Каков срок передачи квартиры по ДДУ и что делать если он нарушен

Каков срок передачи квартиры по ДДУ и что делать если он нарушен

Условие о сроке передачи квартиры по ДДУ является существенным — без него соглашение между физлицом и стройкомпанией считается недействительным. Если стороны не прописали в ДДУ данный пункт, Росреестр обязательно откажет в регистрации договора.

Важно! В статье 6 ФЗ о долевом строительстве сказано, что срок передачи жилплощади должен быть единым для всех дольщиков, купивших квадратные метры в одной многоэтажке. Если речь идет о жилищном комплексе, состоящем из нескольких объектов, то единый срок должен быть для физлиц, купивших квартиры в одной секции с одним подъездом, выходящим на территорию общего пользования.

Ст.190 ГК РФ гласит о том, что есть три способа исчисления срока:

1. Указание конкретной даты.
2. Указание на период времени.
3. Указание на неизбежное событие, с наступлением которого должна осуществиться передача квартиры.

Если речь идет о долевом строительстве, то в ДДУ встречаются все три способа. Но, конечно, наиболее простой и понятный для дольщиков, а, значит, более востребованный — указание на конкретную дату. Например, в соглашении может быть написано, что стройфирма обязуется передать квадратные метры до 1 апреля 2018 года, передать квартиру не позднее II квартала 2017 года и др.

Более сложный способ исчисления сроков передачи жилья, который также часто используется на практике — это передача квартиры в течение определенного срока с момента ввода многоэтажки в эксплуатацию. Сложность состоит в том, что начало течения срока связано с наступлением другого события — ввода в эксплуатацию. Но, к сожалению, ввод в эксплуатацию не является неизбежным событием — стройфирма может просто его не получить.

Важно! В Определении ВС РФ № 78-КГ17-67 от 5 сентября 2017 года как раз говорится об обозначенной выше проблеме. Верховный Суд постановил, что срок передачи жилья физлицу не может определяться только сроком получения разрешения на ввод многоэтажки в эксплуатацию, так как это противоречит ст.190 ГК РФ. Но это условие можно сочетать с другими сроками — применяться будет тот срок, который наступил раньше.

В ДДУ встречается множество других уловок, связанных со сроками передачи жилплощади дольщику. Например, стройфирма может указать, что срок передачи квартиры отсчитывается с момента прекращения действия разрешения на строительство. Однако компания может продлять разрешение, и дольщику фактически будет очень сложно защитить свои права. Также иногда в соглашениях встречается условие о том, что срок передачи жилища может быть перенесен по решению стройкомпании на определенное количество месяцев.

Все эти «хитрости» направлены на уклонение от уплаты неустойки с застройщика в случае нарушения условий о сроках.

В связи с этим не рекомендуется подписывать ДДУ без предварительной консультации с адвокатом по долевому строительству. Специалист внимательно изучит условие о сроках и даст ответ, стоит ли заключать данное соглашение.

Ст. 6 ФЗ о долевом строительстве — какая ответственность предусмотрена за нарушение сроков?

Если дольщик в положенный срок не получил долгожданные ключи от квартиры, ему следует обратиться к ст.6 ФЗ о долевом строительстве. В ней говорится, что в случае просрочки стройфирма должна будет уплатить неустойку физлицу, которая будет рассчитываться по следующей формуле:

Неустойка = Сумма по ДДУ Х Количество суток просрочки Х 1/300 ставки рефинансирования

Важно! Ставка рефинансирования берется на ту дату, когда обязательства должны были быть исполнены.

Если дольщиком является физлицо, конечную сумму необходимо умножить на 2.

Дольщик может потребовать выплаты неустойки как в досудебном, так и судебном порядке. При этом, если стройфирма не выполнила требования физлица в досудебном порядке, то в органе правосудия с застройщика дополнительно взыскивается штраф в размере 50 % от конечной суммы неустойки.

Кроме того, если стройфирма нарушает срок передачи жилья на два месяца и более, физлицо может в одностороннем порядке осуществить расторжение ДДУ. Компания должна будет выплатить гражданину и сумму по соглашению, и неустойку.

