Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Дети могут быть владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

На что обращают внимание органы опеки

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

Как оформить квартиру на ребенка

Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.

«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».

Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.

Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.

Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Источник: realty.rbc.ru

Как закрепить право сына на квартиру?

Здравствуйте! Мы покупали с мужем квартиру в браке.Собственность оформлена на меня. Есть общий взрослый сын и сын мужа от первого брака. На случай моей смерти как правильно оформить документы, чтобы квартира перешла к нашему сыну.

Ответы юристов ( 6 )

701 ответ
188 отзывов

Светлана, оформить завещание.

Оформите завещание. Но имейте ввиду что тот сын имеет обязательную долю в наследстве.

ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве

КонсультантПлюс: примечание.
Правила об обязательной доле в наследстве, установленные частью третьей Гражданского кодекса РФ, применяются к завещаниям, совершенным после 1 марта 2002 года (Федеральный от 26.11.2001 N 147-ФЗ).

1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.
3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
4. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или отказать в ее присуждении.

5154 ответа
1615 отзывов

Можно оформить завещание, но в случае, если другие наследники (например муж) окажутся нетрудоспособными, они имеют право на обязательную долю в наследстве и доля сына уменьшится. Согласно

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)КонсультантПлюс: примечание.
Правила об обязательной доле в наследстве, установленные частью третьей Гражданского кодекса РФ, применяются к завещаниям, совершенным после 1 марта 2002 года (Федеральный закон от 26.11.2001 N 147-ФЗ).

ГК РФ Статья 1149. Право на обязательную долю в наследстве

Источник: pravoved.ru

Как закрепить право сына на квартиру?

Но вот о чем я задумался. Сейчас квартира принадлежит мне, ну или я её могу подарить сыну.
А после описанных выше действий другая квартира станет их совместно нажитым имуществом и в случае (не дай бог, конечно) развода будет делиться пополам.

Так вот каков вопрос: возможно ли так оформить передачу денег от меня к сыну, чтобы в возможном будущем при предъявлении этого документа в суде при разводе сын мог бы претендовать не на половину квартиры, а на 6/7, т.е. чтобы было понятно, что совместно они наживали только 2 млн. из 7 заплаченных за квартиру?

Настаивать на оформлении 5/7 квартиры на меня, или сразу 6/7 на сына не вариант, сейчас семья крепкая и никаких предпосылок для недоверия нет. Но с возрастом понимаешь, что жизнь может преподнести разные сюрпризы, и хочется максимально защитить сына.

Просто вопрос отступления от общего правила от совместно нажитого супругами имущества настолько скользкий, что универсального средства нет. При этом женщины еще любят давить на жалость, приходить в суд с ребенком на руках.

А пока есть вопросы по самой процедуре.
1. Т.к. формально квартиру продаю я, то деньги, скорее всего, будут перечисляться на мой счет? Или для банка это не имеет значения?
2. Как происходит процедура дарения денег у нотариуса, если деньги перечисляются со счета на счет? Перевод делать заранее и брать выписку из банка?
3. Могу ли я в договоре дарения не то, чтобы обусловить дарение, но хотя бы явно указать цель дарения как оплату части квартиры?

Обусловить можете, но ничто не помешает сыну потратить эти деньги на другие цели. Соответственно это не будет прямым доказательством в что он купил квартиру на даренные деньги.

Поддерживаю. Но хотелось бы добавить, что суды, зачастую предлагают доказать реальное обладание деньгами на момент совершения сделки. Чаще это по займам происходит, но бывает и по другим спорам. Вот тут как раз и пригодится договор дарения, который не вызовет сомнения в его реальности и исполнении.

Serg_62, вот для вышеописанного я и предлагал либо данный договор заверить у нотариуса, либо перегнать сыну деньги с Вашего счета на его счет, а он, в свою очередь, уже перегонит их за квартиру. Тогда не будет сомнений, что он подаренные деньги использовал на приобретение квартиры. Если таким образом, перегонять деньги, то нотариус не нужен. Если наличкой отдавать ему будете, то в присутствии нотариуса.

Раз семья ПОКА крепкая – туда-сюда деньги совать только к ссорам и соблазнам

———-
Вам всего доброго, хорошего настроения и здоровья.

