Участник ООО – иностранец

Участник ООО – иностранец

В условиях современной глобализации иностранцы в российских фирмах давно перестали быть «диковинкой». Я говорю не о тех иностранцах, которых принято называть «гастарбайтерами», а о специалистах из других стран, которые являются участниками или учредителями российских компаний. Все чаще регистрируются фирмы с участием иностранных инвестиций, тем не менее, некоторым регистраторам и тем, кто пытается самостоятельно пройти всю процедуру, кажется, что участник-иностранец в ООО – это всегда слишком много проблем в плане оформления и трудоустройства. На самом деле, регистрация ООО с иностранным учредителем, так же, как и ввод в общество участника-иностранца мало чем отличается от тех же процедур, но с участием граждан России. Конечно, есть свои нюансы, о них и пойдет речь в статье.

Общество с ограниченной ответственностью с иностранными инвестициями – это общество, организованное иностранными лицами (физическими или юридическими), либо общество, в состав участников которого входят иностранные лица.

В такой компании может быть как 100%-ый иностранный капитал (то есть все учредители/участники иностранцы), так и долевой (то есть совместное предприятие).

Иностранный инвестор может стать учредителем (участником) практически любого общества.

Документы для нерезидентов (участников и учредителей)

Регистрация фирм, где учредителем выступает иностранное лицо (физическое или юридическое), регулируется теми же законами, что и регистрация фирм резидентами нашей страны, то есть Законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предприятий», Законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» и иными Федеральными законами (например, ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»). Таким образом, можно сделать вывод, что для регистрации ООО нерезидентом потребуются те же документы, что и для регистрации ООО резидентами (назовем их базовыми документами): заявление по форме Р11001, устав, протокол (решение), квитанция об оплате пошлины и, возможно, документы на адрес (свидетельство о праве собственности, гарантийное письмо).

При заполнении формы Р11001 сведения о месте жительства иностранного гражданина (учредителя) на территории РФ не указываются. В случае постоянного проживания гражданина за пределами России указывается адрес постоянного места жительства в той стране, резидентом которой является учредитель.

Подготовка документов для регистрации ООО полностью совпадает как для иностранцев, так и для граждан РФ. Разница лишь в том, что нерезиденты подают расширенный комплект документов, который, тем не менее, отличается для учредителей – физических лиц и учредителей – юридических лиц.

Если учредителем выступает физическое лицо, то в регистрирующий орган, помимо базового комплекта документов, подается нотариально заверенный перевод паспорта нерезидента (перевод необходимо делать именно в России).

Если учредителем является юридическое лицо, то подается выписка из торгового (или аналогичного) реестра со сведениями об юрлице.

Заверение документов

Иностранные документы (свидетельства, выписки, справки) принимаются только с отметками консульской легализации или заверенные апостилем, а также с нотариально заверенным переводом этих документов (перевод должен быть сделан в России, а не в стране иностранного учредителя).

Разные требования предъявляются и к участникам из стран, подписавших с Россией договор о взаимопомощи, и стран, подписавших и не подписавших Гаагскую конвенцию 1961 года. Итак, для стран, подписавших договор о взаимопомощи (Украина, Белоруссия, Чехия, Латвия и т.д.), достаточно нотариального заверения документов. Резиденты стран, подписавших Гаагскую конвенцию 1961 года, предоставляют в российские регорганы документы, заверенные апостилем. Как сами документы, так и апостиль должны быть переведены на русский язык (перевод заверяется у нотариуса).

Документы иностранных инвесторов из стран, не подписавших Гаагскую конвенцию, легализуются в консульских службах РФ в этих странах.

Формирование уставного капитала

С 1 сентября 2014 года минимальный размер Уставного капитала можно оплатить только деньгами. При внесении доли имуществом (сверх минимального размера) необходимо обратиться к независимому оценщику. Также следует помнить, что оплатить Уставный капитал ООО можно в течение 4 месяцев с момента государственной регистрации.