Хотите узнать о больше о сроках передачи квартиры по ДДУ? Мы ждем ваших вопросов по телефону +7(812)603-72-21, или на странице нашего портала «Консультация адвоката бесплатно».

Источник: yurist-advokat812.ru

«Дострой меня полностью!»: что делать, если застройщик срывает срок сдачи дома

По данным Минстроя РФ, на начало 2019 года в России насчитывалось 894 проблемных новостройки, срок сдачи которых просрочен. Это более 98 тыс. просроченных ДДУ только в этих домах. А учитывая, что в официальную статистику попадают объекты, юридически признанные проблемными, де-факто пострадавших в разы больше. Кроме того, в России в процессе стройки в третьем квартале 2019 года находятся еще 100 млн кв. м жилья.

Закон, конечно, на стороне покупателей: в случае срыва сроков по вине застройщика, гарантировано право на компенсацию в виде неустойки. Но между законом и правоприменительной практикой большая пропасть, не всем дольщикам удается защитить свои права. Что делать, если застройщик не сдал дом вовремя?

Уведомление о срыве срока

Пункт 3 ст. 6 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве. » (далее – ФЗ № 214) обязывает застройщика, не успевающего завершить строительство в срок, уведомить дольщиков об этом за 2 месяца до окончания срока. Вместе с уведомлением направляется и проект нового ДДУ с новыми сроками, а также предложение заключить новый договор. Дольщик на свое усмотрение может:

1. Согласиться на перенос сроков сдачи дома. В обмен на это застройщик вправе предложить компенсацию, снижение суммы по ДДУ либо иные преимущества. Соглашаясь на перенос, дольщик утрачивает право требовать неустойку и возможность разорвать ДДУ в связи с переносом сроков.
2. Отказаться подписывать новый договор либо проигнорировать уведомление. Какие-либо негативные последствия такого поведения исключены – дольщик не обязан соглашаться на новые условия и может действовать так, как ему удобно.

На практике застройщики не всегда уведомляют дольщиков о срыве сроков, пользуясь отсутствием какой-либо ответственности за это.

Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта

Действительно, государство не в состоянии обезопасить дольщиков от срыва сроков сдачи дома и не даёт гарантии соблюдения застройщиками всех условий ДДУ. Единственный способ защиты – это гарантия выплаты неустойки и иных форм денежного возмещения.

Что еще можно взыскать застройщика? Согласно ст. 10 ФЗ № 214, должны быть покрыты и иные убытки дольщика:

• Возмещение расходов на аренду жилья. Согласно Определению ВС РФ по делу № 18-КГ17-239, расходы на оплату аренды жилого помещения, если необходимость в жилье возникла по причине нарушения сроков строительства и имеется причинно-следственная связь между просрочкой и расходами на аренду. Например, если у дольщика нет иного жилья в собственности, и несмотря на завершение предполагаемых сроков сдачи новостройки, ему приходится проживать на съемной квартире.
• Возмещение морального ущерба. На отношения по ДДУ распространяется также ст. 15 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей в РФ» (далее ФЗ № 2300-1). Согласно ей, у дольщика возникнет право на возмещение морального вреда, если срыв сроков сдачи дома и последующие события повлекли значительные моральные страдания для него.
• Потребительский штраф. Если застройщик самостоятельно не погасит неустойку, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 2300-1 дольщик сможет дополнительно требовать с него штраф в размере 50% от удовлетворенных судом требований.
• Иные расходы, понесенные дольщиком, в том числе судебные расходы в случае принудительного взыскания.

Но взыскать такие суммы можно только при удачной стратегии борьбы и сопротивления застройщику во всех возможных инстанциях.

Строим стену – что делать, если застройщик задерживает сдачу дома?

Если срок по ДДУ сорван, дольщик обращается к застройщику с претензией, требует сдать объект и выплатить компенсацию в установленном размере. Претензия – инструмент досудебного урегулирования спора. Она составляется в свободной форме и направляется в адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении. Рекомендуется указать в ней:

• реквизиты договора ДДУ, срок его исполнения;
• ущерб, причиненный дольщику вследствие нарушения срока;
• расчет неустойки по описанной выше формуле и иного ущерба;
• требование возместить неустойку, ущерб, моральный вред;
• намерение обратиться в суд в случае неудовлетворения требования.

