Дом на два хозяина: проект при разделе дома, нюансы оформления

Для многих россиян актуальным сегодня является раздел земельного участка и жилого частного дома (на двух хозяев), находящегося на этом участке. Вопрос этот действительно непростой, осложненный множеством нюансов с точки зрения действующего законодательства. Ведь по ГК РФ большая часть недвижимых объектов вовсе не делится. И земельные участки — не исключение.

Если говорить о доме на 2 хозяина, то тут свои тонкости. Некоторые здания можно разделить, а другие дележке в натуре просто не подлежат. Каждая ситуация рассматривается индивидуально. И скорее всего, тем, кто решился на подобный раздел, не обойтись без помощи опытного юриста, специализирующегося в данной области права.

Как разделить дом на 2 хозяев

Впрочем, даже без оформления раздела, любое имущество вполне может находиться в долевой собственности или совладении. Значит юридически поделить-таки его можно. Но действовать нужно последовательно, четко соблюдая инструкцию:

Сначала юридическая консультация.
Затем оформление необходимых документов.
После — выделение доли каждого из хозяев в конкретном размере.
Потом согласование проекта (на 2 входа).

Землю, на которой дом расположен, при этом не трогают — фактический раздел участка произойдет по «сценарию» дележки дома.

Юридическая сторона дела

Любая недвижимость может принадлежать сразу нескольким собственникам. Это юридический факт. Но при обустройстве отдельных входов одного здания рассматривается именно долевая, а не совместная собственность. Иначе проект не утвердить.

Довольно часто дом на 2-х хозяев делят бывшие супруги после развода. Они таким образом распределяют имущество, нажитое в браке. И это самый частый пример, когда у объекта недвижимости образуется 2 собственника.

Семейный кодекс РФ предусматривает, что бывшие муж и жена делят имущество строго поровну, если, конечно, не предусмотрели иное брачным договором или же просто личным соглашением. То есть в «классическом» варианте каждому из бывших супругов отходит по половине дома ровно и, соответственно, по половине земельного участка под этим домом. При этом объекты недвижимости своего существования не завершают, за ними остается все тот же адрес и кадастровые номера.

Важно: если у дома становится 2 хозяина (независимо от причин), каждому из них выдается отдельное свидетельство права собственности на дом. И отдельное свидетельство права собственности на землю под этим домом.

Трудности натурального раздела дома

ГК РФ установлены нормы для определения доли каждого из владельцев конкретного объекта недвижимости. И будучи разделенными по закону, такие доли обязаны быть закреплены документально. В дальнейшем такой подход гарантирует любому из собственников (точнее, сособственников) право самостоятельно и по собственному усмотрению распоряжаться своей долей в недвижимом имуществе.

Но это теоретически, а в теории все проще, чем на практике. Ведь в статусе «сособственников» часто оказываются члены одной семьи (или бывшие члены одной семьи, что еще хуже). А между ними возможны такие конфликты, которые никак не разрешить мирно, сколько ни старайся.

К тому же любой раздел имущества — это определенные административные последствия. Как уже выше было отмечено, у такой собственности и адрес один, и кадастровый номер. Как же «заклятым» соседям решать вопросы, скажем, регистрации новых жильцов, капитального ремонта и ремонта коммуникаций, планировок и перепланировок? Через все новые и новые конфликты и споры?

Чтобы избежать подобного положения дел, многие стремятся оформить собственную долю в недвижимости, как реальное помещение, а сделать это можно:

заключив специальное соглашение об эксплуатации жилого дома и земли под ним;
или выделив долю в доме и земле в натуре.

Важно: у каждого из вышеназванных вариантов свои плюсы и минусы. Но главное, их не всегда можно воплотить в реальность.

О перепланировке: раздел дома на две семьи

Большинство частных жилых домов, отдельно стоящих на участке земли, имеют по проекту только один вход. И внутри их невозможно просто взять и разделить на 2 изолированные друг от друга части. Поэтому, если решено оформлять отдельные доли в недвижимости, потребуется перепланировка. А любую перепланировку здания нужно утверждать в самых разных инстанциях.