При регистрации компании иностранным учредителем необходимо оплатить не менее 50% уставного капитала (для ООО минимум 10000 рублей либо имущество на указанную или большую сумму). Уставный капитал оплачивается в рублях. Для этого иностранному инвестору необходимо открыть в России валютный и рублевый счета. На валютный счет поступают иностранные денежные средства, которые конвертируются в рубли и переводятся на рублевый счет. Если УК оплачивается имуществом, то, также как и для обществ с российскими участниками, составляются акт передачи имущества и акт оценки имущества.

Иностранные работники

Многие компании с иностранными инвесторами любят привлекать к работе специалистов из других стран. В нашей стране установлены свои правила на этот счет. Во-первых, на каждого иностранного сотрудника необходимо получить квоту, разрешение на работу, вид на жительство.

Но нужно ли все это для директора-иностранца?

Работодатель имеет право привлекать иностранных работников без разрешения в том случае, если иностранцы прибыли в Россию в порядке, не требующем получения визы.

Список неквотируемых должностей может меняться ежегодно

Существует и список не квотируемых должностей. Если нерезидент, помимо участия в обществе, будет занимать в нем какую-либо должность, то необходимо свериться со списком и узнать, нужна ли квота. Для всех руководящих должностей квота не требуется, это можно учесть при принятии иностранца на работу. Участнику (учредителю) – нерезиденту останется лишь получить вид на жительство, если он планирует проживать в России.

Незаконное привлечение иностранцев к труду влечет административную ответственность в виде крупного штрафа (статья 18.15 КоАП).

Источник: regforum.ru

Резидент или нет: как определить статус компании в РФ в 2020 году

Резидентство компании это не только место ее фактической прописки. От того, является ли компания резидентом той или иной страны, зависят применяемые к ней правила налогообложения, уплачиваемые ею суммы налогов, а также само место их уплаты. Практическое значение налогового статуса сложно переоценить, ведь резидентство – это, пожалуй, ключевой критерий для применения того или иного налогового режима. В данном контексте особенно важно знать, как определить, резидент или нерезидент юридическое лицо.

  1. Общая информация о налоговом резидентстве
  2. Основное отличие резидента и нерезидента
  3. Определение резидентства по косвенным признакам
  4. По номеру расчетного счета
  5. По ИНН
  6. По КПП
  7. Проверка с помощью электронного сервиса ФНС
  8. Заключение

Общая информация о налоговом резидентстве

В контексте применения налогового законодательства резидентство – это принадлежность конкретной компании к налоговой системе, установленной законодательством конкретной страны, нахождение на учете в налоговых органах этой страны и уплата налогов преимущественно в ее бюджет.

Резиденство устанавливается как в отношении физических, так и юридических лиц, но правила его установления имеют существенные отличия.

Применительно к физлицам резидентство зависит от места постоянного жительства, независимо от гражданства такого лица, – для его приобретения достаточно находиться на территории той или иной страны 183 дня в году и более.

Для юридических лиц все иначе. Согласно ст. 246.2 Налогового кодекса, резиденты РФ – это компании:

  • зарегистрированные в России;
  • зарегистрированные в другой стране, но признанные резидентами в соответствии с двусторонним международным соглашением;
  • зарегистрированные в другой стране, но разместившие свои органы управления в России, в том числе если в РФ постоянно действует исполнительный орган такой компании или главные руководящие лица принимают здесь основные руководящие решения.

Если в отношении иностранной компании (ИК) вышеуказанные условия выполняются сразу для нескольких государств, российское резидентство признается за ней лишь в случае осуществления на территории России:

  • бухгалтерского и управленческого учета;
  • делопроизводства;
  • оперативного управления персоналом.

Более того, ИК, имеющая филиал иностранной компании в РФ, вправе сама признать себя российским резидентом независимо от соблюдения вышеуказанных условий, если она:

  • участвует в проектах по добыче полезных ископаемых по договорам о разделе продукции, концессионным или лицензионным договорам;
  • является активной холдинговой или субхолдинговой организацией;
  • разрабатывает новые морские месторождения или является участником компании, разрабатывающей такие месторождения;
  • занимается сдачей в аренду/субаренду транспорта или осуществляет международные перевозки, при условии, что размер доходов от этой деятельности составляет не менее 4/5 в общей структуре прибыли за конкретный налоговый период.
Читайте также:  Каковы особые условия обучения для ребенка инвалида?

