Условия и порядок отчуждения земельного участка

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Смену владельца земли следует рассматривать как отчуждение земельного участка. Как правило, собственник надела меняется в результате заключения сделок ее участниками по их воле на добровольной основе. В случаях, оговоренных в законодательных актах, территория может изыматься у ее обладателя принудительно.

Понятие отчуждения земли

Если по условиям сделки новый владелец не может им свободно распоряжаться (продавать, дарить и т. д.), то ее нельзя рассматривать как отчуждение имущества. Иначе говоря, аренда недвижимости не может быть признана отчуждением, поскольку в собственность арендатора объект не переходит.

Передача прав на отчуждаемый участок всегда оформляется в письменном виде. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, завещание, административный акт муниципального образования или судебное решение.

Земля может отчуждаться на возмездной основе либо безвозмездно. Закон допускает как добровольную передачу угодья, так и его принудительное изъятие.

Добровольная передача права собственности на участок

В случае добровольного отчуждения владелец земельного надела своим волевым решением передает его в собственность другому лицу. Это происходит при совершении одного из следующих юридически значимых действий:

• передача прав на недвижимый объект осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
• гражданин оформил добровольный отказ от принадлежащего ему надела (это можно сделать в местном представительстве Росреестра). Если объект достался ему по наследству, допускается отказ в пользу другого наследника. В случае отсутствия правопреемника права на участок перейдут к государству;
• землевладение передается акционерному обществу или иному объединению в виде вклада в уставный капитал. В данной ситуации его новым владельцем будет являться юридическое лицо;
• участок был безвозмездно оформлен в собственность нового владельца по дарственной;
• собственник по договору мены передал свой надел другому лицу, взамен получив от него какой-либо соразмерный по стоимости имущественный объект;
• земля подлежит передаче новому обладателю в соответствии с условиями договора ренты, которую последний обязуется выплачивать до конца жизни ее получателя либо до достижения оговоренной соглашением суммы;
• вступление наследника в свои права.

После оформления бумаг о передаче прав собственности на землю новому владельцу переходят все права и обязанности, связанные с ее использованием.

Отчуждение земли в принудительном порядке

Российским законодательством предусмотрено, что в определенных ситуациях при изъятии земельного надела воля его хозяина значения не имеет. Чаще всего это является результатом нарушения правил землепользования. В таких ситуациях недобросовестный владелец не может рассчитывать на компенсацию понесенных убытков.

Если же лишение собственника его участка не является следствием правонарушения, он может претендовать на возмещение ее стоимости (например, когда земля была изъята для нужд государства). Угодье согласно п. 3 ст. 35 Конституции РФ может быть отобрано у лица, во владении которого оно находится, только при вынесении соответствующего судебного решения.

Земельный надел подлежит изъятию у владельца, если:

• суд вынес решение о его конфискации в связи с серьезными нарушениями правил эксплуатации земли (перед этим в досудебном порядке собственник получает предупреждение о допущенных нарушениях и предписание принять меры по их устранению);
• участок отобран у собственника в счет погашения накопленных долгов;
• он необходим для нужд государства или муниципалитета в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ (гражданину в такой ситуации возмещается его стоимость или выделяется другой аналогичный участок);
• участок был временно реквизирован в соответствии с п. 1 ст. 51 ЗК РФ в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств (природных катастроф, аварий техногенного характера, эпидемий).

Если владельцу грозит изъятие земли по его вине, для предотвращения такого хода событий достаточно своевременно устранить допущенные нарушения или выполнить возложенные на него обязательства.

Какие условия должны соблюдаться при отчуждении землевладения

Обязательными для исполнения следует считать следующие условия отчуждения земельного участка:

• совершение сторонами документально оформленной сделки или наличие вступившего в действие судебного решения;
• информация об участке включена в Росреестр;
• наличие кадастрового плана отчуждаемой территории;
• если отчуждению подлежит не весь участок, а его доля, она должна быть предварительно выделена в самостоятельный надел (сведения об образованном таким способом новом угодье вносятся в Росреестр);
• земля не запрещена к обороту нормативными актами РФ;
• все участники сделки являются дееспособными лицами.

Остальные условия определяются исходя из вида отчуждения. Так, если надел отчуждается по договору купли-продажи или мены, по возможности все нюансы должны быть оговорены сторонами и включены в текст договора. Принуждение к заключению соглашения недопустимо. В случае, когда землевладение отбирается у собственника принудительно, это делается в соответствии с судебным решением, в котором приводятся аргументы его принятия.

В каком порядке отчуждается участок

При отчуждении земли необходимо учитывать положения ЗК РФ и ГК РФ. Процедура различается в зависимости от того, является ли переход права собственности добровольным или принудительным.

