Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.

Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?

Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.

Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.

Документы

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.

Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.

Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.

Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.

ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.

Можно ли оформить сделку без определения границ?

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:

1. На дом оформлено право собственности.
2. Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
3. Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
4. Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
5. Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.

Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.

Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.

Сложности

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.

После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.

Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.

Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.

Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.

Почему нужно делать межевание?

Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.

В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.

Перед продажей

Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.

Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?

Причины могут быть следующими:

1. Выделение участка из общей собственности.
2. При объединении двух и более участков.
3. Для узаконивания «прирезков».
4. Из-за конфликтов с соседями.
5. Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
6. Для изменения статуса участка и повышения его цены.

Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.

Перед покупкой

У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.

Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.

Возможные последствия

При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:

1. Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
2. Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
3. Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.

Межевание дает возможность ясно представить границы надела.

Заключение

Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.

Источник: stroim-domik.org

Чем может грозить покупка дома в деревне без адреса?

Здравствуйте, я подобрала дом в деревне и хочу его купить. У хозяев этого дома есть свидетельства на право собственности и кадастровые паспорта, как на дом, так и на участок. Но когда забиваешь в кадастровой публичной карте номер, происходит следующее:

1. Не показывает расположение участка;

2. Появляется окно, в котором написано:

ОКС (здание): 67:23:1420101:77

Внимание! Сведения о границах объекта отсутствуют. Местоположение указано ориентировочно.

Адрес: Смоленская область, р-н Холм-Жирковский, д Казариново

Земельный участок: 67:23:1420101:15

Внимание! Сведения о границах объекта отсутствуют. Местоположение указано ориентировочно.

Адрес: Смоленская область, р-н Холм-Жирковский, г/п Холм-Жирковское, д Казариново

Адреса у дома нет, и участок по кадастровым сведениям неизвестно где расположен.

Подскажите, пожалуйста, если я куплю не отмежеванный участок и дом без адреса, расположенный на этом участке, будет ли грозить мне это неприятными последствиями, например:

1. Будет ли считаться участок и дом моими?

2. Не будет ли проблем мне отмежевать потом участок самой?

3. Присвоят ли мне адрес дому?

С уважением Татьяна.

• Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

• 9308 ответов
• 3819 отзывов

1. Будет ли считаться участок и дом моими?
Татьяна

Да, будет. более важной характеристикой чем адрес является кадастровый номер. Они у Вас есть и объекты стоят на кадастровом учете…

2. Не будет ли проблем мне отмежевать потом участок самой?
Татьяна

Само заявление примут без проблем. А будет проблемы с определением границ, тут заранее не скажешь, зависит от того насколько точно земельный участок расположен на местности (размеры, границы).

Да присвоят. Для этого нужно будет обратиться в местную администрацию с заявлением.

• 194 ответа
• 66 отзывов

1. Будет ли считаться участок и дом моими?
2. Не будет ли проблем мне отмежевать потом участок самой?
3. Присвоят ли мне адрес дому?
Татьяна

1. Будет считаться с момента регистрации перехода права собственности, НО… читайте пункт 2

2. Будут проблемы, так как на сегодняшний день Росреестр не регистрирует переход права собственности по сделкам купли-продажи земельных участков, границы которых не определены. Связано это с тем, что при отсутствии границ земельного участка отсутствует объект продажи. Прежде чем заключать договор, необходимо чтобы продавцы провели уточнение границ земельного участка.

Часть 1 ст. 19 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

“Государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка“

Кроме того, согласно ч.1 ст. 37 Земельного кодекса РФ «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.» А в Вашем случае земельный участок не содержит части сведений о земельном участке в части его местоположения, что свидетельствует о том, что он не прошел ГКУ и не может являться таким объектом.

В любом случае, если намерены приобретать ЗУ, включайте в договор условие о проведении продавцом межевания земельного участка, а потом уже только регистрируйте переход права собственности и платите деньги (отлагательное условие применяйте)

3. Потом Вы можете обратиться в местную администрацию с заявлением о присвоении адреса. Присвоение адреса происходит в течение 18 рабочих дней, безвозмездно. Регулируется Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2014 г. N 1221.

Источник: pravoved.ru

6 ошибок при продаже частного дома

• Ошибка 1. Пытаться продать дом без оформления земли
• Ошибка 2. Чрезмерно завышать или занижать цену
• Ошибка 3. Обратиться к недобросовестным риелторам
• Ошибка 4. Начинать продажу дома зимой
• Ошибка 5. Неправильно составленное объявление
• Ошибка 6. Отсроченная сделка без предварительного договора

Процесс продажи частного дома во многом похож на продажу квартиры. Однако найти покупателя на квартиру, как правило, бывает проще, к тому же, есть ряд ошибок, которые могут препятствовать быстрой продаже дома. Рассказываем, на что стоит обратить внимание и чего нельзя допускать, чтобы быстро и выгодно продать частный дом.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Какие ошибки существуют при продаже частного дома.
• Почему важно принимать в расчет наличие земельного участка.
• Почему не стоит завышать или занижать цену перед покупкой.
• Почему продажу дома лучше начинать весной.
• Что стоит и чего не стоит писать в объявлении о продаже.

