Предварительный договор на покупку строящийся квартиры

Предварительный договор на покупку строящийся квартиры

В нашем Предварительном Договоре на покупку строящийся квартиры от 25 Окт. 2013 года есть пункт:

“1.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.”

Дата окончания строительства по договору – 4-ый квартал 2014 года. Но дом не построен и срок сдачи переносится на конец 2015 года. Застройщик предложил пролонгировать сроки сдачи в Дополнительном Соглашении от 24 Ноября, 2014, добавив пункт:

“2.1. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности. , а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Покупатель претензий не имеет.”

Мы согласны продлить сроки сдачи, но у нас возникли 2-а вопрса:

1. Является ли наш старый Предварительный Договор в соответствии с вышеописанным пунктом 1.1. действительным на данный момент Дек. 2014, т.е. по истечении года. Если да, то на протяжении какого срока он продолжит быть действительным? Если нет, каковы наши шаги?

2. Можно ли подписывать Дополнительное Соглашение о продлении сроков сдачи при наличии вышеописанного пункта 2.1. “Покупатель претензий не имеет”. Значит ли это что мы не имеем претензий к любым действиям застройщика, включающие будующие, о которых не можем знать заранее, или это относится только ко всем оговоренным пунктам в Дополнительном Соглашении?

Заранее большое спасибо,

предварительный договор

• Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

• 9931 ответ
• 4323 отзыва

Не рекомендую Вам подписывать данное соглашение. Застройщик прося подписать его пытается уйти от ответственности, так как за просрочку сдачи дома, он обязан уплатить неустойку.

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поэтому ничего не подписывайте, и через несколько месяцев Вы уже можете требовать неустойку, с учетом сколько сейчас стоят квартиры (сколько заплатили Вы) это очень приличная сумма.

Источник: pravoved.ru

Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

Смотреть все квартиры (6)

На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

ПДКП (Warning, danger)!

Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае.

«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег.

Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

Законная схема продажи квартир через ПДКП

А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая

Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

Источник: moskvadeluxe.ru

Подробно о договоре предварительной купли-продажи квартир в новостройках

Не секрет, что многие строительные компании, чтобы избежать заключения договора участия в долевом строительстве, предлагают покупателям разного рода «обходные» соглашения. Фантазия сотрудников юридических отделов строительных компаний порождает разного рода договоры и схемы получения денег от жаждущих купить квартиру граждан.

Причины отказа многих застройщиков заключать договоры в рамках закона № 214-ФЗ (об участи в долевом строительстве) просты: нежелание, а порой и невозможность брать на себя дополнительные обязательства, которые предусматривает закон, по отношению к участникам долевого строительства.

Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках является договор предварительной купли продажи.

В разделе «юридическая консультация», на нашем сайте, часто задаются вопросы об этом договоре, его сущности и безопасности такого способа покупки недвижимости. Рассмотрим этот договор подробнее.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Таким образом, главная особенность этого договора заключена в его названии – он предварительный. Это означает что, заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.

Поскольку при заключении договора предварительной продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, такой договор не регистрируется в органах производящих регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Кроме того, разъясняют юристы, такой договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона, к предварительным договорам, является строгая определенность предмета договора (квартиры), который не всегда возможно должным образом описать в договоре, поскольку зачастую строительство дома, при заключении договора находится на нулевой стадии. Ведь точное определение таких параметров недвижимого имущества как его площадь, местонахождение не возможно определить до того момента, как дом достроен. Более подробно этот момент разъяснен в разделе юридическая консультация.

Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают договор предварительной купли – продажи недвижимости менее привлекательным для покупателя, по сравнению с договором участия в долевом строительстве.

Однако, поскольку, заключение договора предварительной купли – продажи часто является единственной возможностью в последующем приобрести квартиру в новостройке, которая вас интересует, необходимо максимально обезопасить себя при заключении такого договора.

Как обезопасить свои интересы при заключении договора предварительной купли – продажи недвижимости?

Многие новостройки в Москве и других городах продаются посредством заключения договора предварительной купли – продажи недвижимости, с последующим заключением основного договора, при заключении такого договора следует учитывать несколько моментов, позволяющих сделать свои вложения более безопасными.

На словах, при подписании предварительного договора купли – продажи недвижимости, представители строительной компании могут обещать вам полностью отремонтированную квартиру, но при заключении основного договора они обязаны заключить с вами договор только на тех условиях, что указанны в предварительном договоре. В итоге вы можете приобрести совсем не то, о чем было написано в рекламном проспекте.

Прежде всего, важно запомнить одно правило: чем конкретнее описано то, что будет предметом договора предварительной купли – продажи – тем лучше. Основной договор заключается на тех же условиях, что содержаться в предварительном договоре. Это означает, что чем корректнее и полнее описаны условия основного договора в предварительном договоре, тем больше шансов у вас приобрести недвижимость соответствующую вашим представлениям.

Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора – смело требуйте внесения в договор изменений. С помощью юристов, мы подготовили для вас несколько рекомендаций относительно того, что должно быть внесено в договор предварительной купли – продажи недвижимости, а затем и в основной договор:

1. Требуйте, чтобы в договоре был четко указаны параметры квартиры (жилого дома), в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли – продажи. К таким параметрам следует отнести: площадь квартиры, ее место расположения (этаж, место положения на лестничной площадке), уровень отделки квартиры (чем подробнее описан этот параметр, тем лучше), наличие межкомнатных перегородок в квартире, балкона и т.п.

