Как правильно разрешить вопрос по ДДУ в данном случае?

Как правильно разрешить вопрос по ДДУ в данном случае?

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

• если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;

• если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;

• если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);

• если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;

• если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

• строительный адрес дома;

• кадастровый номер участка, на котором идет строительство;

• этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;

• общая площадь жилья, планировка, высота потолков;

• дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Источник: www.kp.ru

Расторжение ипотеки по ДДУ

Оформлена ипотека через Сбербанк в ноябре 2019 года. Застройщик подал электронно документы на регистрацию. На протяжении года по регистрации договора ДДУ была приостановка, по вине застройщика. На данный момент пришел отказ в регистрации по договору ДДУ. В отказе написано, что нет и не будет возможности регистрации данного договора из за проблем с землей. Вопрос! На основании отказа, иду писать о закрытии ипотеки (расторжение), кто возместит проценты выплаченные мной? И могу ли я взыскать неустойку по договру ДДУ (если не зарегестрирован) за моральный ущерб, за то что неоповестили о проблемах, о том что вовремя не сдали?

Лилия! В данном случае вина застройщика, заключившего ДДУ согласно требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” при том, что не было решено вопросов с земельным участком. А это согласно ст.9 вышеназванного закона основание для расторжения договора и возмещения причиненных убытков согласно ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, в т.ч. в форме уплаченных по ипотечному кредиту процентов. Также можно взыскать неустойку

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) утратил силу с 13 июля 2020 г. – Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Источник: www.9111.ru

Как правильно разрешить вопрос по ДДУ в данном случае?

Когда застройщик нарушает обязательства по ДДУ (договору долевого участия), дольщику нередко приходится обращаться в суд. Однако прежде чем подавать иск, необходимо правильно определить подсудность, чтобы предъявленные гражданином документы были приняты к рассмотрению. Понимание правил подсудности, установленных законом, позволяет беспрепятственно получить судебную защиту и восстановить нарушенное право.

Содержание:

Вопросам определения подсудности посвящены отдельные главы АПК РФ и ГПК РФ. В них определяется, каким конкретно судом должно рассматриваться дело: арбитражным или судом общей юрисдикции.

В 214 ФЗ отдельно не регламентируются вопросы подсудности, поэтому при разрешении споров в области долевого строительства применяются положения гражданского законодательства. Все спорные вопросы между гражданами и застройщиками решаются судами общей юрисдикции, куда и следует обращаться за взысканием неустойки по дду или расторжением договора.

В зависимости от цены иска дольщик вправе обратиться в один из следующих судов общей юрисдикции:

• в мировой суд, если взыскиваемая денежная сумма не превышает 100 тысяч рублей;
• в районный суд, если цена иска составляет более 100 тысяч рублей.

Важно помнить, что на правоотношения, возникшие в рамках 214 ФЗ, распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Так, частью 2 статьи 17 ЗоЗПП предусмотрена возможность выбора территориальной подсудности. Гражданин может сам определить, в какой суд подавать на застройщика:

• по месту своего постоянного или временного проживания;
• по юридическому адресу строительной компании и ее филиалов;
• по месту заключения или исполнения договора (например: по адресу, где создается объект недвижимости).

При подаче иска дольщик освобождается от уплаты госпошлины согласно льготам, установленным пунктом 2 статьей 333.36 НК РФ. Однако, если взыскиваемая денежная сумма превышает 1 миллион рублей, а гражданин помимо неустойки также требует компенсировать причиненный моральный вред, то по смыслу пункта 3 статьи 333.36 НК РФ, он должен оплатить госпошлину.

Застройщик и дольщик могут включить в договор пункт о конкретном суде, в котором будут рассматриваться споры по ДДУ, возникшие между сторонами в ходе исполнения сделки. Это право закреплено в статье 32 ГПК РФ.

При этом закон позволяет изменить только территориальную подсудность. Например: в договоре можно написать любой районный суд города Москвы, но нельзя указать Московский городской суд, так как он предназначен для обжалования уже принятых судебных решений по спорам в рамках долевого строительства. В противном случае, такая оговорка будет считаться недействительной, так как суд не может рассматривать спор за пределами своей компетенции.

Стоит еще на этапе заключения сделки продумать вопрос о том, в каком судебном учреждении будут решаться разногласия между сторонами. При этом нужно обязательно учитывать следующие моменты:

• Закон позволяет изменить подсудность по ДДУ только до даты вынесения судом определения о принятии искового заявления.
• Исходя из сложившейся практики, договорная подсудность может быть принята во внимание судом, если она прописана отдельным пунктом в договоре долевого участия.