Вообще, любая перепланировка в России — процедура сложная и небыстрая в плане утверждения. По закону собственник обязан согласовывать и утверждать любую перепланировку, которая касается несущих домовых конструкций. И получать письменное разрешение на ее проведение. И даже когда проект утвержден, а планировка закончена, дело нельзя считать завершенным. Потребуется еще подать специальное заявление в органы местного самоуправления, чтобы создали комиссию, а та посетила жилище после перепланировки и проверила — все ли соответствует существующим нормам и законным требованиям. А главное, зафиксировала, что отсутствуют расхождения с первоначальным утвержденным проектом перепланировки. И в завершении подготовила и выдала на руки собственнику разрешение на ввод обновленного здания в эксплуатацию.

Важно: может быть и не нужно будет получать разрешение на перепланировку, оформляя два входа в некогда один дом. Если такое решение конструкционно не нарушит строение и не потребуется внутренняя его переделка.

Нюансы самостоятельного проектирования

Безусловно, самое правильное решение — отдать перепланировку существующего домового проекта в руки профессионалов. Они выберут самые быстрый, недорогой и безболезненный способ оформления второго входа и «разделения» жилплощади. Например, довольно часто для такого «раздвоенного» коттеджа (в один или два-три этажа) предусматриваются два отдельных входа рядом друг с другом. Или же красиво «обыгрывается» некогда задний вход в качестве «второго главного».

Если дом приходится делить на стадии планирования или незавершенного строительства, можно поменять расположение и назначение комнат, бытовых и подсобных помещений. И далее проектирование/возведение будет двигаться с учетом произошедших изменений и с ориентиром на то, чтобы каждому владельцу досталось равное количество помещений, полезной площади и т.д. Специалисты приступят к строительству (или продолжат его) только тогда, когда все нюансы будут согласованы между будущими сособственниками жилья.

Если у кого-то из владельцев есть соответствующие знания, навыки и опыт, допускается самостоятельное проектирование — на особой бумаге или в специальной компьютерной программе.

Профессиональное проектирование

Если проект дома на два входа поручить профессиональному архитектору с опытом реализации подобных решений, здание получится максимально функциональным. Специалист учтет все пожелания заказчиков и по возможности оптимизирует проект. Сопоставит задуманное с предполагаемыми финансовыми вложениями и реальностью воплощения задуманного, в принципе. К тому же велика вероятность сократить ожидание реализации строительства, ведь проект профессиональной работы (с нуля или переделочный) согласовать получится гораздо быстрее, нежели самодельный. Из-за в разы меньшего числа огрехов и допущенных нарушений.

К опытным архитекторам обращаться удобнее, поскольку можно:

вообще составить проект на два входа, что называется, «с нуля»;
приобрести один из уже готовых проектов.

Если обратиться в профессиональную архитектурную студию, будущий дом покажут во всей красе — со всех сторон, изнутри и снаружи, в естественных оттенках и т.д.

Даже приобретая в таких организациях готовый план, заказчики имеют возможность корректировать внутреннее пространство строения (если позволяют технические характеристики здания, о чем архитекторы предупреждают клиентов заранее). И конечно, в такой фирме без проблем можно заказать услуги по проектированию/планированию двух отдельных ходов в уже имеющемся жилом частном доме.

Помочь найти такое архитектурное бюро и подготовить всю необходимую документацию может помочь опытный юрист соответствующей квалификации. И к его помощи лучше обратиться как можно раньше, если владельцы хотят существенно сэкономить на потраченном времени, собственных нервах и ненужных расходах.

Источник: pravo.moe

Как оформить дом только на одного собственника, если их 2?