2. Комплектация квартиры: электропроводка, сантехника, оконные блоки, телефонные линии и прочие «мелочи».

3. Обязательным условием является наличие четко установленной цены в договоре. Эта цена и будет той, по которой вам передается недвижимость. При этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Данное положение избавит вас от откровенно мошеннической практики недобросовестных застройщиков, когда для получения свидетельств о праве собственности на квартиру или иных действий, которые застройщик и так обязан выполнять по закону, требуется внести дополнительные средства.

4. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Закон устанавливает, что если такой срок не определен в предварительном договоре, стороны обязуются заключить основной договор в течение года со дня заключения предварительного.

5. Срок передачи недвижимого имущества по основному договору так же может быть определен в предварительном договоре. Это очень полезный момент для покупателя, особенно в условиях постоянного срыва строительными компаниями сроков сдачи объектов.

6. Порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество, за чей счет совершается регистрация (уплата соответствующих государственных пошлин).

7. Ответственность застройщика, в случае если квартира не будет предана в определенный основным договором срок.

Так же, при заключении предварительного договора купли – продажи, необходимо помнить, что единственное, что вы можете предпринять при отказе продавца заключить с вами основной договор – обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора. На основании предварительного договора застройщик не обязан передавать вам квартиру, соответственно вы не сможете, требовать в суде установления права собственности на недвижимое имущество.

Статьи и видеосюжеты о рынке новостроек

• 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
• Банкротство застройщика: что делать дольщику
• Подробно о договоре предварительной купли-продажи квартир в новостройках
• Оформление инвестиционного договора на покупку квартиры в новостройке в судебном порядке
• Прием-сдача квартиры в новостройке
• Договоры с застройщиком: советы профессионалов
• Специфика уступки права требования

Комментарии юриста:

Источник: www.metrtv.ru

Правомерно ли навязывание дополнительных услуг по ЖКХ?

• Справочник потребителя
• Советы по здоровому питанию
• Нормативные правовые акты
• Информационно-аналитические материалы
• Органы и организации в сфере защиты прав потребителей
• Результаты проверок
• Продукция, не соответствующая обязательным требованиям
• Судебная практика
• Новости
• Для сотрудников

• Версия для слабовидящих
• Виртуальная приемная

Управляющая Компания отказывается исключать из ЖКУ дополнительные услуги «охрана»

Между мной и Управляющей Компанией (Исполнитель) 01.08.2014 г. был заключен Договор о предоставлении услуг №546/6. Подписание Договора мне было навязано для возможности получения ключей от квартиры по ДДУ. Согласно п. 1.2. Договора Исполнитель обязуется оказать Заказчику услуги – «обеспечение охраны мест общего пользования жилого дома и прилегающей территории» в порядке и на условиях, определенных Договором, а Заказчик обязуется оплатить эти Услуги. Согласно п. 156 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, Исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, оказывать услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы. В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. №2300-1 исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких услуг, а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от исполнителя возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется исполнителем в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании ст. 450.1. ГК РФ Договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от Договора. 28.03.2016 г. Управляющей Компанией получено письменное Заявление от меня о расторжении Договора о предоставлении услуг 546/6 от 01.08.2014 г. Однако, до настоящего времени Управляющая Компания без моего согласия продолжает начислять в ЖКУ плату за дополнительные услуги «консьерж», «охрана по агентскому договору», «охранные услуги». Из содержания ч. 2 ст. 44 ЖК РФ следует, что перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит. Это означает, что иные вопросы, не предусмотренные законом, и принятые общим собранием, не имеют обязательной силы для всех собственников, в том числе и для тех, кто не голосовал или голосовал против их принятия. Указанная выше позиция подтверждается Министерством ЖКХ Московской области. Как следует ответов Министерства ЖКХ Московской области на вопросы граждан, поступивших в адрес губернатора Московской области Андрея Воробьева в ходе интернет-конференции «Губернатор онлайн», дополнительная услуга «охрана» не относится к жилищно-коммунальным услугам. Согласно ЖК РФ и ГК РФ, Постановлению Правительства МО услуги, не относящиеся к ЖКУ, оплачиваются лицами, заключившими договоры с поставщиками услуг и не могут быть навязаны третьим лицам, в том числе и на основании решения общего собрания собственников. Почему Управляющая Компания игнорирует мои требования о расторжении Договора о предоставлении дополнительных услуг? Что мне делать в этой ситуации?

Опубликовано: 03.05.2017 в 10:10

Ксения, добрый день, во-первых, Вы не указали местонахождение и наименование УК. Далее, разъясняем- эти услуги не перечислены в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства России N 491 от 13.08.2006) и в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства России N 290 от 03.04.2013), а значит, являются дополнительными. Включение в платежку платы за дополнительные услуги (антенна, охрана и т.д.) возможно лишь при наличии: а) решения общего собрания собственников об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества и выделении в едином платежном документе отдельной строкой платы за антенну (охрану и т.п.) в определенном размере; б) договора каждого жильца с организацией, оказывающей дополнительные услуги. Во всех других случаях дополнительные услуги считаются навязанными, и гражданин может от них отказаться.

Источник: zpp.rospotrebnadzor.ru