Образец претензии застройщику:

К претензии приложите документы, обосновывающие требование: копию договора ДДУ, квитанции о его оплате, документы об аренде жилья, иные документы.

Объективно оценить эффективность данного метода сможет лишь сам отправитель претензии – каждый случай индивидуален. Выполнение требований дольщика в полной мере станет скорее исключением, нежели тенденцией – застройщики крайне неохотно рассматривают претензии и идут на уступки.

Не исключено, что вам предложат незначительную компенсацию либо и вовсе проигнорируют претензию. Если с претензиями обратилось большое количество дольщиков, шанс на досудебное разрешение спора возрастает в разы – подайте коллективную претензию со своими будущими соседями. Когда девелопер намерен договариваться, то он сам выйдет на связь и предложит компенсацию.

Но что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры и не идет на уступки? Придется обращаться в суд!

Компенсация через суд – реально ли?

Лишь небольшая доля конфликтов между участниками ДДУ и застройщиками разрешаются в досудебном порядке. Чаще их приходится решать судам. Принимая во внимание социальную значимость отношений по ДДУ, суды должны становиться на сторону дольщиков, особенно когда те доходят с кассационными жалобами до Верховного суда.

Учитывая богатую и однозначную судебную практику, дольщикам рекомендуется переводить диалог с застройщиком в судебное разбирательство. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий будет включать следующие шаги:

1. Подготовьте иск и документы к нему. Иск составляется по требованиям ст. 131 Гражданского процессуального кодекса, образец иска размещен ниже. Заявите в иске все требования из претензии + требования о возмещении морального вреда, убытков и штрафа в размере 50% от взысканной суммы.
2. Оплатите госпошлину. Согласно п. 3 ст. 17 ФЗ № 2300-1, оплатить госпошлину придется только если сумма иска превышает 1 млн руб., если меньше – истец освобождается от госпошлины.
3. Подайте иск. Как правило, истребуемая сумма превышает 50 тыс. руб., потому заявление подается в районный суд по адресу застройщика либо истца по его выбору.
4. Примите участие в заседании. Явитесь в суд в назначенный день, поддержите свои исковые требования, дайте суду необходимые объяснения. При необходимости привлеките в дело юриста.
5. Дождитесь решения и при необходимости обжалуйте его в областном, а затем и Верховном суде.
6. Дождитесь вступления решения в силу и получите исполнительный лист, передайте его в ФССП по адресу застройщика для принудительного исполнения решения суда – это единственный способ, как получить неустойку от застройщика принудительно.

Образец иска к застройщику:

Но на практике даже в суде дольщикам не удается получить полностью запрашиваемых сумм.

На что можно рассчитывать

Пользуясь положениями ст. 333 Гражданского кодекса, суды уменьшают суммы неустойки, называя их несоразмерными нарушенному обязательству застройщика. Это возможно и когда застройщик заявил такое ходатайство и представил доказательство несоразмерности неустойки.

При этом, согласно Определению ВС РФ № N 80-КГ15-29 от 16.02.2016, суды обязаны учитывать соотношение суммы неустойки и суммы по ДДУ, длительность просрочки, добросовестное поведение сторон и прочие обстоятельства.

С учетом этого, а также положений п. 9 Обзора судебной практики, утв. ПВС РФ от 19.07.2017, уже давно должна сформироваться практика, исключающая необоснованное снижение заявленной неустойки. Но это не так. Например, Московский городской суд в своем апелляционном определении до делу № 33-18972/2017 снизил сумму неустойки, указав, что это способствует балансу между нарушенными правами дольщиков и ответственностью застройщика. В подобном деле № 33-27903/2017 этот же суд сослался на оценочный характер несоразмерности, определить которую в состоянии только лично судья. А промышленный суд Самарской области в своем решении по делу № 2-4979/2017 снизил неустойку более чем в 10 раз и вовсе без ходатайства застройщика. Все это свидетельствует лишь о том, что существующая судебная практика не защищает дольщиков в полной мере, однако поможет защитить основные материальные права. Поистине объективным остается только Верховный суд, доводы которого порой остаются без внимания со стороны нижестоящих судов. Однако это не исключает возможности указать на решения ВС при подаче иска.

