Что делать, если на вашу квартиру претендуют наследники старых хозяев

Оксана – учитель истории и обществознания, преподает в одном из лицеев в Каменске-Уральском. Ее муж – рабочий на заводе. Старший сын учится в екатеринбургском вузе, младший – девятиклассник, живет с родителями. Двухкомнатную квартиру семья взяла в ипотеку четыре с половиной года назад.

Покупали через агентство недвижимости, документы проверяли риелторы и служба безопасности банка – вопросов не возникло. Оксана с родными оформили документы, сделали ремонт, заселились. А на исходе прошлого лета женщину вызвали в прокуратуру и сообщили: на половину их квадратных метров претендует сестра бывшей хозяйки – Наталья, инвалид второй группы, с детства страдающая психическим заболеванием.

Когда-то квартира принадлежала матери внезапной наследницы: женщина умерла, и жилье нужно было разделить между дочерями. Младшая сестра Людмила уговорила Наталью написать отказ от наследства, пообещала взамен купить ей комнату. Наталья согласилась, отказ оформила у нотариуса. Людмила продала материнскую квартиру, а сестре, как и обещала, купила комнату – правда, оформила на себя. Три года назад Людмила умерла, собственником комнаты стал ее сын Денис. Квадратные метры, где жила женщина, Денис подарил другу за долги, а затем и вовсе отправился в места лишения свободы. Наталья, по ее словам, даже не подозревала, что комната ей не принадлежит, а когда узнала – вспомнила о квартире матери и пошла в прокуратуру. Заявила, что отказ от наследства писала под давлением сестры, отчет своим поступкам не отдавала. Назначенная прокуратурой психиатрическая экспертиза показала: отказ от наследства женщина подписывала, не осознавая своих действий. Ведомство через суд потребовало признать отказ и последующий договор купли-продажи квартиры недействительными.

– Когда прокурор объяснил мне ситуацию, я спросила: “При чем здесь я? Сестра обманула сестру, пусть отвечают ее наследники”. Он сказал: “Сын Людмилы в тюрьме, имущества у него нет, что с него взять?”, – рассказала “РГ” Оксана.

Женщина обратилась к юристу.

– Суд очень тщательно изучил все обстоятельства дела, – говорит она. – Судья спрашивал, согласны ли мы с Натальей жить в одной квартире. И я, и она сказали, что нет: слишком разные у нас духовно-нравственные ценности и образ жизни. Иск прокуратуры суд удовлетворил частично: отказ от наследства признал недействительным, но сделку по купле-продаже оставили в силе.

Представлявший интересы Оксаны юрист Юлия Майорова называет решение суда прецедентом:

– Признаюсь, я шла проигрывать дело. Во время подготовки к процессу перечитала столько практики, что понимала: исход предрешен, и он будет не в нашу пользу. Мы доказывали, что Оксана – добросовестный приобретатель, но, думаю, решающую роль сыграло не это, а возможные последствия удовлетворения требований на жилплощадь. Если бы Наталья получила права на половину квартиры, Оксане, конечно, выплатили бы компенсацию размере половины кадастровой стоимости жилья. Но она бы не смогла выкупить у Натальи ее долю, потому что та не отдает отчет своим действиям. Плюс ко всему у Натальи алкоголизм, она проходила лечение в психиатрической клинике – после того, как с ножом бегала за своими родными. А у Оксаны несовершеннолетний ребенок: родители на работе, мальчик возвращается из школы – и должен находиться дома один на один с этой женщиной? В квартире смежные комнаты – невозможно определить порядок пользования жилым помещением. Суд учел все фактические обстоятельства и, признав недействительным отказ от наследства, оставил прокуратуре возможность лоббировать интересы заявительницы.

В надзорном ведомстве с дальнейшими действиями еще не определились.

– Решение суда пока к нам не поступило, – сказала “РГ” Марина Канатова, пресс-секретарь прокуратуры Свердловской области. – Как только мы его получим, сотрудники внимательно изучат мотивировочную часть и решат, имеются ли основания для апелляции. В любом случае прокуратура будет защищать инвалида, и рассматривать разные варианты восстановления жилищных прав заявительницы.

Какие именно – пока не понятно.

Юрист Юлия Майорова говорит, что компенсацию можно истребовать с племянника Натальи – например, оспорить договор дарения комнаты, в которой живет женщина. Истицу как нуждающуюся могут поставить в очередь на получение муниципального жилья или поселить ее в маневренном фонде.

Оксана признается: из истории она вынесла много уроков.