«Человек внезапно смертен» – и это хорошо понимают люди пожилого возраста.

Если бы меня спросили, что бы я сделал в этой ситуации:

1) оформил бы завещание – конкретно завещал бы имущество (в виде описываемой квартиры) полностью сыну

2) и далее по обстоятельствам спокойно занимался бы оформлением договора дарения данной квартиры сыну же.

Завещанием вы можете заранее изменить установленный законом круг наследников, назначив только и конкретно сыну данное имущество, оградив квартиру от посягательств других наследников первой очереди (если таковые имеются, но вы решили распорядиться наследством в пользу сына) за исключением несовершеннолетних и нетрудоспособных.
Таковые наследуют в определённом законом обязательном порядке.

Далее: почему кроме завещания ещё и + последующее дарение.
См. начало поста. потому что «Человек внезапно смертен».

Дарение под условием о том, КАК именно вашему сыну распорядиться подаренным ему имуществом (то бишь увеличить жилплощадь путём дальнейших сделок), вы совершить скорее всего не сможете.
В соответсвии со ст. 572 ГК по договору дарения встречное обязательство не допускается, хотя практика по этому вопросу спорная.
Там речь идёт ещё и консенсусных договорах . и пр.

Но вы можете совершить договор дарения с сохранением для вас лично пожизненного права пользования (проживания) на данной площади.

ПЛЮСЫ:
1) Налоги при наследовании и дарственной для наследников первой очереди минимальны.
2) Как при наследовании (будь то по закону или по завещанию) так и при дарении – одинаково – имущество, полученное таким способом от вас вашим сыном будет считаться его единоличной собственностью и не будет подлежать разделу с супругой в суде ни при каких условиях.

И напротив: если вы квартиру или долю в квартире ПРОДАДИТЕ сыну по купчей (а не подарите или не оставите ему в наследство) – то покупка им этой доли сразу же потребует разрешения его супруги и будет считаться совместно нажитым ими в браке имуществом. Со всеми вытекающими.

Несовершеннолетние дети при разделе имущества – иное дело. О них разговор особый.
Но, если я правильно понял, вас не столько интересуют будущие капризы внуков, сколько возможные косяки от невестки.

Поправьте меня, если я в чём-то ошибаюсь.

Претендовать на долю в будущей квартире не буду, ибо как писал в первом посте, “И вообще, в семье считается, что это квартира сына, ну вот просто недооформили на него.”
Мои претензии никто не поймёт.

Дарить сыну старую квартиру сейчас не вариант. Сроки решения вопроса продажи старой и покупки новой максимум полгода, и если сын будет продавать только что полученную в дар квартиру, то попадает на налог.
Дарение надо было оформлять раньше, но на сыне был кредит, и он (на всякий случай) не хотел иметь собственность.

Остаётся вариант, где квартиру продаю я, деньги получаю на свой счет, перечисляю их на счет сына, и заключаю договор дарения, где описываю цель подарка.
Вроде, так.

А что мешает подарить не деньги, (за которые вы опасаетесь и даже проговорить их целевое назначение как-то желаете) а именно то, на что вы и желаете направить эти самые деньги – то есть, долю в будущей квартире, которую не он, а вы вначале покупаете на себя и тут же дарите ему в его полную будущую собственность. Это же ведь ещё надёжнее с точки зрения обеспечения вашей воли относительно имущества.

И собственность в будущей квартире между супругами по итогам такой цепочки сделок будет уже долевой, а не общей совместной.

Случись что, доля сына в этой будущей квартире – его личная собственность.

Источник: forum.guns.ru

Как подарить квартиру сыну

Договор дарения – удобный способ передачи имущества в собственность другого человека. По дарственной передается чаще всего недвижимое имущество своим близким родным, которым даритель бесконечно доверяет и хочет обезопасить их будущее. Обычно это происходит, когда родители хотят передать жилую недвижимость безвозмездно своим детям. Рассмотрим, как оформить дарственную на сына, какие платежи предстоят при оформлении договора дарения и преимущества такого способа отчуждения собственности своим близким перед другими вариантами сделок.

