Продажа квартиры по ДДУ

Продажа квартиры по ДДУ

ID: 15578283

Добрый день. Купил квартиру в начале 2018 года в строящемся доме. Продаю сейчас, дом сдали 01.07.2019. Как я понимаю на кадастровый учёт ещё не успели поставить. В договоре указана стоимость за которую покупал квартиру в 2018 году, минус комиссия риелтора. Подскажите с новым законом я все равно должен запалить налог, если цена продажи равна покупке? Даже если в момент продажи, квартира не стояла на кадастровом учете? И какой налог будет, цена квартиры 10000000 руб. Спасибо.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

а ваш риелтор не может ответить на этот вопрос?
налог платится с дохода.
если продаете по стоимости покупки, то налога не будет.
необходимо будет подать декларацию

Так дело в том что теперь налог рассчитывается от кадастровой стоимости. Риелтор ещё не проводил сделок по этим нововведениям.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

так это нововведение уже 3 года как нововведение))
кадастровая стоимость влияет при условии, что вы продаете как вторичку, а не переуступку по дду

Читал что именно жёстко взялись за всех в весны этого года. И что в любом случае придётся платить налог от кадастровой стоимости.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

налог рассчитыветсмя следующим образом:
если сумма продажи равно сумме покупки и не больше 70% от кадастра, то налога не будет.
если больше, то можете использовать вычет на фактически понесенные расходы
например:
кулили за 10млн
продаете за 10 млн
кадастровая 15 млн
соотвественно 70% от 15млн=10,5 млн
налог: 10,5 млн -10 млн= 0.5млн*13%=65т налога

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Ключевое здесь то, что Вы будете фактически продавать. Одно дело если право требования по переуступке прав и обязанностей по ДДУ, и совсем другое – право собственности по договору купли-продажи. Если первый вариант, то кадастр значения не имеет, если второй, то с кадастровую стоимость придется учитывать. Для второго варианта актуально правило, что если стоимость в договоре купли-продажи будет меньше кадастровой стоимости * 0,7, то базой для налога будет кадастровая стоимость * 0,7 без учета того, что указано в договоре купли-продажи.
Право уменьшить доход на расход будет всегда и не зависит от того, что Вы продаете.

Я правильно понимаю, если кадастровая стоимость квартиры оценивается к примеру в 15 000 000, то налог будет равен – 1 365 000?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, если КС = 15 м.р., то база 10,5 (15*0,7)
(10,5 – расходы на покупку)*13% – ваш налог

Да, у нас Договор уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве. В таком случае я не попадаю на налог?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы даже чуть-чуть не пытаетесь подумать. Вам нужно четкое да или нет. Если не желаете совсем напрягаться, то почему Вы решили, что за Вас это будут делать другие?! Сходите на консультацию к специалисту. Читайте ст. 217 и 220 НК РФ.

Я задал вопрос в разделе вопросов. Тема для меня новая и много путаницы. Для чего создана эта рубрика? Правильно, для ответов на вопросы. Вас никто не заставляет отвечать на них и тем более думать за меня.

“Читал что именно жёстко взялись за всех в весны этого года. И что в любом случае придётся платить налог от кадастровой стоимости.”

Налог платится с прибыли, а не с кадастровой стоимости. И не важно что вы продаете, есть прибыль будьте добры заплатить 13% налога. Кадастровая стоимость включается в том случае если вы при цене квартиры в 20 000 000 руб. в договоре укажете сумму в 1 млн. руб. Во всех остальных случаях считается разница между ценой продажи и покупки, которая и есть прибыль. Если цена продажи равна цене покупки или меньше, то разница ноль и налог ноль.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Налог всегда исчисляется с прибыли, которая возникает при продаже недвижимости ранее 3 лет (или 5 начиная с 2016г) от момента приобретения и по стоимости выше стоимости покупки! Налогооблагаемой базой считается именно эта разница между покупкой/продажей, на которую и исчисляется 13%налог. К стоимости продажи можно применить либо налоговый вычет- 1млн руб., в случае если не применяли ранее, либо (!) вычет фактических расходов (расходов на покупку и фактически подтверждённые расходы на ремонт). Ранее чаще всего пользовались занижением стоимости в договоре до 1млн. руб. и применяли налоговый вычет. Изменения в законодательстве коснулись именно этой лазейки. Теперь в случае занижения стоимости продажи, ниже 70% кадастровой стоимости, база считается не от суммы в договоре, а от этих 70%. В случае, если у вас ДДУ и разницы между покупкой и продажей нет, то и налог не возникает, независимо от того, как квартиру в дальнейшем оценят по кадастру.