При добровольном волеизъявлении сторон сделки предполагает следующую последовательность шагов:

1. Подготовить документацию, подтверждающую право собственности заявителя на угодье (договор, акт о вступление в наследство).
2. Посетить администрацию муниципалитета с заявлением о намерении передать право на надел другому лицу.
3. Уполномоченные сотрудники администрации поселения после проведения проверочных мероприятий должны выдать заключение, что действия заявителя не противоречат законодательству.
4. Получить выписку из ЕГРН об участке и кадастровый план территории. Для этого заявитель должен обратиться в офис Росреестра или заказать изготовление документации на сайте ЕГРН. Допускается также подать заявку о предоставлении соответствующих услуг через МФЦ.
5. В случае необходимости заказать экспертную оценку рыночной стоимости землевладения.
6. Подготовить документ, в соответствии с которым объект передается новому владельцу (договор купли-продажи или мены, дарственная либо иное соглашение). Заверить его подписью сторон.
7. Утвердить заключенную сделку у нотариуса.
8. Оплатить госпошлину за получение нотариальных услуг.
9. Вновь обратиться в Росреестр для регистрации достигнутого соглашения.

Если никаких проблем при совершении сделки не возникнет, она будет оформлена в течение 2-4 недель.

При отказе собственника от права на земельный участок необходимо подать заявления в орган регистрации прав (Росреестр). При отказе от права постоянного (бессрочного) пользования заявление подается в орган государственной власти или местного самоуправления. Помимо паспорта, необходимо будет предоставить документ, удостоверяющий права на землю.

В случае перехода земли по наследству наследник должен принять причитающуюся ему долю.

Когда изъятие земли носит принудительный характер (в связи с допущенными владельцем нарушениями), порядок действий имеет свою специфику:

1. Землевладелец получает уведомление о несоблюдении им требований закона или условий соглашения с предписанием исправить ситуацию.
2. В случае бездействия собственника против него подается судебный иск с требованием изъять принадлежащий ему участок.
3. Если действия ответчика признаются неправомерными, иск об изъятии недвижимости удовлетворяется. Затем производится оформление исполнительного листа, на основании которого судебные приставы изымают земельный надел.
4. Отобранная у недобросовестного владельца земля переходит в собственность муниципалитета, кредитора или реализуется на торгах.

Судебные тяжбы могут длиться весьма долго, рассмотрение дела в сложных случаях нередко продолжается больше года.

Земли для нужд государства или поселения могут быть изъяты согласно ст. 56.2 ЗК РФ по решению органов исполнительной власти на уровне государства, субъекта РФ или муниципального образования. В текст ходатайства включается цель, для достижения которой необходимо использовать данное угодье. Сведения о планируемых к изъятию угодьях должны публиковаться в соответствии с п.5 ст. 56.5 ЗК РФ. Копия решения об изъятии территории должна быть направлена ее владельцу (ст. 56.6 ЗК РФ).

Заключение

В результате отчуждения земельного надела права на него переходят к новому собственнику. Процедура может носить добровольный характер (по соглашению сторон) или быть принудительной (осуществляться в соответствии с судебным решением или постановлением муниципальных властей). От этого зависит порядок передачи надела новому хозяину.

В случае принудительного отбора земли о вине владельца компенсации он не получит. В остальных ситуациях сделка носит возмездный характер (за исключением дарения участка, отказа от него или передаче его по наследству).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источник: walaw.ru

Нюансы сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости?

Довольно распространен вопрос о покупке земельного участка у государства.

Но как регламентируется продажа земли государственным органам и можно ли её продать по кадастровой стоимости?

Когда возникает необходимость в таком соглашении? Каков перечень необходимой документации?

В каких случаях возможна такая сделка и каковы её нюансы? Попробуем разобраться в важных аспектах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Возможна ли такая сделка?

Возможно, правда формулировка другая. Если вы обдумываете механизм реализации участка земли государству, необходимо убедиться, что государство в этом заинтересовано. Главными регуляторами в данной сфере являются: Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, статья 53 Земельного кодекса говорит о праве лица, владеющего участком, отказаться от него, то есть вернуть его государству. Делаем вывод, что правообладатель может вернуть участок государству, а не продать его, хотя смысл тот же.

Как реализовать землю по желаемой сумме и что для этого нужно?

Это возможно, однако, главный вопрос в том, есть ли у государственных органов желание купить такой участок.

Для продажи земли необходимо написать заявление и указать желаемую сумму, то есть кадастровую стоимость. Тогда государство, в зависимости от интереса к участку, согласится, либо предложит свою цену. В случае заинтересованности в сделке, владелец получит уведомление.

Так, согласно, Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: п.1 ст.8 Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения:

При продаже участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Добровольный отказ

Исходя из 53 статьи Земельного кодекса, собственник вправе добровольно отказаться от участка и вернуть его государству. Это же правило в статье 236 Гражданского кодека Российской Федерации:

Граждане – собственники земельных участков, вправе добровольно отказаться от права собственности на земельный участок.