Ошибка 1. Пытаться продать дом без оформления земли

Согласно Земельному кодексу РФ, дом — это объект, прочно связанный с земельным участком, а значит, он должен следовать судьбе земельного участка (пп. 5 п.1 ст. 1 ЗК РФ). То есть невозможно продать участок без находящегося на нем дома, если они принадлежат одному лицу. При продаже дома покупатель приобретает право на использование части земельного участка, на которой построен дом (ст. 35 Земельного кодекса РФ). А значит, при подготовке к сделке придется собрать два комплекта документов — отдельно на дом и на земельный участок.

Если у вас по тем или иным причинам нет документов на землю, их необходимо получить, то есть землю нужно оформить в собственность (например, приватизировать или выкупить) или официально взять в аренду. Без документов на землю сделку оформить не удастся.

Если земля находится в аренде, продать дом можно, но по немного другой процедуре: вместе с договором купли-продажи дома необходимо составить договор переуступки права аренды земли и зарегистрировать переход права аренды в Росреестре.

Подробную инструкцию, как продать дом с земельным участком, читайте на спроси.дом.рф

Ошибка 2. Чрезмерно завышать или занижать цену

Чтобы быстро продать дом, необходимо грамотно оценить его стоимость. Здесь есть два подхода: затратный и сравнительный. Первый вариант предполагает определение затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома. Также при продаже дома многие оценивают его стоимость, исходя из собственных затрат на его покупку и ремонт, обустройство участка, установку нового забора и т.д. Это ошибка, так как эти суммы могут быть несопоставимы — особенно с учетом инфляции и износа ремонта и дома.

Во втором варианте вы сравниваете свой дом с аналогичными, выставленными на продажу, и определяете его рыночную стоимость. Чем больше сравнений, тем точнее результат.

При сравнении своего дома с аналогичными учитывайте следующие параметры:

• расположение дома;
• материалы, из которых сделан дом;
• возможность круглогодичного проживания;
• состояние подъездной дороги;
• наличие газа, электричества, скважины с водой, автономной канализации (септика);
• тип земельного надела — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство — в таком доме можно прописаться, а за окружающей инфраструктурой следит администрация) или СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество, прописаться в доме нельзя, а вся инфраструктура обслуживается за счет членов товарищества); дома с участками в СНТ, как правило, стоят дешевле;
• экологическая ситуация в районе.

Кроме того, скорость продажи дома зависит от активности на рынке. Если на нем совершается много сделок, то есть дело происходит не в периоды кризиса или экономического спада, а вам не удается продать дом в течение месяца, цена на него может быть завышенной. В период низкой активности на рынке недвижимости таким сроком может быть полгода. Если дом не продается, попробуйте снизить цену. Если и это не помогает, многие риелторы советуют на время убрать объявление с сайтов о продаже, а через какое-то время обновить его и попробовать снова.

Ошибка 3. Обратиться к недобросовестным риелторам

Если вы решили обратиться в агентство недвижимости за помощью в продаже дома, проверьте, как выглядят объявления, и четко пропишите в договоре с риелтором все условия и стоимость его услуг. Бывают случаи, когда агентства прибавляют к вашей цене на дом немалую сумму — и выставляют ее в объявлении, чтобы разницу забрать себе без вашего ведома. Как правило, покупателей по завышенной цене найти еще сложнее, чем без участия агентства.

Другая ошибка — попытка сотрудничества сразу с несколькими агентствами по продаже недвижимости. В этом случае объявления на популярных сайтах по продаже домов могут дублироваться, а у потенциальных покупателей это вызывает недоверие.

Ошибка 4. Начинать продажу дома зимой

В холодный период спрос на загородные дома снижается. Начинайте продажу весной или осенью. Как правило, люди ищут дома весной и летом, поэтому правильнее всего выставить его на продажу в марте и рассчитывать, что это может занять от 2 до 6 месяцев.

Если за сезон дом продать так и не удалось, лучше вообще снять его с продажи и удалить объявления до следующей весны.

Ошибка 5. Неправильно составленное объявление

Первое впечатление о доме у потенциальных покупателей создается благодаря вашему объявлению, поэтому нужно в него вложить душу и применить все творческие навыки. Сделайте качественные фотографии, снимите видео и напишите честный и максимально информативный текст.