Земельный участок со старым деревянным домом площадью 4,8 сотки приватизирован и принадлежит по 1/2 двум собственникам (конкретных границ долей нет, т.е. каждый сантиметр участка делится по 1/2). Первый собственник построил дом, получив разрешение от второго собственника. Дом не оформлен. Как оформить новый дом (старый не сносили) конкретно на того, кто его построил, а все остальное оставить так как есть по 1/2? Предположим, что собственник, который не строил дом, сейчас на это согласен. Возможно ли это и как? Если такая возможность существует, сможет ли второй собственник отозвать свое согласие? Возможно ли будет после предложенного вами способа провести в дом газ?

Сложно добиться понятного и четкого ответа, но можно. Спасибо.

12 Ноября 2017 00:41

Ответы юристов ( 3 )

9,8 рейтинг
8222 отзыва эксперт

Возможно ли это и как? Если такая возможность существует, сможет ли второй собственник отозвать свое согласие? Возможно ли будет после предложенного вами способа провести в дом газ?

Евгений, добрый день! Согласно ст. 218 ГК

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

ну и в силу ст. 219 с учетом того, что речь о недвижимости право собственности возникает с момента гос. регистрации права на него. Что касается согласия второго собственника участка, то согласно ст. 247 ГК

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Предположим, что собственник, который не строил дом, сейчас на это согласен. Возможно ли это и как? Если такая возможность существует, сможет ли второй собственник отозвать свое согласие? Возможно ли будет после предложенного вами способа провести в дом газ?

соответственно если есть согласие и необходимые документы на дом (разрешение на строительство и т.д. в случае если это требуется,) идете и регистрируете право собственности на дом

7,9 рейтинг
2572 отзыва

Чтобы обезопасить себя на случай

Если такая возможность существует, сможет ли второй собственник отозвать свое согласие?

лучше всего разделить земельный участок и регистрировать уже дом на своем участке

Статья 11.4 ЗК РФ

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
(п. 6 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ)

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Предположим, что собственник, который не строил дом, сейчас на это согласен. Возможно ли это и как?

Эти Вы заключите соглашение

Статья 247 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Источник: pravoved.ru

Два собственника на один дом, что делать?

Здравствуйте, у меня такая ситуация: Родители купили дом, состоя в браке, купчая оформлена на маму. В 199-не помню году они разводятся, суд имущество делит пополам. Папа свою долю в Росреестре не регистрирует, проживают они вместе до смерти папы в 1997году. Потом мама уезжает к сестре и живет у нее 8 лет. За это время ее дом страдает от пожара. Сестра говорит мне, что ей ничего не надо, она ни на что не претендует и я восстанавливаю его полностью за свой счет, строю баню с верандой и два сарая. В 2015 году, когда дом готов, сестра выгоняет мать из своего дома и та снова переезжает в деревню к себе. Мама делает дарственную на дом на меня и я регистрирую право собственности в Росреестре 10.12.15. В это же время сестра оформляет у нотариуса право на наследство после папы и получает свидетельство 29.12.15, но не регистрирует его. Теперь получается у меня весь дом в собственности, а у нее доля дома. Понятно, что впереди суд, но кто прав и что делать?

право на наследство

Ответы юристов ( 1 )

31 ответ
8 отзывов

Добрый день, Елена.

Из Вашего объяснения, как мне кажется (без документов сказать сложно),
Вам принадлежит не весь дом, а 5/6 либо 3/6 доли в праве собственности,
если предполагать равные доли. То есть, первоначально принадлежали Вашей
матери и отцу в размерах 1/2 каждому. После смерти Отца его долю (1/2) в
равных долях наследуют наследники первой очереди: переживший супруг и
дети (по 1/3 от 1/2 каждому). Таким образом после вступления в
наследство 1/6 (1/3 от 1/2) принадлежит Вам, такая же доля у Вашей
сестры (1/6) и 1/2(3/6)+ 1/6 (итого 4/6) принадлежат Вашей матери.
Далее Ваша мать дарит вам свою долю (1/2 или 3/6) и у Вас становится 5/6 доли в праве собственности. Дальше встаёт вопрос о том, оформили ли Вы в свое время наследствунную долю от Вашего отца, или нет.