Источник: www.cian.ru

Правила продажи жилья в новостройках меняются. Купить квартиру сейчас или подождать?

1. Что произошло?

Произошло то, что в стране коренным образом меняется схема продаж в новостройках. Последние 14 лет жилье покупали по договору долевого участия, или ДДУ. Его суть изложена в Федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве». Клиент мог приехать в офис продаж, оформить несколько бумаг и купить квартиру еще до того, как построят дом. Зачем? Потому что она будет стоить дешевле.

Теперь в Правительстве РФ подумали, что ДДУ — это неактуально, и решили его отменить. Но не сразу, а постепенно. В 2018 году сделали так, что во всех новых жилых комплексах покупатель будет платить за квартиру через банк, а не напрямую застройщику. Деньги «спрячут» на особом счете и отдадут только после завершения стройки. А с лета 2019 года ДДУ вообще перестанут оформлять.

Читайте также:  Изменение коэффициента балкон на лоджию

2. Я юридически подкован, можно все то же самое — но подробней?

Можно. Для всех новостроек, которые появились в продаже после 1 июля 2018 года, теперь действуют новые правила оформления ДДУ (214-ФЗ). Основное нововведение — это появление эскроу счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков. Спецсчет, или эскроу счет — это условный счет, на который поступают средства и хранятся там до наступления особых условий (в данном случае — до введения объекта в эксплуатацию). Девелопер сможет забрать их только после того, как передаст квартиры конечным владельцам. Также ужесточились требования к застройщикам. Теперь, чтобы работать по 214-ФЗ, компания должна иметь опыт в строительстве от 3-х лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, уже с 1 июля 2019 года ДДУ отменят совсем — вместо него будет введена система проектного финансирования. С этого момента застройщики будут брать деньги на свои объекты только из своего кармана, либо у банков.

3. А что с теми новостройками, где начались продажи до 1 июля 2018 года?

Закон обратной силы не имеет. Во всех жилых комплексах, где разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, действует прежняя редакция 214-ФЗ. В этих новостройках еще можно купить жилье по «старым» правилам. Но число таких объектов быстро сокращается — уже через пару лет их будет сложно найти.

4. Что такое проектное финансирование? Чем оно лучше ДДУ?

Проектное финансирование означает, что жилье будет строиться только за кредитные средства. Это прямая противоположность ДДУ, идея которого заключается в том, чтобы граждане могли «скинуться» на строительство жилого комплекса, сразу отдать деньги девелоперу и получить в обмен дешевые квартиры.

Основная проблема 214-ФЗ состоит в том, что в нем много «пробелов». Деньги, которые покупатели вкладывают в строительство, могут быть похищены, а застройщик — признан банкротом, как, например, это произошло с Urban Group в июле 2018 года. Проектное финансирование поможет избавить дольщиков от этих рисков. На счетах эскроу средства будут в относительной безопасности.

5. Что мне дадут эти нововведения?

Теоретически покупатели получат более надежную защиту своих прав при покупке жилья. Во-первых, их деньги будут «заморожены» на эскроу-счетах и никуда не денутся, пока застройщик не выдаст ключи. Во-вторых, на рынке останутся только надежные строительные компании. А когда ДДУ окончательно отменят, покупатели смогут приобретать только «реальные» квартиры, а не «воздух», как это происходит сейчас.

6. Как теперь будет выглядеть покупка квартиры?

До лета 2019 года квартиры будут продавать по ДДУ. Потом все новые жилые комплексы перейдут на проектное финансирование. После этого покупка квартиры будет выглядеть так: покупатель вносит плату за жилье, банк переводит их на спецсчет (эскроу счет) и временно «замораживает». После этого застройщик на свои или заемные средства строит комплекс. Как только владельцы получают ключи от своих квартир, банк «размораживает» деньги и перечисляет продавцу.

7. Поднимутся ли цены в новостройках?

Ответ на этот вопрос — и да, и нет. В течение года вряд ли стоит ожидать сильного роста цен на жилье. А вот уже с 1 июля 2019 года начнется поэтапное подорожание. Почему? Потому что застройщикам придется брать кредиты и выплачивать по ним проценты — а это повышает себестоимость проектов. Но неприятные перемены ждут и покупателей — они лишатся возможности приобретать жилье по доступным ценам на стадии котлована. В таких условиях за 3-5 лет квартиры в новостройках могут подорожать на 20-25%.

8. Значит нужно торопиться и покупать по ДДУ, пока еще можно?