Выгодное впечатление о доме помогут создать фотографии. Отнеситесь к этому ответственно: пригласите фотографа, если сами не понимаете, как выбрать выигрышный ракурс. Порядок снимков, которые вы публикуете в объявлении, тоже важен. Разместите картинки так, как будто человек обходит дом, а затем входит в него — и последовательно всё рассматривает. По возможности добавьте видеосъемку.

Также обратите внимание на то, чтобы в вашем мартовском объявлении не было зеленых газонов и раскидистых кустов, а летнюю дачу с садом, напротив, не стоит фотографировать зимой. Объявление должно соответствовать сезону.

В тексте объявления надо перечислить все основные достоинства дома. В частности, покупатели обращают внимание на возможность круглогодичного подъезда и проживания в доме, наличие газа, электричества, размер участка, удаленность от крупных населенных пунктов. Укажите, что вы — собственник жилья; как правило, люди охотнее покупают недвижимость без посредников.

Сделайте заголовок максимально конкретным, например: «Дом для круглогодичного проживания, 90 м2, газ, скважина, участок 15 соток, 15 минут от ж/д станции Балабаново». А в самом тексте приступайте к подробностям: «Теплый кирпичный дом, 2 этажа, 6 комнат, отапливаемый гараж, баня, пруд на участке и рыбка в подарок». Если у дома есть недостатки, лучше напишите о них сразу в тексте объявления — в этом случае покупатель не будет разочарован, когда приедет смотреть дом.

Если вашим жильем заинтересовались, постарайтесь выяснить у потенциального покупателя, зачем ему дом, и при показе сделайте акцент на том, что ему может понравиться. Если покупатель мечтает о собственном огороде, обратите внимание на то, что на участке плодородная земля, если о тихом уголке, где можно отдохнуть от шума города, — покажите природу вокруг.

Ошибка 6. Отсроченная сделка без предварительного договора

Если покупателю понравился ваш дом и вы договорились о сделке, но совершаться она будет позже, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Важно, чтобы в этом договоре фиксировались все основные договоренности и срок, в который должен быть заключен основной договор.

Предварительный договор гарантирует покупателю, что до истечения его действия вы не продадите дом другим людям, а вам, как продавцу, позволяет избежать ситуации, в которой покупатель спустя несколько месяцев откажется от сделки, а вы потеряете ценное время.

Источник: xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai

Что делать, если хотят лишить родительских прав, как защититься?

Лишить родительских прав мать или отца очень сложно и возможно только через суд. Для этого нужны основания, указанные в ст. 69 СК РФ. Безосновательно лишить не могут. Порядок действий родителя, от общения с которым хотят оградить ребенка, зависит именно от основания, по которому подано заявление в суд. Рассмотрим, когда возможно лишение, как защитить свое право на воспитание и общение с сыном или дочерью, какие доказательства понадобятся в суде, и другие важные вопросы.

1. Когда могут лишить прав на ребенка
2. Как защитить свои права при лишении
3. Уклонение от родительских обязательств
4. Алкоголизм или наркомания
5. Злоупотребление правами
6. Совершение преступления против ребенка или второго родителя
7. Возможные трудности

Когда могут лишить прав на ребенка

Лишить родительских прав отца или мать можно только по решению суда. Перед тем, как его вынести, суд изучит все основания и доказательства, заслушает мнение участников процесса и показания свидетелей. Только после этого выносится решение, которое можно оспорить в течение 30 дней – до вступления в законную силу.

1. Злостная неуплата алиментов, иное уклонение от выполнения родительских обязательств: неучастие в жизни ребенка, проживание в антисанитарных условиях, необеспечение питанием.
2. Злоупотребление правами. Оно, например, может выражаться в запрете или ограничении при получении ребенком образованиях, иных действиях против его законных интересов.
3. Жестокое обращение: избиение несовершеннолетнего, психологическое давление, иные виды насилия. Это подтверждается постановлением о привлечении к ответственности, медицинскими справками.
4. Хроническое заболевание алкоголизмом или наркоманией. Подтверждается медсправками.
5. Совершение умышленного преступления против жизни, здоровья, половой неприкосновенности несовершеннолетнего. Подтверждается приговором суда, вступившим в законную силу.
6. Совершение умышленного преступления против здоровья или жизни второго родителя, близкого родственника ребенка. Также подтверждается судебным приговором.
7. Если родитель отказывается забирать несовершеннолетнего из медицинского учреждения или организации соцобслуживания, в которой он находится.

Важно! Все факторы суд изучает в комплексе. Например, нельзя лишить родителя прав из-за отсутствия телевизора или собственного жилья, если при этом он добросовестно выполняет свои обязанности, нормально содержит и воспитывает ребенка.