Если после смерти отца Вы ничего не оформляли, то получается, что Вам
мать могла передать только 3/6 доли в праве собственности, т.к. 1/6 Вы и
она не получили от доли отца. И по такому сценарию Вам принадлежит 3/6
(половина) долей в праве собственности на земельный участок с домом, 2/6 — нужно оформить право на наследство (чтобы 1/6 Вам и Матери), и 1/6 принадлежит Вашей сестре.
Отказываясь от дома в устной форме Ваша сестра не подписала никаких документов, соответственно её отказ от прав ничтожен.
Таким образом, не вижу оснований для судебного процесса (кроме установления долей).
Сейчас я рекомендовал бы Вам вступить в наследство и оформить 1/6 долю причитающуюся Вам и Вашей матери. Зарегистрировать их. И уже после можно договариваться с сестрой о выкупе её доли. Но до той поры она имеет право в равной степени с Вами пользоваться домом, разве что не может им распорядиться без Вашего согласия.

Источник: pravoved.ru

Как по-новому оформлять обратную реализацию

Письмо Министерства финансов РФ № 03-07-09/25208 от 10.04.2019

С 01.04.2019 оформлять возврат товара нужно корректировочным счетом-фактурой, выставленным продавцом. По этому документу он принимает НДС к вычету. Покупатель, возвращая принятый на учет товар, выставлять счет-фактуру в адрес продавца больше не обязан.

Еще в письме от 23.10.2018 № СД-4-3/20667@ ФНС РФ написала, что в случае возврата покупателем принятых на учет товаров основанием для принятия к вычету НДС у продавца является выставленный им же корректировочный счет-фактура. Этот порядок с 01.01.2019 применяется при возврате как качественных (уже принятых на учет покупателем), так и некачественных (бракованных) товаров.

Таким образом, при возврате с 01.01.2019 всей партии (либо части) товаров, как принятых, так и не принятых на учет покупателями, налоговики рекомендовали продавцу выставлять корректировочные счета-фактуры на стоимость товаров, возвращенных покупателем.

То есть теперь через корректировочный счет-фактуру следует оформлять любой возврат. Заметим, что при этом не стоит забывать, что корректировочный счет-фактура выписывается не сам по себе. Для этого нужны документы, подтверждающие изменение стоимости поставки. В данном случае это может быть соглашение о возврате товара.

Вычет НДС у продавца

В случае возврата товаров продавцу или отказа от них суммы налога, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные им в бюджет при реализации товаров, подлежат вычету (п. 5 ст. 171 НК РФ).

Эти вычеты производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров, но не позднее одного года с момента возврата или отказа (п. 4 ст. 172 НК РФ).

Основанием для принятия к вычету НДС у продавца является выставленный продавцом корректировочный счет-фактура (п. 13 ст. 171, п. 10 ст. 172 НК РФ).

А с 01.04.2019 заработали новые правила ведения книги продаж. Они введены Постановлением Правительства РФ от 19.01.2019 № 15.

Нововведения в этот документ окончательно решили вопрос оформления возврата продавцу товара, ранее принятого покупателем на учет. Оформлять эту операцию как «обратную реализацию» не нужно. В этом случае продавец должен оформить корректировочный счет-фактуру.

Регистрация корректировочных счетов-фактур продавцом

На основании корректировочного счета-фактуры продавец принимает к вычету разницу между суммой НДС в первоначальном счете-фактуре и новой (более низкой) суммой налога. Заявить вычет продавец может в течение трех лет со дня составления корректировочного счета-фактуры (п. 10 ст. 172 НК РФ). Представлять уточненную декларацию по НДС за тот период, когда состоялась отгрузка, ему не нужно.

Если корректировочный счет-фактура оформлен в том же квартале, в котором произошла отгрузка, продавец регистрирует его в книге продаж того же квартала.