– Главный – держаться подальше от вторичного рынка, – смеется женщина. – Но если и покупать такую квартиру, то поднимать данные на собственников буквально до седьмого колена – выяснять, есть ли у них несовершеннолетние дети, родственники, которые отбывают наказание в местах лишения свободы, состоят на учете по психическим заболеваниям. А если вы купили квартиру, и объявился наследник, не нужно сдаваться. Многие не знают свои права и не могут их защитить. Кто-то просто махнет рукой, кто-то, понадеявшись на справедливость, отдает все на откуп суду, не позаботившись о доказательствах своей правоты.

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости:

– При сделках с жильем на вторичном рынке подводных камней очень много, все ситуации индивидуальны, поэтому главный совет – обращаться к профессионалам. Просчитывать все риски – их обязанность. А если все-таки объявился наследник имущества, то здесь поможет только суд. Нужно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

1 января 2020 года вступили в силу изменения в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”. Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим реального ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

*Это полная версия материала, который будет опубликован в ближайшем номере “РГ”.

Источник: rg.ru

Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству

Продажа квартиры по наследству выгодна для продавца, а вот для покупателя есть риски оспаривания сделки внезапно появившимся наследником. Все дело в сроке исковой давности, в течение которого можно обратиться с иском о признании договора купли-продажи (далее – ДКП) недействительным. Но требования удовлетворяют не всегда. Рассмотрим, каковы особенности наследования недвижимости, какие есть риски для покупателя, как проверить квартиру перед покупкой, оформить ДКП и избежать его оспаривания в суде.

Особенности наследования недвижимости

Наследование имущества регламентируется гл. 61-65 ГК РФ. Получить недвижимость в наследство можно по закону или по завещанию. В первом случае существует очередность наследников:

Первая очередь: дети, родители, супруг наследодателя (ст. 1142 ГК РФ).
Вторая: братья, сестры (полнородные и неполнородные), бабушка, дедушка (ст. 1143 ГК РФ).
Третья: тети, дяди (ст. 1144 ГК РФ).

Есть и правопреемники последующих очередей: прабабушки, прадедушки, дети племянников или двоюродных внуков (ст. 1145 ГК РФ).

Принцип распределения наследников согласно очередям очень прост: имущество принимают правопреемники первой очереди, оно распределяется между ними в равных долях. Если таковых нет, в наследство вступают преемники второй, третьей или последующей очередей.

С завещанием все проще. Человек может указать в нем кого угодно, необязательно родственника, и тогда имущество достанется ему. Но есть люди, которым полагается обязательная доля в наследстве, даже если составлено завещание, и они в нем не фигурируют (ст. 1149 ГК РФ). К ним относятся нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, супруг или родители наследодателя. Они могут получить не менее половины доли, которая полагалась бы им по закону.

В этом и кроется опасность: граждане, которым полагается обязательная доля, могут объявиться в любой момент.

Есть и другие особенности наследования, которые нужно учитывать:

Наследодатель вправе наложить на одного или нескольких правопреемников завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ). Например, написать завещание с условием права другого лица на пожизненное проживание в квартире. Собственником станет наследник, но он обязан будет предоставить жилплощадь в пользование другому человеку, и придется жить с ним. В дальнейшем недвижимость может быть продана только по ДКП с правом пожизненного проживания, но об этом праве некоторые продавцы умалчивают.
Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя, но может продлеваться, если наследник докажет, что не знал и не мог знать о смерти завещателя, либо были уважительные причины пропуска указанного срока.
Завещаний может быть несколько, но юридическую силу имеет последнее.

Обратите внимание! Призываться к наследованию могут как физические, так и юридические лица (ст. 1116 ГК РФ).

Как вступают в наследство?

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

Наследодатель умирает, оформляются справки.
Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

Покупка квартиры по наследству: риски для покупателя

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если прошло более трех лет

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Если квартира получена по завещанию

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Если квартира получена по наследственной трансмиссии

Наследственная трансмиссия происходит, если правопреемник после подачи документов для вступления в наследство умирает. Тогда имущество переходит к его наследникам по закону или завещанию.

Здесь риски такие же, как и в остальных случаях. Наследство могут оспорить.

Мошеннические схемы

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Как проверить наследников при покупке квартиры?

Проблема в том, что проверить наследственную квартиру при покупке никак нельзя. Можно только отследить историю перехода права собственности и отказаться от сделки, если недвижимость получена в наследство менее 10 лет назад – самого безопасного срока, после которого оспорить сделку не получится.

Совет юриста: чтобы минимизировать риски, желательно удостоверить ДКП у нотариуса. он проверит законность сделки, и, если есть проблемы с документами или другими наследниками, откажет в нотариальном удостоверении. Это повод отказаться от сделки и для покупателя.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Источник: socprav.ru