Как защитить свои права при лишении

Здесь все зависит от основания, по которому вторым родителем, прокуратурой или органом опеки подано заявление в суд. Если инициатором является опека, предварительно проводится проверка жилищных условий и составляется акт. Он в дальнейшем представляется на заседание. Здесь все сложнее: как правило, представители опеки действительно находят причины, по которым дальнейшее общение и проживание с родителем представляет опасность для физического или психологического состояния ребенка.

Но обычно инициатором разбирательств являются мать или отец, желающие насолить второму родителю. В это случае шансы на отказ в удовлетворении исковых требований немного выше. Но все тоже зависит от основания для лишения.

Уклонение от родительских обязательств

Под родительскими обязательствами подразумевается участие в воспитании и содержании ребенка. Каждый из родителей должен выполнять свои обязанности: покупать продукты, одежду, обеспечивать получение несовершеннолетним общего образования, следить за состоянием его здоровья.

Одним из наиболее распространенных оснований для лишения является неуплата алиментов. Это возможно лишь в том случае, если алиментообязанный признан злостным неплательщиком и привлекался как минимум к административной ответственности.

Если хочется избежать лишения за неуплату алиментов, придется начать платить хотя бы минимальные суммы в счет погашения задолженности. Все платежи лучше проводить почтовыми переводами или безналичными платежами с указанием пометки «на алименты».

Что нужно представить в суд в качестве доказательств:

1. Справки по операциям с банковского счета, если алименты платились безналичными платежами.
2. Квитанция по почтовому переводу.
3. Расписки о получении взыскателем алиментов наличными.
4. Чеки об оплате обуви, одежды и других вещей для ребенка, если они покупались во время срока неуплаты алиментов.

Примечание: как показывает практика, сам факт неуплаты алиментов не является главным основанием для лишения. Суд изучает все факторы в совокупности: какие отношения установились между лишаемым и ребенком, есть ли у должника уважительные причины неуплаты, участвует ли он в жизни сына или дочери (покупает одежду, обувь, продукты, игрушки, и пр.).

Алкоголизм или наркомания

Лишение при алкоголизме или наркомании возможно лишь в том случае, если болезнь имеет хроническую форму, несет разрушительные последствия, и общение с родителем представляет опасность для психического или физического здоровья ребенка.

Если мать или отец выпивают по праздникам или даже раз в неделю, никто лишить прав не сможет.

Доказывать хроническую форму истец может следующими документами:

1. Заключением медосвидетельствования.
2. Справкой от нарколога.
3. Постановлением о привлечении ответчика к административной ответственности за правонарушение, совершенное в состоянии опьянения.
4. Приговором суда об уголовной ответственности для ответчика за преступление, связанное с незаконным оборотом наркотических веществ.
5. Характеристикой с места работы ответчика.
6. Характеристикой с места учебы ребенка. Она подтверждает, что общение с родителем негативно сказывается на его состоянии и обучении.

Ответчику в противовес нужно доказывать необоснованность доказательств истца. Например, если с его стороны выступает свидетель, указывающий на его алкоголизм и асоциальное поведение, можно представить другого свидетеля, хорошую характеристику с места работы, или же справку о том, что он не состоит на учете в наркологическом диспансере.

Злоупотребление правами

Если хотят лишить родительских прав за злоупотребление ими, ситуация сложнее. Чаще всего это происходит, когда родитель вовлекает ребенка в употребление спиртных напитков или наркотиков, попрошайничество, бродяжничество.

Что поможет доказать необоснованность требований истца:

1. Характеристика на несовершеннолетнего и ответчика (хорошая).
2. Справка об отсутствии судимости.
3. Свидетельские показания.
4. Заключение психологической экспертизы об отсутствии негативного влияния родителя на ребенка.

Важно! Доказательства зависят от конкретной ситуации. Если родитель вовлек ребенка в совершение преступления и есть обвинительный приговор, избежать лишения практически невозможно.

Совершение преступления против ребенка или второго родителя

Если истец намеревается лишить второго родителя прав на ребенка за совершенное против него преступление, и есть вступивший в силу обвинительный приговор, ситуация усложняется. В большинстве случаев суды принимают сторону истцов, и ответчикам избежать лишения не удается.

Если же у истца нет доказательств или приговора, исковые требования не удовлетворят. Ответчик сможет общаться с несовершеннолетним, определив порядок общения. Или даже забрать к себе, установив через суд его место жительства ребенка.

Возможные трудности

Главная проблема ответчика заключается в том, что исковые заявления обычно не подаются безосновательно. Это означает, что истец уверен в своем успехе, и в большинстве случаев это так. Если есть веские причины для лишения, и ответчик не может представить доказательства их необоснованности или вовсе отказывается посещать заседания, требования удовлетворят.

Если вам нужна консультация, обращайтесь к нашим юристам. Они помогут в решении любого вопроса и подскажут, как нужно действовать с точки зрения законодательства.

Источник: glavny-yurist.ru