Если отгрузка и корректировка отгрузки произведены в разных кварталах, то корректировочный счет-фактуру продавец регистрирует в книге продаж за тот период, в котором были составлены документы, являющиеся основанием для выставления корректировочных счетов-фактур.

В Налоговом кодексе четко прописан порядок принятия НДС к вычету в случае оформления корректировочного документа (п.13 ст.171, п.10 ст.172 НК РФ).

Таким образом, если продавец выставляет корректировочный счет-фактуру «на уменьшение», то принять к вычету НДС по нему он может не ранее периода его выставления.

Ранее оформленные в бухучете записи необходимо также откорректировать.

Продавец сделает у себя в учете сторнирующие записи:

Дебет 62 – Кредит 90.1
— уменьшена выручка от реализации;

Дебет 90.3 – Кредит 68
— принят к вычету НДС в сумме разницы между первоначальным и корректировочным счетами-фактурами.

У покупателя после получения корректировочного счета-фактуры на уменьшение сторнирующие проводки будут такие:

Дебет 20 – Кредит 60
— уменьшена сумма задолженности перед поставщиком;

Дебет 19 – Кредит 60
— отражена разница в НДС по первоначальному и корректировочному счетам-фактурам.

Ранее принятую к вычету сумму НДС по первоначальному счету-фактуре покупатель должен восстановить:

Дебет 19 – Кредит 68
— восстановлена ранее принятая к вычету по НДС сумма разницы.

Корректировочный счет-фактура и налог на прибыль

Изменение цены товара или его количества приводит и к изменению в налоговой базе по налогу на прибыль.

Заметим, что эти изменения отражаются в налоговом учете не по составленному корректировочному счету-фактуре, а на основании новых данных в первичных документах – на дату, в котором были выставлены документы с количественными изменениями, приведшими к корректировке итогового значения. То есть все изменения следует учитывать в текущем периоде на основании первичных ученых документов.

Пересчитывать прошлые налоговые платежи или подавать уточненную декларацию по прибыли не нужно. Если налоговая база за предыдущие периоды была определена на основании первоначально выставленных накладных или актов, то считается, что она была рассчитана правильно.

В то же время, на основании норм статьей 54 и 81 НК РФ, в ситуациях с «переплатой» налога фирма вправе добровольно откорректировать ранее поданную декларацию по налогу на прибыль.

Возврат по новому договору

Минфин предупредил: если возврат принятого на учет товара оформлен по-старому, т.е. покупатель выставил счет-фактуру, то продавец не вправе заявить по нему вычет.

Однако из этого же разъяснения ведомства следует, что если возврат оформлен договором купли-продажи или поставки, то НДС можно принять к вычету по счету-фактуре покупателя, вернувшего товар.

Ведь в любом случае надо исходить из того, что в разных ситуациях сторонам может быть удобнее оформить возврат или как корректировку сделки, или как обратную реализацию. Никто не может запретить поставщику взять на себя обязательство выкупить непроданный или бракованный товар обратно по цене продажи или просто сделать это по доброй воле.

То есть, если товары, ранее приобретенные и принятые на учет покупателем, в дальнейшем реализуются на основании нового договора купли-продажи (договора поставки), по которому покупатель выступает продавцом товаров, а бывший продавец – покупателем, то в отношении таких товаров выставляются счета-фактуры в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 168 НК РФ.

Таким образом, на наш взгляд, право выбора остается за партнерами: они могут оформлять корректировку реализации (с корректировочным счетом-фактурой), а может выкупить у покупателя свой товар по самостоятельному договору купли-продажи. В этом случае со стороны бывшего поставщика не потребуется никакого корректировочного счета-фактуры, а с бывшего покупателя будет нужен обычный счет-фактура на поставку товара.

Распечатать

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

Источник: www.buhgalteria.ru

Дом на два хозяина: проект при разделе дома, нюансы оформления