Торопиться не нужно в любом случае, ведь недвижимость — это не шкаф или телевизор, а дорогая покупка. Ажиотаж в СМИ, который сейчас поднялся вокруг ДДУ, побуждает многих граждан приобретать жилье в новостройках просто ради того, чтобы «успеть» до 2019 года. Но отталкиваться нужно не от паникерских настроений, а от собственных потребностей.

9. Как мне выбрать момент для покупки?

Решите, нуждаетесь ли вы сейчас в жилье или ищете возможности для инвестирования. В последнем случае лучший момент для покупки — это 2018-2019 года. В Москве сейчас можно найти немало перспективных объектов — взять хотя бы футуристичный жилой комплекс «Символ» в Лефортово, башни-небоскребы «Пресня Сити» в Пресненском районе, МФК Discovery в Ховрино, «ЗИЛАРТ» на бывшей территории завода ЗИЛ, ЖК Spires в Очаково-Матвеевском. Во всех этих новостройках предлагают жилье по «старой» редакции ДДУ.

Совсем другое дело, когда жилье приобретается «для себя». Далеко не всегда на рынке можно подобрать новостройку, которая бы соответствовала требованиям покупателя к локации, транспортной доступности, архитектуре, благоустройству. Не нашли жилье по вкусу? Возможно, стоит подождать — а вдруг буквально через год оно появится? И относительная выгода от покупки по ДДУ обернется разочарованием, ведь потом придется жить уже не в доме мечты. В любом случае, окончательное решение остается за покупателем.

Источник: avaho.ru

Разрешение на строительство дома на собственном участке: как получить?

При покупке земли под ИЖС встает основной вопрос о том, где брать разрешение на строительство частного дома на своем участке. Некоторые люди полагают, что приобретения участка самого по себе достаточно для того, чтобы начать возведение своего будущего дома.

Так ли это? Есть ли вообще необходимость оформлять разрешение на строительство дома и если да, то в каких ситуациях. Узнать об этом, а также ознакомиться со списком документов, которые требуются для строительства частного дома на собственном участке, в частности для получения разрешения и где собственно его получать, вы узнаете из данной статьи.

Читайте также:  Как в данной ситуации можно расторгнуть договор ДДУ?

Содержание статьи:

  1. При каких обстоятельствах требуется разрешение на строительство частного дома?
  2. Где получить разрешение на строительство частного дома?
  3. Документы, требующиеся для оформления разрешения на строительство дома на участке ИЖС
  4. Сколько стоит разрешение на строительство частного дома
  5. Срок выдачи и период действия разрешения на строительство
  6. Видео о том, как получить разрешение на строительство дома на собственном участке

При каких обстоятельствах требуется разрешение на строительство частного дома?

Разрешение на строительство дома на собственном участке — документ, который предоставляет право на возведение частного дома на земельном участке.

Образец разрешения на строительство дома на собственном участке

Получать разрешение обязательно, если ваша будущая постройка будет располагаться на земельных участках следующих категорий:

  • ИЖС — индивидуальное жилищное строительство
  • МЖС — малоэтажное жилищное строительство
  • ЛПХ — личное подсобное хозяйство

Если земля на которой вы планируете построить ваш будущий дом для постоянного проживания относится к одной из вышеперечисленных категорий, то получать разрешение обязательно. Без него ваша постройка будет считаться незаконной и может подлежать сносу. А также, впоследствии вы не сможете оформить право собственности на возведенное жилое строение.

В случае, если вы планируете строить дом на территории СНТ, т.е. на землях для садоводства и дачного хозяйства, обязательства получать разрешение не возникает.

Еще одним обстоятельством, при котором вам стоит задуматься об оформлении выше обозначенного документа, может быть:

  • получение кредитных средств в банке на строительство вашего дома

Не всегда и не каждый банк требует данный документ при оформлении кредита, однако, такая вероятность существует. Если это ваш случай и вы планируете воспользоваться заемными средствами для возведения своего жилища, стоит получить разрешение на строительство заранее.

Чтобы получить разрешение нужно учитывать ряд требований к будущему строению:

  • будущее строение, оно же ваше будущее семейное гнездо, должно быть предназначено для проживания только 1 семьи
  • строение должно быть высотой в три или менее этажей, при этом подвальное помещение не будет учитываться
  • при строительстве дома следует учесть ограничения и обременения, которые могут быть указаны в вашем свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

Хорошая новость состоит в том, что если ваш дом будет иметь три или менее этажей, то необходимо получать только разрешение на строительство и можно приступать к работам по созданию дома.

Плохая новость состоит в том, что если вы планируете строить дом выше трех этажей, то вам потребуется дополнительно заключение гос экспертизы.

Где получить разрешение на строительство частного дома?