Нередко застройщик предлагает заключить договор, содержащий пункт о том, в какой суд участники сделки будут подавать иски при нарушении обязательств по ДДУ. Как правило, это судебное учреждение, расположенное по месту нахождения строительной компании. На практике дольщик, подписавший договор с таким условием, лишается возможности рассмотреть спор по своему месту жительства. Это связано с тем, что суд может отказать принять иск, ссылаясь на неподсудность спора в рамках части 1 статьи 135 ГПК РФ.

Однако о применении этой правовой нормы было дано разъяснение Верховного Суда. В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда № 17 от 28 июня 2012 года указано, что при рассмотрении дел, касающихся прав потребителей, суды не вправе возвращать иск со ссылкой на 135 статью ГПК РФ, если дольщиком указано требование о признании пункта договорной подсудности недействительным.

Таким образом, перед подачей иска гражданину нужно найти в ДДУ пункт про подсудность, и если дольщик не согласен с его содержанием, заявить об этом в исковом заявлении. В противном случае, суд правомерно вернет иск, решив, что стороны определили подсудность в договоре.

Чтобы избежать ненужных проблем, дольщику перед оформлением сделки стоит воспользоваться юридическими услугами опытных специалистов, способных проанализировать содержание ДДУ и правильно подготовить исковое заявление.

Основная задача дольщика, обратившегося в суд, – получить максимальную компенсацию за нарушение его прав. В свою очередь, застройщик будет стараться снизить размер взыскиваемой суммы, ссылаясь на положения статьи 333 ГК РФ. Данная норма часто применяется строительными компаниями не только при спорах по ДДУ, но и в рамках договора подряда.

Статья 333 ГК позволяет уменьшать неустойку, если она несоразмерна с последствиями причиненных гражданину убытков. Дольщику необходимо обосновать в суде, что он просит взыскать сумму в разумных пределах. Чтобы получить наибольшую компенсацию, следует обратиться к юристам по ДДУ, которые проанализируют судебную практику и подскажут, какие суды меньше всего урезают неустойку в рамках 333 статьи ГК.

Также важно помнить о возможности подачи иска как по месту жительства, так и по месту временного пребывания. Если у дольщика оформлена временная регистрация, он может предъявить исковое заявление по месту пребывания. Таким образом, у гражданина появляется право выбрать наиболее подходящий суд, учитывая сложившийся подход к рассмотрению споров по ДДУ.

В случае, если гражданин не хочет подавать иск в суд общей юрисдикции, он может уступить задолженность застройщика компании, покупающей долговые обязательства. Переоформление ДДУ сделает возможным рассмотрение спора в арбитражном суде, так как истцом станет юридическое лицо. В свою очередь, дольщик получит денежные средства за уступку права требования и избавится от необходимости участвовать в судебном споре.

Принять окончательное решение при выборе суда необходимо с участием опытных юристов. Квалифицированные специалисты помогут правильно определить подсудность, и добиться максимального взыскания задолженности, в том числе в арбитражном суде.

Застройщик и дольщик могут разрешить разногласия не только путем обращения в суд общей юрисдикции. В области долевого строительства споры можно также передать в третейский суд. Стороны сделки устанавливают такую подсудность следующим образом:

• подписывают отдельное третейское соглашение. При этом закон также предусматривает возможность заключения этой сделки путем обмена письмами.
• указывают дополнительный пункт в ДДУ, предусматривающий подсудность третейского суда по возникающим спорам, включая взыскание неустойки.

Такой выбор подсудности может обернуться для дольщика неприятными последствиями. К основным недостаткам передачи спора в третейский суд относятся:

• необходимость уплаты третейского сбора за рассмотрение дела;
• возможность строительной компании выбрать наиболее лояльных арбитров;
• осуществление третейского разбирательства в рамках принятого конкретным судом регламента без применения норм ГПК РФ;
• окончательность вынесенного третейского решения и невозможность его оспаривания по существу.

Таким образом, заключение третейского соглашения часто приводит к ущемлению прав дольщика. Оспорить третейскую оговорку достаточно сложно. Для этого нужно представить доказательства того, что дольщик не был должным образом осведомлен, и что включение в ДДУ условия по передаче споров в третейский суд не является свободным волеизъявлением гражданина.