Источник: pravoved.ru

Увольнение по срочному трудовому договору

Порядок увольнения сотрудника, который работает по срочному трудовому договору, имеет свои особенности.

Трудовой договор (ТД) — основной документ, который заключается между работодателем и работником. Срочный трудовой договор (СТД) подписывается, когда для невозможно установить неопределенный период. Максимальный срок СТД при этом составляет пять лет. Если в договоре указан больший срок, считается, что работник принят на постоянную работу.

Прекращение срочного трудового договора

Срочный трудовой договор прекращается с истечением срока его действия. В том числе:

• заключенный на время выполнения определенной работы — по ее завершению;
• заключенный на время исполнения обязанностей отсутствующего сотрудника — с его возвращением;
• заключенный для выполнения сезонных работ в течение определенного периода (сезона) — по окончании этого периода (сезона).

Увольнение по истечении срока трудового договора

О прекращении ТД в связи с истечением срока его действия работник должен быть предупрежден в письменной форме не менее чем за три календарных дня до увольнения, за исключением случаев, когда истекает период действия СТД, заключенного на время исполнения обязанностей отсутствующего сотрудника.

Оригинал уведомления вручается сотруднику лично, а на копии уведомления тот должен поставить личную подпись с расшифровкой, а также указать дату получения уведомления. Копия документа подшивается в личное дело работника.

При отказе ознакомиться с уведомлением составляется соответствующий акт.

Образец уведомления о прекращении срочного трудового договора

Истечение срочного трудового договора на выполнение работ

Процедура увольнения по истечении срока трудового договора, заключенного на время выполнения определенной работы, начинается с составления акта о приеме работ, выполненных по СТД. Именно он является основанием для расторжения.

Акт составляется в двух одинаковых экземплярах. Экземпляр работодателя при этом подшивается в личное дело работника. Датой окончания действия СТД будет являться день, следующий за датой издания акта.

Образец акта о приемке работ, выполненных по срочному трудовому договору

Приказ на увольнение по окончании срочного трудового договора

При расторжении СТД по истечении периода действия, сотрудник увольняется по п. 2 ч. 1 ст. 77 ТК РФ — в связи с истечением срока ТД. При этом издается приказ о прекращении (расторжении) ТД с работником (увольнении). Унифицированная форма такого приказа № Т-8 утверждена Постановлением Госкомстата России от 05.01.2004 № 1. С приказом (распоряжением) об увольнении работник обязательно должен быть ознакомлен. Копия подшивается в личное дело сотрудника.

Запись в трудовую книжку

Работодатель обязан выдать ее в день увольнения. Порядок внесения записи в нее при прекращении ТД прописан в разд. 5 Инструкции, утвержденной Постановлением Минтруда России от 10.10.2003 N 69.

Если срочный трудовой договор не истек

СТД может быть расторгнут до истечения его срока по основаниям изложенным в статье 77 ТК РФ. Процедура такая же, как и при расторжении ТД, заключенного на неопределенный период времени.

Продление срочного трудового договора

Если ни одна из сторон не потребовала расторжения СТД в связи с истечением периода его действия, а сотрудник продолжает трудиться после истечения периода действия СТД, он считается заключенным на неопределенный период. В этом случае в ТД вносятся изменения путем заключения дополнительного соглашения. В трудкнижку, напротив, дополнительные записи не вносятся. Эта позиция изложена в Письме Роструда от 20.11.2006 № 1904-6-1.

Работодатель должен иметь в виду, что он не вправе требовать выполнять обязанности по истечении периода действия ТД. Если у него есть желание продлить ТД, то необходимо предложить заключить дополнительное соглашение к договору. В противном случае сотрудник, отработав последний рабочий день, может не выйти на работу, и это не будет считаться прогулом.