Регулируются вопросы, относящиеся к строительству загородных домов и как следствие к получению разрешения на их строительство, Федеральным законом N 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года, он же «Градостроительный кодекс Российской Федерации». Соответственно все ответы на вопросы: кто, где, когда и зачем дает именно он.

Согласно выше обозначенному документу выдачей разрешения на строительство дома на собственном участке занимаются органы местного самоуправления по вопросам градостроительной деятельности района, в котором располагается данный земельный участок под планируемую постройку.

Образец заявления на выдачу разрешения на строительство дома на собственном участке

Следует подать заявление на выдачу разрешительного документа лично или через законного представителя в Администрацию района, в котором расположен ваш участок ИЖС. На территории крупных городов это можно сделать через многофункциональные центры, предоставляющие государственные и муниципальные услуги (МФЦ), а также онлайн через портал Госуслуг (gosuslugi.ru). В небольших городах и областях необходимо будет обращаться непосредственно в местную Администрацию.

Документы, требующиеся для оформления разрешения на строительство дома на участке ИЖС

  • заявление;
  • документ, который может подтвердить ваше право на владение данной землей;

Образец свидетельства о государственной регистрации права собственности

  • кадастровый паспорт на землю;

Образец кадастрового паспорта земельного участка

  • градостроительный план участка земли (выдается бесплатно органами местной власти — Администрацией города или района, в котором расположен участок земли, на основании заявления собственника);

Образец градостроительного плана земельного участка

  • проект дома, составленный с учетом правил застройки, такими как, максимально допустимые размеры участка и параметры будущего строения, его предельное количество этажей и высотность, нормы приближения границ к соседям и т.д. (предоставляется по желанию, в любом виде);
  • топографическая съемка участка (только для Московской области);
  • положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на возводимое сооружение (только для частных коттеджей — домов высотностью превышающей 3 жилых этажа);
  • паспорт гражданина РФ;
  • доверенность, заверенная у нотариуса (в случае если обращение происходит через законного представителя).

Обычно все документы (кроме нотариально заверенной доверенности) предоставляются в виде копий в количестве 1 шт. каждого документа. Также при себе необходимо иметь оригиналы документов для сверки.

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома

Разрешение на строительство частного дома выдается бесплатно.

Однако, если вы решите, что процесс получения разрешения слишком сложный для вас и обратитесь в специализированную фирму, которая подаст за вас необходимый пакет документов в административные органы, то это вам может стоить до 50 тыс. рублей и длиться 2-3 месяца. Так что не поддавайтесь панике и страхам о том, что у нас повсюду бюрократия и сделайте это самостоятельно. Это не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

Срок выдачи и период действия разрешения на строительство

Разрешения на строительство дома на собственном участке выдается через 10 рабочих дней с момента подачи заявления.

Обычно разрешение выдается сроком на 10 лет. Срок действия будет обязательно указан в выданном разрешении.

Видео о том, как получить разрешение на строительство дома на собственном участке

Источник: stroimmaster.ru

Правила оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома в 2020 году

Желая возвести собственный дом, необходимо оформить разрешение на строительство. Не имея этого документа, можно остаться без долгожданного жилища и вложенных в него денег. И с ворохом штрафов, выписанных за самовольную постройку. Обладание участком земли еще не означает, что собственник вправе застраивать его по собственному желанию, без оглядки на законодательные ограничения. Как получить разрешение на строительство дома, подробно рассказывает Градостроительный кодекс, а точнее – статья 51.

Читайте также:  Как принять квартиру по ДДУ, если сдачу дома задержали?

Зачем и кому потребуется разрешение

Выданное государством разрешение подтверждает:

  • разработанный строительный проект учитывает все требования градостроительных законов;
  • дом возводится на земельном участке, категория которого не запрещает его постройку.

Получение разрешения на строительство убережет владельца нового дома от его сноса. Также за возведение постройки без документа «строитель» получит административный штраф. Для физических лиц предельный размер достигает 5 000 рублей (статья 9.5 КоАП).

Даже если дом будет достроен, и власти не заметят его незаконного возведения, хозяин столкнется с серьезными проблемами:

  • возникнут сложности с оформлением жилого строения в собственность, без чего владелец сможет в нем жить, но не получит права им распоряжаться (завещать, продать, оформить дарение);
  • дом не удастся подключить к газовым, водным и иным коммуникациям.

Разрешение требуется не на любую постройку. В законе (статья 51 Градостроительного кодекса) перечислены виды строений, которые могут появиться на земельном участке без этого документа. Брать разрешение на строительство не нужно:

  • на дачные/садовые домики;
  • на гаражи, сараи и другие хозяйственные постройки;
  • на навесы, небольшие киоски и прочие некапитальные объекты.