Все вопросы, касающиеся подсудности договора требуют вдумчивого и профессионального подхода. Еще на стадии заключения ДДУ стоит определиться с выбором суда, в котором может быть рассмотрен будущий спор. Не стоит поддаваться на уловки застройщика и подписывать соглашения, устанавливающие невыгодную для дольщика подсудность. При возникновении разногласий с девелопером необходимо найти специалиста, способного правильно оформить и подать исковое заявление.

Обратитесь в Юридическую компанию “Хелп Консалтинг”, и наши профессиональные юристы обеспечат судебное сопровождение любой сделки в области долевого строительства, включая не только защиту прав по ДДУ, но и представление интересов в рамках договора инвестирования.

Связаться с нами можно по телефону или электронной почте. Необходимые контактные данные и адрес нашего офиса указаны в разделе «Контакты».

Источник: help-ddu.ru

Калькулятор денежной компенсации на 2020 г. за наем (поднаем) жилого помещения для военнослужащих

Здесь можно найти калькулятор денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения для генералов, офицеров и прапорщиков на 2019 г.

Здесь можно найти калькулятор расчета денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения для солдат, сержантов, матросов и старшин на 2017-2020 гг.

Здесь можно скачать образец договора найма жилого помещения для военнослужащих для получения компенсации за наем жилого помещения.

Здесь можно скачать образец договора поднайма жилого помещения для военнослужащих для получения компенсации за поднаем жилого помещения.

Здесь можно скачать образец рапорта на выпату денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения.

Предельный размер стоимости найма (поднайма) 1 кв. метра можно посмотреть здесь: на 2015 г. (приказ Минтруда и соцзащиты РФ от 25 декабря 2014 г. N 1157н), на 2016 г. (Приказ Минтруда и соцзащиты РФ от 10 августа 2015 г. N 545н), на 2017 г. (Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 3 августа 2016 г. № 418н “Об утверждении предельной стоимости найма (поднайма) 1 кв. метра общей площади жилого помещения на 2017 год, применяемой для расчета размера возмещения расходов на наем (поднаем) жилого помещения федеральным государственным гражданским служащим, назначенным в порядке ротации на должность федеральной государственной гражданской службы в федеральный государственный орган, расположенный в другой местности в пределах Российской Федерации”) и на 2018 год (приказ Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации от 06.07.2017 № 554н “Об утверждении предельной стоимости найма (поднайма) 1 кв. метра общей площади жилого помещения на 2018 год, применяемой для расчета размера возмещения расходов на наем (поднаем) жилого помещения федеральным государственным гражданским служащим, назначенным в порядке ротации на должность федеральной государственной гражданской службы в федеральный государственный орган, расположенный в другой местности в пределах Российской Федерации”).

Если Вам понравился калькулятор, можете поставить нам оценку.

Помощь опытных военных юристов, консультация военных юристов, представление интересов военнослужащих и членов их семей в судах.

*Внимание! Перед тем как задавать вопросы военным юристам по телефону или электронной почте, ознакомьтесь, пожалуйста, с Правилами получения юридической консультации.

+7-925-055-82-55 (Мегафон Москва), +7-915-010-94-77 (МТС Москва), +7-905-794-38-50 (Билайн Москва) (на этом номере работает WhatsApp и Viber) ВНИМАНИЕ! Консультации по телефону платные!

Задать вопрос военному юристу E-mail:[email protected]

Консультации (помощь) военных юристов по вопросам получения жилья, денежного довольствия, увольнения с военной службы, назначения военных пенсий, получения статуса ветерена военной службы, боевых действий в г. Москве, г. Балашихе, г. Щелково, г. Подольске, г. Краснодаре

Если у Вас есть предложения и замечания по сайту, обнаружили ошибку, напишите нам. Спасибо!

Наша организация ЮК «Стратегия» награждена Яндексом «Хорошее место» . Такую награду получают организации, если пользователи оценивают ее деятельность минимум на четыре балла из пяти и она попадает в 10% лучших в своем регионе. Мы — в их числе!

Добавьте наш сайт в закладки (Ctrl+В(D)), он Вам еще пригодится!

© 2016 Юридическая компания “СТРАТЕГИЯ” Все права защищены.

Благотворительность (хотите помочь, нуждаетесь в помощи?) Мы участвуем!

Источник: voensud-mo.ru