Как разделить ипотеку

Как разделить ипотеку

Как разделить ипотеку при разводе в Санкт-Петербурге? Раздел имущества , раздел квартиры , за которую еще выплачивается ипотека, раздел долга по ипотеке – вопросы, которые придется решить разводящимся супругам.

С вопросом “Как разделить ипотеку” в юридическую консультацию Законного Права граждане обращаются ежедневно. Мы сочли возможным опубликовать некоторые из них с ответами юристов по семейному праву. Это поможет расстающимся супругам определиться предварительно с направленностью и порядком действий.

Как разделить ипотеку: вопросы юристу и ответы на них

Как разделить ипотеку: условия брачного договора

Мы с женой оформили ипотеку. Денежные средства на первичный взнос по ипотеке подарил отец жены. Дарственную или расписку о дарении денег не оформляли. Её отец давал 2 000 000 рублей, но настаивал на том, чтобы мы заключили брачный договор. Потом мы узнали, что брачный договор в нашем случае нужно было заключить до ипотеки. Теперь для брачного договора нужно разрешение банка. Банк против. Что делать? Как разделить ипотеку? Как закрепить за нами обязательство, что в случае развода два миллиона – не участвуют в разделе ипотеки? Михаил, СПб.

Вы можете составить брачный договор – ваши супружеские доли будут равны. Для составления подобного договора можете обратиться к юристам по разводу и разделу имущества. Опытные юристы помогут правильно оформить договор и избежать рисков оспаривания его условий в будущем.

Как разделить ипотеку: договор о разделе имущества

Пять лет брака, есть общий ребенок: купили в ипотеку земельный участок, купили в ипотеку квартиру. Как сделать так, чтобы оставить мужу землю и ипотеку на нее, а квартиру забрать себе и платить за нее полностью? Я даже сейчас могу погасить кредит. Но не делаю этого, боюсь, что муж будет претендовать на квартиру при разводе. Документально муж является владельцем и земли и квартиры.

Ваш вопрос решается, если вы с мужем заключите соглашение о разделе имущества и нотариально его подтвердите. Договориться с банком тоже можно. Особенно, если у вас есть деньги на погашение ипотеки. Сложности возникнут, если у вас нет согласия с мужем по поводк раздела имущества. В этом случае нужно действовать через суд.

Если развод: кто будет платить ипотеку?

За несколько дней до заключения официального брака купили однушку, зарегистрировали право собственности. В ипотеку. Он – заёмщик, я – созаёмщик. Имеем двух детей. Материнским капиталом мы погашали ипотеку. Остаток долга по ипотеке 850 000 рублей. Мы разводимся. Мы все зарегистрированы в квартире. Каково будет решение суда, кто будет выплачивать остаток по ипотеке? Илона, Санкт-Петербург.

Если в погашении ипотеки участвовал материнский капитал, то у детей есть доли в квартире. Квартира при разводе не будет разделена между вами, так как доли уже выделены. Обязательства по погашению долга будут разделены между вам и вашим мужем, если у вас нет иной договоренности на этот счёт.

Как разделить ипотеку по долям

У нас трехкомнатная квартира в ипотеке. Разводимся. Мы с мужем готовы разделить ее по долям и платить каждый за свою долю, гасить ипотеку. Банк против этого, так как квартира в обременении. Не идет на контакт. Что делать, как разделить ипотеку, уговорить банк?

Для того, чтобы совершить раздел долей и определить новые обязательства бывших супругов, необходимо обратиться в суд с иском. В качестве ответчика или третьего лица привлечь банк (зависит от конкретных исковых требований). Но в суде можно решить этот вопрос и без изменений условий договора.

Как выйти из договора

Два года назад в браке мы с мужем взяли квартиру в ипотеку. Я – поручитель по договору. Сейчас мы в разводе. Претензий к бывшему мужу нет, не претендую на квартиру и раздела имущества не было. Просто развелись. Как мне отменить поручительство по кредиту? Там нет задолженностей, и квартира еще не построена.

Как правило, отказ от поручительства по ипотечному договору у вас банк не примет. И по закону он будет прав. В одностороннем порядке кредитный договор невозможно изменить. Так же обращаем ваше внимание, что на квартиру, которая была куплена в ипотеку в период брака у вас с мужем равные права. Но, если вы не претендуете на свою долю в квартире, вы можете составить соглашение о разделе имущества и заверить его у нотариуса.

Как разделить ипотеку, если платила за нее жена?

Десять лет назад мы в браке с мужем брали ипотеку. Семь лет назад – развелись. Я одна платила за ипотеку. Выплатила все без его помощи. Я не знала, что перед этим по закону нужно или разделить ипотеку или переоформить ее на себя. Теперь я продаю мою квартиру. Сделка не состоится без согласия бывшего мужа. Он не соглашается. Что делать?

Выход один – суд по разделу имущества. В судее нужно будет доказать, что вы платили по ипотеке самостоятельно, что ваш супруг не имел с вами совместного бюджета. Требования в иске нужно прописать о присуждении вам квартиры полностью, с возможной выплатой компенсации вашему мужу.

Как разделить ипотеку со свекровью?

Помогите с вопросом! Мать моего будущего мужа предлагает оформить на себя нашу ипотеку. После того как мы поженимся, она берет ипотеку, а деньги даем мы. Не опасно ли это делать? Ведь если мы разведемся, получается, что я совсем никаких прав на квартиру не имею. И можем ли мы жить в квартире полноправно, если она будет там собственницей? Она же может выписать нас после того, как мы погасим долг по ипотеке? Можно ли составить какой-то договор, что мы с мужем на деле являемся владельцами квартиры, а она – фиктивная владелица? Оксана, Санкт-Петербург.

Вам крайне невыгодно и опасно участвовать в подобной затее вашей свекрови. Все законные права на владение недвижимостью будут у нее. То, что вы будете зарегистрированы в квартире – не повлечет за собой возникновения прав на квартиру. Договор с вашей свекровью составить нельзя. Нет такой формы в законе, которая устанавливала бы между вами правовые отношения. Совет: оформите ипотеку на вас и на мужа после вступления в брак.

Как разделить ипотеку с материнским капиталом?

Как разделить ипотеку, если деньги на первый взнос дали родители супруга, часть гасили в браке, часть оплатили с материнского капитала? Осталось выплатить треть ипотеки за 16 лет. Сейчас оформляем развод. Ольга, СПб.

Ольга, при оплате ипотеки материнским капиталом у вас были выделены доли на всех членов семьи. Это значит, что и ваши дети и вы и ваш муж имеют доли в квартире. Деньги, подаренные родителями мужа не будут участвовать в разделе. Вам необходимо договориться с мужем о разделе имущества и обязательств по кредиту. Если соглашения нет, выходите в суд и решайте вопрос раздела в судебном порядке.

Как разделить ипотеку в суде?

Когда я была в декретном отпуске мы взяли ипотеку. Первичный взнос за ипотеку я внесла в качестве материнского капитала. Ипотека оформлено на мужа. Поручитель по ипотеке – его папа. Данный момент мы разводимся. Идёт судебный процесс. Я вышла из декрета на работу. Я готова оплачивать ипотеку полностью, без его участия. Он хочет отказаться от обязательств. Как провести раздел ипотеки .

Вам необходимо обратиться с исковым заявлением в суд, и требовать раздела имущества. Судебный процесс будет не из лёгких. Рекомендуем нанять юриста для переговоров с банком и для защиты ваших интересов в суде.

Как разделить ипотеку

Я прожила 10 лет в браке. Двое детей: мальчик и девочка. Ипотеку оформили на дом который строится, когда дом был построен оформили долевую собственность на себя и детей. Половина ипотеки уже выплачена. Если я буду выплачивать ипотеку сама после развода, могу ли я претендовать на долю мужа в квартире?

Если вы хотите увеличить свою долю в квартире и уменьшить долю мужа, заключите с ним брачный договор. В брачном договоре опишите условия перехода к вам доли вашего мужа. Договор может составить юрист или нотариус.

Как разделить ипотеку при разводе?

Договор на квартиру я подписал до брака. Ипотека оформлена только на меня. Потом я женился и несколько лет мы платили ипотеку. Намечается развод. Как делятся выплаты по ипотеке, если она отказывается от квартиры? Можно ли разделить оставшийся долг по ипотеке на двоих? И как разделить ипотеку?

Квартира может разделиться между двумя бывшими супругами, только тогда, когда она будет признана общим имуществом супругов. Это может произойти, если суд установит что платежей за квартиру вносили оба супруга.

Если обязательства по ипотеке принимаете только вы, то необходимо компенсировать вашей бывшей супруге одну вторую от всех платежей которые производились вами в браке.

Как защитить права родителей?

Два года назад моя семья продала квартиру родителей и мы с братом вложились в ипотеку. По ипотеке он заемщик, будущий собственник дома. Дом приобрели для родителей, но по всей документации следует, что владелец – мой брат. Ипотеку мы оформили когда ни я ни мой брат не были женаты. Теперь он планирует жениться. Защитить интересы моих родителей возможно? Что если супруга моего брата будет иметь права на дом? Что если они будут жить и платить и совместных денег за ипотеку, а потом она отсудит долю?

После развода супруга вашего брата не может претендовать на недвижимость. Дом оформлен в ипотеку до брака. Кроме того родители могут дать письменное подтверждение, что они дали вам с братом деньги на первичный взнос. Но если супруге вашего брата удастся доказать, что деньги за ипотеку выплачивались из их семейного бюджета, она будет иметь право на денежную компенсацию.

Как перевести ипотеку на жену

Я – жена, поручителей в ипотечной квартире. Договор ипотеки оформлен на мужа. Мы разводимся. У мужа зарплата очень маленькая. У меня зарплата хорошая. Я могу переоформить ипотеку на себя, если муж согласен?

Да. Если ваш муж согласен передать вам право по ипотеке, вы можете спокойно заключить соглашение о разделе имущества. По этому соглашению, когда ипотека вами выплатится, имущества перейдёт в вашу собственность. Соглашение о разделе имущества нужно заключить у нотариуса. Второй вариант – раздел имущества в суде. Привлеките банк третьей стороной для изменения условия ипотеки.

Источник: zakonnoepravo.ru

Ипотека при разводе: 4 способа разделить долги и имущество с минимальными потерями

Единственный момент, который остается неучтенным при оформлении ипотеки семейной парой – что делать в ситуации, если принято решение о разводе. Как правильно закрыть вопрос с оставшейся задолженностью и разделить недвижимость, чтобы соблюсти интересы каждой из сторон?

Первое, что предстоит сделать супругам, принявшим решение расторгнуть брак, еще до начала процесса – уведомить банк. Сделать это необходимо, поскольку принятое решение затрагивает интересы кредитора. Если заемщик самостоятельно не проинформирует банк, вместо него это сделает суд.

Банк крайне не заинтересован в получении очередного проблемного кредита, поэтому можно рассчитывать на помощь и согласие банка в проведении мероприятий по урегулированию ситуации с залоговой недвижимостью.

Очень важно, чтобы платежи по ипотеке исправно погашались, независимо от того, в какой стадии находится процесс о расторжении брака – такая ситуация не освобождает от выполнения обязательств по договору. Отсутствие задолженности поможет избежать риска продажи квартиры с молотка по невыгодной цене и необходимости платить серьезные суммы штрафов и пеней.

4 возможных варианта выхода из ситуации

Разделить имущество без особых проблем удастся в том случае, если бывшие супруги сумеют договориться. Общаться и принимать решение о дальнейших действиях придется в любом случае, даже если раздел будет производиться на основании решения суда.

Дополнительные факторы, которые влияют на процедуру раздела, размер доли каждой стороны и выбор дальнейших действий:

• Момент заключения договора: до вступления в брак или после.
• Время принятия права собственности, если первоначально ипотека оформлялась на имущество на стадии строительства.
• Количество заемщиков, срок действия договора и возможность его переоформления.

Согласно закону, при разводе супруги не только получают равные доли в совместно приобретенном имуществе, но и получают одинаковые обязательства по выплате кредита.

Досрочное погашение и продажа: идеальный способ решить проблему

Самым выгодным для бывших супругов является продажа жилья по рыночной стоимости. Однако продать предмет залога без участия банка можно только в случае полного погашения задолженности, если досрочное погашение предусмотрено условиями договора. Остаток задолженности по ипотеке предпочтительнее уточнить в банке, поскольку условиями программы может быть предусмотрено начисление комиссии за погашение ранее срока конца действия договора.

Процедура может занять длительное время и происходит в несколько этапов:

• Необходимо найти полную сумму для выплаты долга перед банком.
• После погашения задолженности происходит снятие обременения с жилой недвижимости.

Когда вопрос с банком закрыт, а права на квартиру перешли к бывшим супругам, есть достаточно времени, чтобы продать имущество, одновременно подыскав жилье для каждого.

Сложнее придется парам, если нет возможности найти достаточно средств, чтобы полностью выплатить всю задолженность.

Как происходит реализация залоговой квартиры

Если собрать всю сумму, чтобы выплатить задолженность досрочно, невозможно, стоит рассмотреть вариант продажи залоговой квартиры. Для этого необходимо получение согласия на реализацию от банка. Если банк одобрит продажу, то процедура будет проходить под его непосредственным контролем.

• Обратиться в банк для получения согласия на продажу.
• Найти покупателя.
• Под наблюдением банка заключить сделку купли-продажи.

Следует учесть, что за все действия, совершаемые с недвижимостью, оформленной в залог, придется дополнительно платить. И оплату осуществляет непосредственно заемщик. Важный момент: до полного погашения остатка необходимо осуществлять ежемесячные платежи в полном объеме, чтобы избежать начисления штрафов.

После заключения договора на продажу, заемщик выплачивает полностью задолженность. Средства, которые останутся после расчетов с кредитором, должны быть разделены между супругами согласно причитающимся им долям во владении имуществом.

Совместное погашение платежей: как правильно организовать

Что делать, если нет возможности найти крупную сумму для выплаты банку, а остаток задолженности настолько велик, что после продажи останется сумма, недостаточная для покупки жилья? Бывшие супруги могут принять решение о дальнейшем совместном погашении ипотеки.

В этой ситуации необходимо учесть, что если продолжать платить без переоформления договора, то может возникнуть ситуация, когда один из супругов перестанет вносить платежи. Пострадает тот, кто платит – банк может не только штрафовать за просрочки, но и через суд изъять квартиру для принудительной продажи.

Поэтому имеет смысл выяснить непосредственно в банке, возможно ли переоформить договор с раздельным погашением для каждого. Возможность изменений условий обычно прописана в договоре. Полностью застраховать себя от неприятностей можно, получив решение суда о разделе долга и процентов.

В этом случае, если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, банк сможет наложить взыскание только на его долю залога. После полного погашения и снятия обременения заемщики могут продать или обменять жилье.

Переоформление права собственности: когда должником остается один

Разделить мирно ипотечную жилплощадь можно, переоформив кредит на одного из бывших супругов с одновременной выплатой компенсации другому. В этом случае заемщик остается единственным собственником жилья после погашения задолженности.

• Сумма, равная доле супруга в формировании первоначального взноса.
• Сумма, равная половине всех платежей основного долга и начисленных за все время совместного погашения процентов.

Стороны могут договориться как о единовременной выплате компенсации, так и о разбивке выплаты на определенный срок. Также в качестве компенсации одному из супругов может быть передано другое равноценное по стоимости имущество. Если договоренность достигнута и стороны пришли к соглашению, следует оформить изменения в договоре.

Банк может предложить 2 варианта. В первом случае сторона, получившая возмещение, выводится из участников договора (заемщиков, поручителей). Все права и обязанности принимает супруг, который продолжит выполнять обязательства перед банком.

В другом случае банк может предоставить рефинансирование действующей ипотеки с оформлением договора на единственного заемщика.

Что будет, если бывшие супруги не смогут договориться?

Если конфликтная ситуация затягивается и при этом стороны перестают платить по кредиту, то последствием такого поведения станет изъятие квартиры банком.

Достаточно 3 случаев просрочки или отсутствия платежа на протяжении календарного года, чтобы банк получил право начать процедуру взыскания. В результате – жилье изымается для продажи с аукциона, проводятся торги. В большинстве случаев цена залоговых квартир при реализации существенно ниже реальной рыночной стоимости – банку невыгодно удерживать и обслуживать изъятое жилье в ожидании повышения цен.

Вырученные средства направляются на погашение всех задолженностей. Кроме процентов и остатка по основной суммы, из средств будут оплачены все расходы банка на процедуру: судебные издержки, стоимость проведения аукциона, сопутствующие затраты, штрафы за просрочки, пени.

Осложнения процесса – основные проблемы с разделом жилья в залоге

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Источник: frombanks.ru

6 способов поделить ипотеку после развода

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Банки работают ради денег. Потому из ипотеки есть только два выхода: выплатить кредит или остаться без квартиры. А вот как супруги поделят жилье между собой, если разведутся, банку совершенно все равно.

Свои права на квадратные метры вам предстоит защищать самостоятельно. Выбирайте какой-то из способов ниже — на сегодня в России это все возможные варианты дележа.

1. Выплаты в прежнем режиме

Подойдет, если вы не хотите оповещать банк о разводе (если банк сочтет, что финансовое положение супругов ухудшилось, он может потребовать досрочного погашения ипотеки). Вы оплачиваете ипотеку вдвоем, а по завершении выплат (когда банк снимет обременение) сможете продать и поделить как общее брачное имущество.

Если платежи в банк проводит ваш супруг, а вы передаете ему свою долю наличными или переводом — берите расписку.

2. Выплачивает один супруг, второй устранился

Довольно частое решение, но нужно знать риски. Они в этой схеме есть и для первого, и для второго супруга (хотя у плательщика их, конечно, больше).

Я выплачиваю

Вам нужно выбрать одно из двух решений:

• Просить у второго супруга документ об отказе от его претензий на жилье. Это может быть договор дарения либо соглашение о разделе имущества.

• Требовать в суде, чтобы супруг возместил вам его часть платежей.

Помните о сроке исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он отсчитывается не с даты развода: в вашем случае отсчет идет для каждого платежа отдельно. Суд рассмотрит все платежи, о которых вы сообщите, но обяжет вашего супруга возместить только те, что вы внесли в последние три года.

Ваш риск. Если от договора второй супруг отказывается, а взыскать с него по суду, вы уверены, нечего — есть смысл от ипотеки отказаться. Высок риск, что оплаченную вами квартиру придется делить – или платить за нее выкуп: супруг имеет право требовать раздела жилья, приобретенного в браке.

Из жизни

Супруги с ребенком взяли ипотеку на 10 лет, развелись через 5, но периодически жили вместе. Всю ипотеку оплачивал муж и в 2012 году расплатился. Взыскивать с жены ее часть платежей ему и в голову не пришло — на квартиру она не претендовала. В 2015 году 3-летний срок, в течение которого он мог что-то отсудить, истек.

Почти сразу жена обратилась в суд за разделом имущества и выиграла, получив полквартиры как бывшая супруга. Увы, вторые полквартиры тоже ушли ей — за долги по алиментам (ведь формально они были давно разведены).

Выплачивает супруг, с которым мы разводимся

Возможно, вы готовы отказаться и от жилья, и от платежей по ипотеке, а супруг может платить, но боится, что после вы потребуете долю. Подпишите документы, что передаете ему вашу часть жилья вместе с обязательствами по кредиту. Для этого заключают соглашение о разделе имущества (если квартира в совместной собственности) либо договор дарения (если у каждого супруга была выделена своя доля).

Ваш риск. Формально вы останетесь должны банку: для него личные договоренности супругов не важны, он выдал вам двоим деньги и считает вас обоих должниками. Если ваш бывший платить перестанет, в деньгах вы вряд ли потеряете, банк просто продаст квартиру. Но ваша кредитная история будет испорчена «неисполнением ипотечного обязательства». Выдадут ли вам позднее другую ипотеку, неизвестно.

3. Переоформление ипотечного кредита на одного

Банк заключает новый договор с более платежеспособным супругом. Ему остается квартира и обязанности по кредиту. Второй может требовать у него долю от уже внесенных платежей (если эти платежи вносились из общих семейных средств).

4. Раздел ипотечного обязательства на двоих

Банк заключает с каждым новый кредитный договор — на половину от общего долга (переоформление обойдется в 0,5–1 % от суммы оставшегося долга), Росреестр выдаст новые свидетельства о праве.
Теперь каждый несет ответственность только по своей доле и не отвечает за просрочку другого. Если супруг не будет платить по кредиту, банк предложит вам выкупить его долю (ст. 255 ГК РФ), откажетесь — выставит на торги.

Такую ипотеку разделить на двоих нельзя, только переоформить на одного. Это связано с тем, что однокомнатное жилье нельзя поделить «в натуре» (на два изолированных помещения), каждому принадлежит только часть. А на часть комнаты ипотека не выдается (п. 4 ст. 5 102-ФЗ).

5. Продажа квартиры

Для покупателя это достаточно хлопотная сделка, поэтому вам, скорее всего, придется сделать скидку.

• Получить согласие банка на продажу.
• Определиться со стоимостью квартиры, поделив ее на 2 части: ваш долг банку + ваш доход от продажи.
• Самостоятельно найти покупателя и заключить с ним у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Покупатель переведет банку сумму вашего долга. Банк снимет обременение — и вы станете владельцем обычной квартиры.
• Завершить продажу: заключить основной договор купли-продажи, получить от покупателя остаток (свой доход) и зарегистрировать сделку в Росреестре, передав право собственности новому владельцу.

Как только банк получил деньги и снял обременение, продавцы все еще остаются владельцами и могут отказаться от сделки либо поднять цену на квартиру. Это риск покупателя, потому и заключают предварительный договор, а долю продавца отдают только после перерегистрации права собственности (до этого деньги хранятся в банковской ячейке).

6. Досрочное погашение ипотеки

Самый простой способ. Денег на него у людей обычно нет, но не упомянуть нельзя. Вы возвращаете весь долг, банк снимает обременение, квартира становится обычным общим имуществом: ее можно поделить по долям или продать.

Банк – какой бы способ выше вы ни выбрали – может предложить еще и реструктуризацию кредита, то есть уменьшение ежемесячных выплат. Если же забросить платежи совсем и уклоняться от переговоров, банк продаст квартиру с торгов (даже если это единственное жилье и у вас дети).

Это не очень выгодно. Да, такие вопросы быстро не решаются и, вероятно, вас не смогут выселить мгновенно, сколько-то месяцев вы еще проживете. Но, во-первых, банку важнее быстро вернуть свои средства, поэтому жилье продадут по низкой цене, а с вас еще удержат штрафы/пени — в итоге вас все-таки выселят, а из вырученных денег вернут совсем немного. Во-вторых, ваша кредитная история будет испорчена.

Источник: pravoved.ru

Как разделить ипотечный кредит при разводе

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

• Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
• Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
• Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
• В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе:

1. Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
2. Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
3. Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

• Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
• Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
• При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
• Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
• Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
• В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Ведущий специалист отдела кредитования населения

Источник: 101.credit