Отпуск и его компенсация при увольнении

Заключение срочного ТД не изменяет обязанности работодателя предоставлять ежегодные основные оплачиваемые отпуска продолжительностью 28 календарных дней с сохранением места трудовой деятельности и среднего заработка. В соответствии со статьей 127 ТК РФ при увольнении выплачивается денежная компенсация за все неиспользованные отпуска. При этом:

• Занятым на сезонных работах предоставляются оплачиваемые отпуска из расчета два рабочих дня за каждый отработанный месяц (ст. 295 ТК РФ).
• Заключившим ТД на период до двух месяцев, предоставляются оплачиваемые отпуска из расчета два рабочих дня за отработанный месяц (ст. 291 ТК РФ).

Особые случаи

Особым случаем является увольнение беременной женщины по истечении срока ТД. За исключением случая, который будет рассмотрен ниже, увольнение беременной женщины по истечении срока ТД невозможно. Работодатель обязан продлить ТД работницы, если она представит соответствующее заявление и медицинскую справку, подтверждающую беременность. Период действия ТД должен быть продлен до окончания беременности независимо от причины ее окончания.

Датой увольнения в этом случае будет:

• если работнице предоставлен отпуск по беременности и родам — день окончания этого отпуска;
• если не предоставлен такой отпуск — в течение недели со дня, когда работодатель узнал об окончании беременности.

Пособия по беременности и родам, при постановке на учет в ранние сроки беременности и при рождении ребенка рассчитываются и выплачиваются в обычном порядке. Отпуск по уходу за ребенком не предоставляется.

Работодатель вправе уволить беременную женщину по истечении срочного ТД при соблюдении следующих условий (ч. 3 ст. 261 ТК РФ):

• срочный ТД заключен на время исполнения обязанностей отсутствующего работника;
• перевод работницы с ее согласия на другую имеющуюся у работодателя и не противопоказанную ей по состоянию здоровья работу невозможен.

При этом работодатель обязан предложить беременной работнице все имеющиеся у него в данной местности вакантные должности или работу, соответствующие ее квалификации, а также вакантные нижестоящие должности или нижеоплачиваемую работу, которые женщина может выполнять с учетом ее состояния здоровья.

Источник: gosuchetnik.ru

Процедура увольнения при окончании срока трудового договора

Если предприятие не может заключить с работником, в силу определенных уважительных причин, бессрочный трудовой договор, то закон допускает заключение срочного договора. Он может быть заключен, например, для выполнения временной или сезонной работы, а также при выполнении определенного конкретного задания. И в том и в другом случае, важно правильно провести увольнение по окончании срока трудового договора. Как и при прекращении трудовых правоотношений на общих основаниях, прекращение временных трудовых отношений, также регламентированы трудовым законодательством, и должны соблюдаться работодателем при увольнении сотрудника.

Когда и как прекращается временный трудовой договор

По нормам статьи 77 Трудового кодекса, пунктом 2 определено, что правовым основанием прекращения трудовых отношений работодателя и сотрудника, является окончание срока трудового договора. То есть, данная формулировка отнесена к общим причинам, по которым может быть уволен сотрудник без инициирования такого увольнения работодателем. Кроме того, отказ продолжать трудовые отношения также не может быть отнесено к инициативе работодателя прекратить трудовой договор. Таким образом, истечение срока действия договора, по своей сути, не относится к причинам увольнения по желанию сотрудника, или по желанию работодателя.

Только важным условием правомерности увольнения сотрудника по причине окончания срока действия трудового договора, является законность заключения с данным сотрудником временного трудового договора. Если на момент заключения трудового договора, отсутствовали, предусмотренные статьей 58,59 ТК правовые основания, суд расценивает увольнение по окончании срока действия договора, как незаконное и неправомерное. В таком случае, суд может признать указанный трудовой договор таковым, что заключен бессрочно. И, соответственно, уволить такого работника по причине окончания срока действия трудового договора, нельзя.

Еще одна немаловажная деталь: если вовремя срочный трудовой договор не будет расторгнут, а увольнение затянется, срочный трудовой договор трансформируется в бессрочный, таково требование статьи 58 ТК. Это приведет к тому, что уволить уже сотрудника нельзя будет по такой формулировке, а издание приказа об увольнении будет неправомерным. Чтобы этого не произошло, нужно вовремя предупредить работника о том, что трудовой договор с ним продолжаться не будет.