Для совершения процедуры отдачи земли, собственнику надобно обратиться с обращением и документом, удостоверяющим личность, в исполнительный орган власти или местного самоуправления. Также при подаче заявления необходим подлинник документа, удостоверяющего право на земельный участок и план его границ.

Когда может возникнуть такая необходимость?

Это зависит от желания собственника. В определенных ситуациях собственник может захотеть продать участок добровольно. Таким образом происходит собственное волеизъявление лица.

Ведь собственник земли обязан уплачивать налог, и в случае с землями сельскохозяйственной группы, осуществлять дополнительные действия по содержанию участка.

Вправе ли администрация предложить собственнику купить землю?

Государство, в лице представляющих его органов местного самоуправления, вправе предложить собственнику продать землю, в случае, если такая земля имеет определенную ценность, интерес. К примеру, по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» органы власти имеют преимущество в покупке земли. В этом проявляется нужда государства в землях данного значения.

Помимо добровольного предложения, так же, есть основания изъятия земель у собственников. В целом, изъятие земель возможно в следующих ситуациях:

1. Государственная или муниципальная нужда.
2. Комплексное развитие территории.
3. Ненадлежащее использование земли.
4. Реквизиция.
5. Конфискация.

Процедура продажи

С чего начинать и куда обращаться?

Чтобы продать землю, необходимо:

1. Сообщить местным органам власти о намерении продать участок.
2. Написать заявление с включением стоимости участка (в случае указания кадастровой стоимости).

Формой извещения о продаже является заявление, принимаемое местными органами, предоставивший земельный участок. К заявлению прилагаются подлинник документа, подтверждающий собственность на землю и план его границ.

Необходимые документы

В случае изъявления государством желания приобрести участок, можно собирать документы. Потребуется:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (в любом случае получить выписку будет не лишним).
2. Документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).
3. Договор купли-продажи земельного участка.
4. Кадастровые документы на землю.
5. Заявление для регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов).
6. Паспорт лица – участника сделки. Когда документы подает представитель, нужно представить нотариальную доверенность с указанными полномочиями.
7. В случае приобретения земли в период брака – нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
8. Акт приема-передачи участка.
9. Чек об оплате госпошлины.
10. Произведенная государственная регистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно налоговому законодательству, государственная пошлина определяется: В отношении земли, предназначенной для определенной деятельности (сельскохозяйственная, дачная, огородническая) – 350 руб. В отношении иных земель (без специального назначения) – 2000 руб.

Заключение договора

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ (статья 550), для договора предусмотрена письменная форма, простая.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Непременно указывается следующая информация:

1. датировка, место и число экземпляров;
2. информация продавце и покупателе;
3. описание предмета;
4. права, обязанности;
5. цена и порядок расчета;
6. момент, когда договор приобретет силу;
7. подпись сторон.

Подробнее о заключении типового договора купли-продажи ЗУ читайте здесь.

Регистрация сделки

Статья 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» гласит:

• Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
• Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Данные действия определяются, как юридический факт перехода прав собственности от одной стороны к другой. Этот шаг является завершением процедуры отчуждения земли путем продажи.

Подробнее о том, как происходит оформление сделки и регистрация прав при купле-продаже ЗУ в Росреестре и через МФЦ, мы рассказывали в специальной статье.

Получение оплаты

Одно из главных прав продавца – требовать внесение полной платы стоимости земли. Важное условие в сделке это указание точной цены и порядка расчетов. Расчет по договору можно произвести как до передачи прав, подтверждающих получения участка в собственность, так и после такового. Когда земля переходит по акту приема – передачи – правила такие же. Кроме того, можно указать, данный акт и есть договор.

Сроки и расходы

1. В отношении действий по изъятию земли.

До внесения изменений, у владельца участка был год на обсуждение условий. На данный момент этот срок сокращен до трех месяцев. Однако дело перейдет в суд, если стороны не договорятся, и цена будет установлена судебным решением.
В отношении добровольной продажи.

Если власти отказались приобретать землю по указанной в заявлении цене, либо в месячный срок не ответили на заявление, правообладатель может реализовать участок любому третьему лицу. При этом цена не может быть выше той, которая была указана в уведомлении.

Момент исполнения указывается в соглашении о купле – продаже. Расходами являются:

• Выше перечисленная госпошлина – 350 – 2000 рублей.
• Расходы на представителя (при наличии такового) – 3 000 – 5 000 рублей.
• Подготовка документов – 10 000 – 15 000 рублей.
• Правообладание участком сроком до трех лет, либо меньше, чем указано в статье 217.1 НК РФ означает, что продавец должен заполнить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ с дохода по данной сделке (при наличии дохода). О нюансах налогообложения при совершении сделки купли-продажи ЗУ читайте тут.

Таким образом продать землю действительно можно, в том числе и по желаемой Вами (кадастровой) стоимости. Необходимо помнить об уведомлении государственных органов и подготовиться к соответствующим расходам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: