3 способа продать дом купленный за материнский капитал

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети, в том числе рожденные и после покупки жилья, имеют особые права, которые создают ряд препятствий при продаже. Ниже я подробно рассказываю о том, как можно продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.

Если кратко, то вам предстоит:

1. Внести на счет сумму равную стоимости доли дома для каждого ребенка;
2. Получить разрешение на продажу дома от органов опеки;
3. Оформить продажу дома в Росреестре.

1. Можно ли продать дом купленный на материнский капитал
2. Условия для продажи
3. Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал
4. Как продать дом купленный за маткапитал
   1. Способ №1
   2. Способ №2
   3. Способ №3
5. Выделение долей после продажи
6. Выводы

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:

• за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
• новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Способ №1

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Способ №2

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

Способ №3

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Выводы

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Источник: zembaron.ru

Как продать дом, приобретенный на средства материнского капитала

Купля-продажа недвижимости с помощью средств материнского капитала – законный способ улучшить жилищные условия семьи. Владелец сертификата имеет право приобрести дом, подходящий для постоянного проживания. При продаже жилья, купленного за маткапитал, необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

Продать дом, купленный под материнский капитал, разрешается в том случае, если жилищные условия семьи останутся неизменными либо улучшатся. То есть, продажа дома происходит после переезда детей в новое жилье, которое не меньше по площади предыдущего и не хуже по степени благоустройства.

Исключение делается в том случае, если будет доказано, что родители вынуждены произвести обмен имеющегося дома на жилплощадь меньшей квадратуры. Полученную разницу они планируют направить, например, на лечение тяжелобольного ребенка.

ВНИМАНИЕ! Улучшение жилищных условий с помощью маткапитала накладывает ограничения во время покупки или продажи дома.

Допускается оформление недвижимости только на мать и отца. Они обязаны предоставить в ПФР обязательство, заверенное у нотариуса, о последующем выделении долей детям. Если процедура не проведена, возникают осложнения при продаже жилплощади.

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

Чтобы продать жилье, купленного за материнский сертификат, требуется получить официальное разрешение от Органов опеки. Сотрудники государственной инстанции следят, чтобы права детей не были ущемлены.

Органом опеки и попечительства дается письменное разрешение на продажу дома, купленного за материнский капитал, после получения документального подтверждения соблюдения прав малолетних детей. Каждый ребенок должен получить долю в приобретаемом доме. Органы опеки имеют право запретить сделку, если новая жилплощадь приобретается с использованием заемных средств либо не достроена.

Допускается выплата денежной компенсации несовершеннолетним владельцам доли в жилище. Сумма должна быть сопоставима со стоимостью отчуждаемой доли, подтверждённой на момент совершения сделки. Процедура допустима с письменного соглашения Органов опеки. Деньги вносят на банковский счёт, открытый на имя несовершеннолетнего. Воспользоваться ими он сможет после восемнадцати лет.

Если в планах семьи нет покупки новой недвижимости, детям выделяется доля в жилье, принадлежащем близким родственникам (бабушке, дедушке).

ВАЖНО! Срок действия разрешения – три месяца. Если недвижимость не продана в течение этого времени, разрешение оформляется повторно.

Как оформить разрешение на продажу в Органах опеки

Для получения разрешения на продажу жилища, приобретенного за средства маткапитала, требуется предоставить:

• заявление от родителей с описанием причины обращения;
• данные о составе семьи;
• правоустанавливающая документация на недвижимость;
• письменное согласие от детей, достигших 14 лет;
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ;
• экспертное заключение об оценочной стоимости недвижимости;
• свидетельство о заключении (расторжении) брака;
• свидетельства о рождении (паспорта) детей;
• документы на приобретаемое жилье;
• копии договоров по обеим сделкам.

Получив документацию, сотрудниками Органов опеки проводится очная встреча со всеми членами семьи, включая детей старше четырнадцати лет. Осуществляется осмотр покупаемого жилья.

При проверке работники Органов опеки обращают внимание на ряд моментов:

1. Соответствие размера доли детей (не меньше существующей).
2. Квадратура покупаемой недвижимости (аналогичная или больше).
3. Условия проживания, степень благоустройства.

При соблюдении требований и норм в течение четырнадцати дней с момента получения заявления выдается разрешение. В нем прописываются сроки, на протяжении которых имущество необходимо оформить одного из детей. При их нарушении, сделку могут аннулировать.

Необходимый пакет документов для продажи дома

Для проведения сделки в Росреестр предоставляются следующие документы:

1. Заявление от собственника жилища и покупателя.
2. Правоустанавливающая документация на недвижимость и земельный участок.
3. Паспорт гражданин РФ и свидетельства о рождении детей.
4. Соглашение купли-продажи.
5. Письменное разрешение от Органов опеки.
6. Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Регистрация сделки

Документация предоставляется в Росреестр или МФЦ. На рассмотрение заявки и проверку документов требуется от пяти до двенадцати дней. После регистрации сделки сторонам выдается выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности от продавца к покупателю.

Какие могут возникнуть сложности при продаже

В законодательстве прописано, что каждый член семьи получает долю в жилище, приобретенной за материнский капитал. Выделение права собственности происходит в момент сделки или спустя шесть месяцев.

Если семья продает недвижимость, в которой право собственности оформлено только на мать или отца, без выделения долей детям, это нарушение закона. Сделка аннулируется. Покупатель возвращает дом и получает назад деньги.

При продаже жилья без получения разрешения в Органах опеки также существует риск признания сделки недействительной. Продавца могут привлечь к административной ответственности. Проводить сделку без участия Органов опеки и попечительства разрешается после достижения детей-собственников восемнадцати лет. В этом случае достаточно получить от них согласие на продажу.

Источник: ozhkh.ru

Дом, купленный за материнский капитал: можно ли продать и как это сделать?

Продажа недвижимости актуальна как при желании расшириться, так и при разводе. Алгоритм действий остается одним и тем же. Разница только в том, что в первом случае собственниками могут выступать оба супруга и их дети, а во втором только один из родителей с детьми.

• 1 Можно продать дом, купленный на материнский капитал, без органов опеки?
• 2 Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция
• 3 Возможные риски при продаже недвижимости
• 4 Обязанность в приобретении нового жилья

Можно продать дом, купленный на материнский капитал, без органов опеки?

Статья ФЗ-256 от 29.12.2006 года запрещает продажу жилья, которое было куплено с использованием средств материнского капитала, без разрешения органов опеки. Это значит, что все сделки, которые проводятся без соответствующего документа, являются недействительными. При подаче документов в Росреестр будет отказано в переходе права собственности из-за несоблюдения требований.

Однако есть способы продажи недвижимости без получения согласия от специалистов органов опеки:

• выделение равноценных долей несовершеннолетним в другом объекте;
• дети уже совершеннолетние и сами могут распоряжаться своими долями.

В этих случаях нет необходимости обращаться за разрешением. Однако дети, согласно статье 65 Семейного кодекса РФ, должны жить вместе с родителями (или одним из них).

Поэтому их место постоянного проживания должно совпадать с регистрацией родителей до наступления совершеннолетия. При их смерти регистрация должна быть такой же, как у опекунов. Когда органы опеки не участвуют в сделке, она может происходить стандартным образом. В связи с этим можно сократить расходы продавцов, так как участие детей требует обращение к нотариусу.

Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция

Необходимо понимать, что дом, купленный за счет материнского капитала, — это жилье, при покупке которого были использованы бюджетные средства. Какая именно сумма была задействована — не принципиально. Более того, если объект приобретался в ипотеку, но кредит закрывался маткапиталом, считается, что покупка состоялась с применением господдержки.

Однако здесь есть свои нюансы, связанные с использованием семейного капитала для погашения ипотечного кредита. Процесс реализации жилья, которое покупалось с применением средств материнского капитала, стандартный.

Необходимо четко следовать определенному алгоритму, чтобы сделка не была признана ничтожной:

1. составление предварительного договора купли-продажи с покупателями и продавцами другого жилого объекта;
2. обращение в органы опеки с документами на продаваемый и покупаемый объекты. Также надо написать соглашение о выделении детям долей. В нем указываются ФИО родителей и детей, адреса объектов недвижимости, доли в доме и в покупаемом жилье и подписи сторон;
3. ожидание ответа и получение согласия на совершение сделки;
4. подготовка полного пакета документов и обращение к нотариусу для заверения соглашения о выделении долей;
5. предоставление всех бумаг в Росреестр или в МФЦ;
6. ожидание регистрации сделки и получение выписок из ЕГРП на каждого ее участника;
7. предоставление данных выписок в отдел опеки, чтобы специалисты убедились в исполнении обязательства перед детьми.

Родителям предоставляется 3 месяца на решение данного вопроса, однако органы опеки идут навстречу и принимают бумаги даже после указанного срока. Если дети уже совершеннолетние, то сделка совершается без органов опеки и нотариуса. Однако необходимо согласие всех собственников на реализацию объекта.

Опека может отказать в покупке жилья только в случаях, если новый объект значительно уступает имеющемуся. Например, если переезд совершается из благоустроенного района в необеспеченный всем необходимым для жизни или из квартиры в центре города в небольшой индивидуальный дом в области.

Возможные риски при продаже недвижимости

Сегодня некоторые покупатели стараются избегать совершения сделок с продавцами, где есть несовершеннолетние собственники. Это связано с отдельными рисками, которые присутствуют.

Вот основные риски:

• более длительное оформление сделки;
• возможность аннулирования договора, если родители не выделят детям доли сразу при покупке жилья.

После несвоевременного обращения, государственные структуры могут потребовать признать продажу жилья, приобретённого с использованием маткапитала, недействительной.

Данные вопросы решаются только через суд. Чтобы минимизировать или исключить риски рекомендуется работать с агентствами недвижимости. Специалисты знают все нюансы и помогут выполнить все в соответствии с действующим законодательством. В агентствах обычно работают юристы, которые проверяют договор и следят за чистотой сделки.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Обязанность в приобретении нового жилья

Закон позволяет продать жилье, которое приобреталось за счет маткапила, только при покупке нового и выделения детям равноценных долей. Размер доли может быть уменьшен только при условии, что стоимость 1 кв. метра в новом объекте недвижимости выше. Таким образом, необходимо высчитывать, какую площадь можно предоставить детям в собственность без ущемления их прав.

Существует несколько важных ограничений, если продажа происходит в результате развода родителей:

• несовершеннолетние не лишаются своих долей и получают их в жилье матери или отца;
• новые объекты по качеству не должны быть хуже;
• смена региона возможна только при наличии веских оснований.

Если жилье приобретается с использованием банковских средств, то необходимо заранее обращаться в различные банки, так как вероятность отказа очень высокая. Дело в том, что при неисполнении условий ипотечного договора, банк имеет право реализовать залоговое имущество.

Но когда один из собственников является несовершеннолетним, данное право у кредитора аннулируется. Получив одобрение, заемщика дается срок до 6 месяцев на поиск оптимального варианта. Сегодня продажа жилья, которое покупалось с использованием бюджетных средств, происходит достаточно быстро. Все дополнительные расходы, как правило, несет продавец.

Но можно договориться с покупателем о разделе добавочной финансовой нагрузки. Исключить риск возможно во время работы с крупными агентствами недвижимости. Они обладают необходимым персоналом для оказания полной информационной поддержки на любом этапе сотрудничества.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24 , Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38 , Регионы 8800-350-97-52