Учитывая все сказанное, в целях российского налогообложения компания-нерезидент – это юрлицо:

  • прошедшее регистрацию не на территории России, но при этом осуществляющее в стране коммерческую деятельность через структурное подразделение или без его образования;
  • не признавшее себя в качестве российского резидента;
  • имеющее контролирующие органы за пределами РФ;
  • разместившее за пределами РФ административные органы по ведению бухучета, кадрового и иного делопроизводства и так далее.

Резидентство подтверждается документально. Документ, подтверждающий, что предприятие является налоговым резидентом РФ, выдается по форме КНД 1120008, утв. приказом ФНС № ММВ-7-17/ [email protected] от 07.11.2017.

Основное отличие резидента и нерезидента

Чтоб понять, в чем отличие юридического лица-резидента от нерезидента, важно разбираться в особенностях налогообложения, предусмотренных российским налоговым законодательством. По факту, резиденство определяет страну, в которой такая компания будет уплачивать все предусмотренные ее законодательством налоги:

  • так, все компании, независимо от их места прописки, если они имеют статус резидента РФ, будут обязаны платить налоги на прибыль и имущество независимо от страны, в которой они были получены, сделок, по которым были получены, валюты и иных особенностей;
  • компании-нерезиденты РФ, зарегистрированные за пределами России, обязаны платить в российский бюджет лишь налоги с прибыли и имущества, полученного ими от российских источников. Таковыми будут признаны не только коммерческие, но и так называемые пассивные доходы, в том числе дивиденды, проценты по кредитным договорам, пени от российских резидентов, доходы от реализации имущества и имущественных прав.

Определение резидентства по косвенным признакам

Если вышеуказанных условий недостаточно, чтобы идентифицировать компанию как резидента/нерезидента, либо сведения для проверки указанных условий недоступны, проверить резидентство можно по косвенным признакам, в том числе:

  • по номеру лицевого счета, присвоенного Центробанком;
  • по ИНН или КПП;
  • при помощи электронных сервисов от ФНС.

По номеру расчетного счета

Пожалуй, самый верный способ проверить контрагента на предмет резидентства – это проанализировать его расчетный счет в банке. Так, любая организация, для ведения коммерческой деятельности в РФ обязана иметь собственный расчетный счет. Валюта такого счета не имеет значения, куда более важным является его структура.

Так, каждый расчетный счет имеет двадцатизначный код и свою структуру, представленную в формате «ААААА-BBB-C-DDDD-EEEEEEE» – в него и «зашит» признак компании резидента или нерезидента. Как можно заметить, структура такого счета разбита на группы, где первые 5 цифр (ААААА) относят указанный счет к некой группе счетов банковского баланса, предусмотренных положением ЦБ № № 579-П от 27.02.2017.

Ее, в свою очередь, можно разбить на счета первого (ААА) и второго порядка (АА). Анализ указанного положения позволяет нам четко определить, какие конкретно счета банковского баланса будут принадлежать физическим и юридическим лицам-нерезидентам.

Все расчетные счета, включающие счет первого порядка «408» и счета второго порядка 04-09, 12, 14, 15, 18 присваиваются исключительно нерезидентам.

По ИНН

Каждая компания, желающая вести коммерческую деятельность в РФ, должна быть идентифицирована в целях налогообложения – для этого каждой из них присваивается ИНН независимо от их места прописки. В соответствии с приказом ФНС №ММВ-7-6/[email protected] от 29.06.2012, структура номера налогоплательщика организации состоит из десятизначного кода, представленного в формате «АААА-БББББ-С», где:

  • АААА – индекс, определяемый ФНС при регистрации;
  • БББББ – код иностранной организации;
  • С – проверочная цифра.

Как правило, любая иностранная организация, при первичной регистрации в ФНС, начиная с 2005 года, получает индекс (АААА) в виде кода «9909», обозначающего Межрегиональную инспекцию ФНС, где она находится на учете. Таким образом, любая компания, чей ИНН начинается с указанных цифр, будет иностранной.

Но, как мы знаем, иностранный статус не определяет резидентство – с большой долей вероятности ИК может оказаться резидентом, ИНН у нерезидентов юридических лиц каких-либо ключевых отличий не имеет. Для точности определения нужно использовать другие источники.

По КПП

Еще один идентификатор юридического лица, присваиваемый в те же сроки, что и ИНН, – это код причины постановки на учет (КПП). Он состоит из девятизначного кода в формате «АААА-ББ-ССС», где «ББ» – это как раз причина постановки на учет. В соответствии с п. 5 Порядка, утв. приказом ФНС №ММВ-7-6/[email protected], числовое значение «ББ» для иностранной организации выражается в виде числа от 51 до 99.

Таким образом, как и ИНН, номер КПП организации позволяет нам определить иностранное происхождение предприятия, но не его резидентство.

Проверка с помощью электронного сервиса ФНС

Еще один верный способ проверки контрагента – электронный сервис от ФНС. Перейдя по ссылке, читатели получат доступ к поисковой системе по открытым и общедоступным сведениям ЕГРН по зарубежным предприятиям, зарегистрированным в РФ.

Для использования этого сервиса достаточно использовать наименование компании, ее ИНН/КПП или фактический адрес местонахождения.

По результату пользователю предоставляется:

  • полное наименование иностранного предприятия;
  • наименование его представительства, если оно действует в РФ;
  • ИНН и КПП;
  • статус, стоит или не состоит на учете в данный момент;
  • орган ФНС, где иностранное предприятие состоит/состояло на учете.

Как мы видим, информации о резидентстве также не представлено. Однако информация о налоговом органе позволяет связаться с ним и навести некоторые справки, что в отдельных случаях может быть удобно.

Заключение

Учитывая все сказанное, резидентство можно смело называть формой налоговых отношений или порядком налогообложения, присущим конкретному налогоплательщику.

Главное отличие между статусами резидента и нерезидента – это обязанность по уплате налогов: резидент платит в стране принадлежности все налоги, в то время как нерезидент – лишь с доходов, полученных из этой страны.

Резидентами РФ признаются все компании, зарегистрированные в РФ, в том числе с иностранным участием, ИК, разместившие в РФ контролирующие органы, а также ИК в соответствии с международными соглашениями.

Если информация о резидентстве отсутствует, объективно и просто определить его поможет расчетный счет компании – любые другие способы проверки такой информации не дадут.

Источник: topmigrant.ru

Перевод имущества организации в собственность физических лиц

Организация (ООО, два учредителя, муж и жена) построила нежилое помещение. Здание находится в собственности ООО с ноября 2008 года, а земля под ним с марта 2009 года. Земля была выкуплена у города за 13600 рублей, а кадастровая стоимость 96000 рублей. Организация хочет закрыть ООО и открыть ИП. Сейчас мы находимся на ЕНВД и УСН 6% (сдача помещения в аренду). Как поступить с землей и зданием при ликвидации ООО, чтобы заплатить меньше налогов? Можно ли продать здание и землю одному из учредителей по балансовой стоимости или даже ниже ( по сути самому себе). Какие есть варианты?

Ответ консультанта

Недвижимое имущество, находящееся на балансе организации может быть переведено в собственность учредителей организации тремя законными способами:

— через договор купли продажи;

— путем передачи одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли

— путем распределения между участниками, при ликвидации общества.

Рассмотрим каждый из вариантов:

Реализация по договору купли продажи.

Общество вправе реализовать свое имущество любому физическому лицу, в том числе и одному из своих участников. Передача имущества происходит в данном случае по договору купли продажи. Выручка от реализации имущества признается доходом организации в момент поступления денежных средств на счет или в кассу организации и облагается УСН , по ставке 6% (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Решение ВАС РФ от 20.01.2006 N 4294/05, Письма Минфина России от 18.12.2008 N 03-11-04/2/197 (п. 2), от 21.07.2008 N 03-11-04/2/108).

Читайте также:  Каким образом подать жалобу в прокуратору?

Если затраты на строительство здания и на землю были ранее учтены организацией в составе расходов, при применении УСН 15%, данные расходы придется исключить из книги доходов и расходов прошлых периодов, пересчитать налоговую базу уплатить недоимку по налогу и пени (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Это придется делать даже если в момент продажи земли и здания ООО применяет УСН (доходы 6%) (Письма Минфина России от 26.03.2009 N 03-11-06/2/50, от 26.03.2009 N 03-11-06/2/51, от 27.02.2009 N 03-11-06/2/30).

Цена реализации в договоре купли – продажи между физическим лицом (учредителем) и ООО может быть установлена участниками сделки по их соглашению. Законодательство не запрещает установление балансовой или кадастровой цены.

Преимущества данной схемы:

  • Простота и скорость в ее осуществлении, для регистрирующего органа достаточно представления договора купли-продажи, заключенного в простой письменной форме.
  • Осуществление расчетов между контрагентами на момент регистрации договора и перехода права собственности не требуется, следовательно, есть возможность пролонгации расчетов, а соответственно и возможность отсрочить уплату налогов.
  • Нет необходимости обращения в регистрирующие налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.
  • Нет необходимости составлять бухгалтерскую отчетность.
  • У покупателей – физических лиц, учредителей никаких налоговых обязательств, при применении данной схемы, не возникает.

Налоговые риски и недостатки:

Покупатель (учредитель) и продавец (ООО) могут быть признаны налоговыми органами взаимозависимыми лицами. При существенном отклонении договорной цены от рыночной, и при выявлении взаимозависимости у налоговых органов есть право доначисления налоговых платежей по двум основаниям:

  • получение физическим лицом – учредителем дохода в виде материальной выходы от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у организации , являющейся взаимозависимой по отношению к налогоплательщику (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ). Доходом физического лица в данном случае будет признаваться превышение цены реализации идентичного имущества над ценой реализации, указанной в договоре купли-продажи. Облагаться такая разница будет по ставке 13% — п.1 ст. 224 НК РФ
  • корректировка налоговыми органами цены, указанной в договоре купли-продажи с учетом рыночного уровня цен (п. 2 ст. 40 НК РФ). В этом случае, организации может быть доначислен налог, уплачиваемый в связи с применением УСН.

Несмотря на вышеперечисленные риски, на практике налоговые органы нечасто использовали такое право при подобных сделках. .

Помимо этого, существует практическая трудность в определении реальной рыночной стоимости имущества, т.к. до сих пор для налоговых органов не разработано никакого алгоритма определения рыночной стоимости недвижимого имущества, кроме, сравнительного. Так как существенное количество сделок регистрируется с занижением в договоре рыночной цены, при сравнении с ними, выявить реальную цену, с которой следует рассчитывать налог очень сложно.

Передача недвижимого имущества организации одному из участников общества, при его выходе из общества в качестве оплаты действительной стоимости его доли.

Согласно ст. 94 ГК РФ, участник общества вправе выйти из него путем отчуждения обществу своей доли в его уставном капитале. В этом случае ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли или выдано имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Федеральным законом от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и уставом общества. При выходе участника из общества действительная стоимость его доли в уставном капитале определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, — п. 4 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации». Чтобы передать вышедшему участнику земельный участок и здание, общество принимает решения о выплате действительной стоимости долю участнику, путем передачи ему недвижимого имущества. Основанием для такой передачи, является данное решение и акт передачи имущества выбывшему участнику.

При передаче имущества по данной схеме у общества, как и в случае продажи, возникает обязанность исключить расходы на недвижимость из принятых расходов прошлых лет, пересчитать налоговую базу и доплатить налог и пени. Более никаких налоговых обязательств не у общества возникает.

Налоговые обязательства, по уплате НДФЛ со стоимости доли по ставке 13% в данном случае возникают у выбывшего участника (п.1 ст. 210 НК РФ, п.1 ст. 224 НК РФ). Общество в данном случае признается налоговым агентом и обязано передать в налоговый орган сведения о полученном доходе – п.5 ст. 226 НК РФ. Уплата налога бывшим участником производится на основании налогового уведомления, полученного от инспекции в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 228 Кодекса. Декларацию 3НДФЛ в данном случае самостоятельно подавать участнику не нужно.

Преимущества данной схемы:

  • Нет необходимости ликвидировать общество, а соответственно, подвергать общество проверке, проводить сверки с налоговыми органами и уплачивать возможные недоимки и штрафы прошлых лет.
  • Требуется однократное обращение в налоговые органы для внесения изменений в ЕГРЮЛ.

Риски и недостатки:

  • У общества, находящегося на УСН возникает необходимость ведения бухучета и формирования бухгалтерской отчетности для определения действительной стоимости доли.
  • В налоговом законодательстве до сих пор нет ясности относительно того, как рассчитывать налог при выплате участнику действительной стоимости доли путем передачи участнику имущества общества. Так как действительная стоимость доли рассчитывается по данным бухгалтерского учета, а недвижимость находится на учете организации по цене ее приобретения, и, как правило, ее переоценка не производится, рыночная стоимость переданного имущества существенно отличается от балансовой. По существующей практике организация, как налоговый агент обычно указывает в справке 2НДФЛ, сумму дохода, равную действительной стоимости доли по данным бухгалтерской отчетности. Эту же сумму, налоговый орган дублирует в уведомлении, высылаемом участнику общества. Однако, в последние годы Минфин и налоговые органы считают, что расчет должен производиться с рыночной стоимости передаваемого имущества – ст. 40 НК РФ ст. 211 НК РФ, как при получении дохода в натуральной форме (Письмо Минфина России от 09.09.2011 N 03-04-05/4-647.

Распределение имущества между участниками, при ликвидации общества.

При ликвидации общества, его имущество после расчетов с кредиторами подлежит распределению между его участниками. Имущество распределяется между участниками пропорционально их долям. Налоговые обязательства общества и его участников те же, что во второй схеме.

Преимущества данной схемы:

Никаких преимуществ по сравнению с предыдущими схемами, на наш взгляд не наблюдается.

Риски и недостатки:

  • Длительная процедура ликвидации общества (срок не определен)
  • Возможны выездные проверки — п.11 ст. 89 НК РФ и соответственно, возникновение новых налоговых обязательств, связанных ч выявлением недоимок и наложением штрафов.
  • Необходимость ведения бухучета, назначения ликвидационной комиссии, поиск и уведомление кредиторов, составление ликвидационного баланса.
  • Многократность обращения в налоговые органы для проведения регистрационных действий, связанных и ликвидацией общества.
  • Расчет налога на доходы физических лиц при получении имущества в собственность участников требуется производить исходя их его рыночной стоимости (письмо Минфина от 9 сентября 2011 г. N 03-04-05/4-647, Письмо Минфина от 29.01.2010 N 03-04-05/2-16 и проч.).

Как видно из приведенных схем, самым выгодным и менее трудоемким вариантом для ООО и его участников является первый вариант – реализация через договор купли-продажи одному из участников общества. Основным налоговым риском при этом является взаимозависимость участника и общества. С нашей точки зрения выходом является совмещение первых двух схем. Один из участников общества выходит из него, оставляя свои долю обществу либо продав (подарив ее) другому участнику или третьему лицу. Данные вносятся в ЕГРЮЛ. После этого, общество реализует свое недвижимое имущество вышедшему участнику через договор купли продажи по цене, согласованной сторонами, например, кадастровой. Таким образом, исчезает явная взаимозависимость между покупателем – бывшим участником и продавцом ООО, а соответственно и возможность корректировки цены договора и начисления недоимок и пеней налоговыми органами.

Читайте также:  Воспользовался доверием и занял деньги

Налоговый консультант, член Палаты Налоговых Консультантов РФ. (действующий аттестат №004853 от 30.01.2007).

Источник: nalogovmalo.ru

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

  1. При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
  1. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

  1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
  2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
  3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

  1. Для физических лиц:

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Вывод

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Источник: uchet.pro