Предупреждение об увольнении по истечению срока срочного трудового договора

Есть ситуации, когда сотрудника должны уведомить о грядущем увольнении. Прекращение трудового договора в связи с окончанием его действия, как раз относится к такому случаю. Поэтому, прежде издания приказа об увольнении, нужно пройти процедуру уведомления сотрудника о прекращении трудовых отношений и о дате увольнения. В данном случае, правило «двух недель» не применяется. Сотрудник должен быть уведомлен за три календарных дня, до момента окончания срока действия трудового договора. Форма уведомления, безусловно, должна быть письменной. Более того, работодатель должен иметь у себя подтверждение (письменное) о том, что сотрудник все-таки получил данное уведомление, и знаком с ситуацией.
Это требование статьи 79 ТК не касается тех сотрудников, которые работают временно, вместо отсутствующего сотрудника. При выходе такого сотрудника на работу, временный трудовой договор с временным сотрудником прекращает свое действие. Сотруднику в день его увольнения нужно выдать все расчетные, а также трудовую книжку.

Не стоит также забывать об особенностях увольнения беременных женщин при окончании срока действия договора. Пока такая сотрудница пребывает в состоянии беременности, работодатель должен продлить с ней трудовые отношения, до момента родов. После же этого, он может прекратить с ней трудовые отношения, издав приказ о ее увольнении. Если беременная сотрудница исполняет функции временно отсутствующего работника, при его выходе, беременной сотруднице нужно предложить все действующие на предприятии вакансии, которые ей подходят по ее положению, уровню образования и квалификации.

Компенсации при увольнении в связи с истечением срока трудового договора

Поскольку сотрудникам, которые заключили с предприятием временный трудовой договор, полагаются оплачиваемые отпуска, то, соответственно, полагается и компенсация за неиспользованные отпуска. Даже если сотрудник полагается всего два дня отпуска, и он их не использовал, ему все равно полагается компенсация за эти два дня. При расчете данной суммы следует руководствоваться нормами Трудового кодекса, так как он устанавливает численность дней отпусков для временных сотрудников. Из расчета два дня за каждый отработанный месяц сотруднику выплачивается компенсация если:

1. с сотрудником заключен трудовой договор до двух месяцев;
2. трудовой договор заключался на определенный сезон или период.

Если же, трудовой договор с сотрудником заключен на срок от года и выше, через полгода своей работы, такой сотрудник уже приобретает право на отпуск. В случае, когда он не воспользовался этим правом, при увольнении ему должно быть рассчитано компенсацию за положенное время отпуска, исходя из установленных дней по договору и закону.

Компенсация в виде выходного пособия законом не установлена для сотрудников, трудовой договор с которыми расторгнут в связи с прекращением срока действия трудового договора. Тем не менее, работодатель не лишен права самостоятельно установить в трудовом и/или в коллективном трудовом договоре, дополнительные материальные компенсации увольняемым сотрудникам. Так, например, сотрудник может получить определенные премии, надбавки во время своей работы, а может получить их в период прекращения трудового договора, после определенной выработки, если это условие прописано в трудовом договоре с сотрудником.

Если трудовой договор заключен с руководителем предприятия (а с руководящим составом всегда заключаются временные срочные трудовые договора), как правило, при прекращении с ним трудовых отношений, предприятие выплачивает «отступные» или выходную компенсацию в связи с увольнением.

Оформление увольнения при прекращении срока действия трудового договора

Когда срок действия трудового договора подошел к концу, за три дня до предполагаемой даты, как уже упоминалось выше, сотрудник должен получить уведомление о предстоящем увольнении. После того, как сотрудник уведомлен надлежащим образом, работодатель может издать приказ о его увольнении, спустя три дня, то есть, в день его окончания, или же, на следующий день, в зависимости от условий договора. Форма приказа на увольнение, в связи с прекращением срочного трудового договора, утверждена по форме Т-8. Приказ должен быть зарегистрирован в специальном порядке на предприятии, после чего работник, под свою подпись, должен быть с ним ознакомлен.

Все выплаты и выдача трудовой книжки должны быть произведены в тот день, который предшествует увольнению, то есть, в последний день работы на данном предприятии. В случае прекращения трудового договора в праздничный, или выходной день, то днем ранее, накануне.

Источник: hr-portal.ru