Оформление разрешения на строительство обязательно, если строящийся дом является капитальным строением, которое возводится на землях определенной категории, выданных россиянам-застройщикам:

  • под малоэтажное жилищное строительство (МЖС);
  • под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • для ведения подсобного хозяйства для личных нужд.

Кого уполномочили оформлять строительные разрешения

Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, следует обратиться в соответствующий комитет при местной администрации. Оформлением занимается служба государственного строительного надзора и экспертизы (Госстройнадзор), но возможны и иные наименования уполномоченного ведомства.

Выдача разрешения на строительство происходит по месту расположения земельного участка, на котором строится объект, а не по месту жительства застройщика.

Индивидуальный застройщик имеет право оформить разрешительную бумагу, лично обратившись к чиновникам или сотрудникам МФЦ. Также он может действовать через представителя, составив на него доверенность, или удаленно – через электронный сервис. Чтобы воспользоваться последним вариантом взаимодействия с государственными органами, необходимо предварительно создать себе электронную подпись и зарегистрироваться на сайте (понадобятся сканы паспорта и иных бумаг).

Разрешение выдается уполномоченными лицами в единственном экземпляре.

Комплект документов

Перед тем, как получить разрешение на строительство дома на собственном участке, нужно подготовить комплект документов. На их основе будет приниматься решение чиновников об оформлении требуемого разрешения.

Какие документы нужны, зависит от типа постройки. В большинстве случаев граждане запрашивают бумагу для возведения ИЖС. Тогда перечень документов небольшой:

  • заявление с просьбой о выдаче разрешения;
  • правоустанавливающее свидетельство (выписка из реестра, договор аренды или купли-продажи);
  • градостроительный план застраиваемого участка земли;
  • составленная (самостоятельно или специалистами) схема планировочной организации участка.

Эти документы для получения разрешения на индивидуальное строительство представляются в том случае, если строящийся дом соответствует установленным параметрам:

  • не выше 3-х этажей;
  • возводится для проживания 1 семьи.

О градостроительном плане следует позаботиться заранее – он изготавливается в течение 30 дней. Выдают его в местной администрации. Юристы предупреждают, что чиновники незаконно требуют от заявителей кипу различных документов для получения данного плана. Например, просят: провести свежую топосъемку участка, сделать справку, что дом не возводится на землях культурного наследия и т.д.

На планировочной схеме указывается, где на участке будет стоять дом. Считается, что лучше доверить ее составление специалистам, так как ошибки чреваты отказом в выдаче разрешения. Но заявитель вправе оформить схему самостоятельно, воспользовавшись копией кадастрового плана. На ней можно графически изобразить предполагаемое месторасположение постройки.

Цена вопроса и сроки

Разрешение оформляется бесплатно. Но застройщик понесет расходы на подготовительном этапе к данной процедуре. Например, если по настоянию чиновников заказывает оформление планировочной схемы или иных документов, производит топосъемку и т.п.

Если гражданин решит полностью переложить функции по оформлению участка на коммерческую организацию, то ему придется оплатить ее услуги (в среднем сумма составит около 50 000 руб.). Обращаясь в такую компанию, следует проверить, есть ли у нее лицензия на оказание подобных услуг.

Когда индивидуальный дом будет достроен, то его нужно будет оформить в Росреестре как собственность застройщика. За данную госуслугу гражданин заплатит госпошлину в размере 350 рублей.

Предоставление разрешения происходит через 10 дней после подачи пакета документов в уполномоченный орган. Если чиновники найдут причину для отказа, они должны письменно ее обосновать. Чаще всего основанием для отказов служит либо неполный комплект переданных в ведомство бумаг, либо их несоответствие градостроительным требованиям или техническим нормативам. Несогласный с отрицательным решением гражданин вправе обратиться в суд для его пересмотра.

Разрешение на строительство индивидуального жилого дома привязано к определенному строению, а не конкретному застройщику. Нередко бывает, что, получив разрешительный документ, он вскоре утрачивает интерес к постройке и решает ее продать в недостроенном виде. В этом случае новому владельцу не надо оформлять другое разрешение для строительства дома. Действующий документ передается ему бывшим собственником вместе с другими бумагами на дом и участок, и он вправе им воспользоваться.

Получение разрешительного документа – необходимая процедура для тех, кто решил поселиться в собственном доме. Несмотря на то, что хождение по бюрократическим инстанциям отнимает у застройщика время, она вполне оправдана. Выдавая разрешения на строительство, государство препятствует хаотичной и опасной застройке, внося в этот процесс относительный порядок.

Источник: law247.ru