Особенности оформления дарственной

Требования к составлению договора дарения не зависят от того, кому в дар передается собственность дарителя. Его оформление и содержание не должно противоречить законодательству.

В общем смысле под таким договором подразумевается документально оформленное желание гражданина подарить свою собственность названному в документе лицу. Его отличиями является безвозмездность передачи объекта дарения, т.е. взамен за него даритель не должен ничего требовать от получателя подарка.

Оформляться договор может:

в произвольной форме письменно без привлечения нотариуса;
с использованием услуг нотариуса и его подтверждением сделки.

В любом варианте исполнения документ должен иметь информацию о сторонах дарственной сделки с указанием их фамилии имени и отчества, а также подробную информацию о самом передаваемом объекте.

Преимущества договора дарения на близкого родственника

При оформлении дарственной на квартиру или на дом близкому родственнику разумнее обходиться без нотариуса и составлять документ самостоятельно, т.к. между близкими людьми вероятность возникновения спорных ситуаций минимальна. Нотариус же нужен для подтверждения законности сделки и вменяемости дарителя при оформлении дарственной. Это важно, когда дарственная составляется не на родственника, а на постороннего человека. При оформлении договора самим дарителем можно сэкономить на нотариальных расходах.

В нашем варианте от оплаты налога освобождается сын. И это является преимуществом такой сделки перед другими договоренностями. По сравнению с договором продажи при оформлении дарственной потребуется меньшее количество документов, а право собственности у него появится через месяц после регистрации дарения, в отличие от передачи собственности по завещанию, когда наследство сын получит только через полгода.

Этапы оформления договора

Важным является оформление самого договора. Но если даритель просто подготовит документ и положит его в ящик, то ничего не произойдет. Дарственную нужно предъявить для перерегистрации собственника в Росреестр. Поэтому, решив подарить сыну свою собственность, родитель должен поступить следующим образом:

подготовить договор дарения на сына;
предъявить его в регистрационный орган Росреестра. Сделать это можно через МФЦ или обратиться туда лично;
заплатить пошлину;
получить выписку из реестра на нового собственника родительской недвижимости.

Содержание договора дарения

Дарителя всегда интересует, как правильно оформить сделку. Даже написанный от руки такой договор должен включать следующее:

ФИО сторон договора: родителя и сына, данные о датах их рождения, адрес регистрации;
номер документа о праве собственности на недвижимость родителя;
информацию о характеристиках объекта дарения: его название, адрес расположения, техническое описание, площадь и т.д;
далее пишется текст самого заявления дарителя о том, что он передает обозначенный объект в дар своему сыну;
лучше включить пункт, в котором указать права и обязанности дарителя и его отпрыска. В нем нужно изложить обязанность родителя передачи объекта своему сыну. Также указать его права, позволяющие расторгнуть сделку в случае возникновения обстоятельств, описанных в статье 578 об отмене дарения. Указывая это условие, родитель обезопасит себя, если его сын может повести себя недостойно по отношению к нему после совершения дарения.
в заключение документа подписывает даритель и его сын, если он имеет право подписи и ему исполнилось 14 лет.

Необходимые документы

Важно знать, какие нужны документы для переоформления недвижимого объекта на сына. К договору прикладываются документы, подтверждающие информацию, изложенную в заявлении:

паспорта сторон сделки;
согласие другого супруга на совершение сделки, если он является совладельцем собственности;
данные технического паспорта недвижимости, полученные из БТИ;
справка о жильцах, зарегистрированных в этой собственности;
Свидетельство о праве родителя на отчуждаемую в пользу сына собственность.

Особенности дарения несовершеннолетнему сыну

Когда родители беспокоятся о судьбе сына еще в его несовершеннолетнем возрасте, то они имеют по закону все права оформить на него дарственную на недвижимость, принадлежащую им. При оформлении такой сделки присутствие ребенка не требуется. За него дарственную подписывают его второй родитель или опекун. Кроме того, могут потребовать согласие на сделку органов опеки, в функции которых входит обязанность следить за соблюдением интересов ребенка.

Дарственная с подписями за обе стороны родителем, совершающим сделку дарения, т.е. где он расписался сам за себя, а также поставил подпись за сына, которому не достигло 14 лет, считается ничтожной сделкой.

Если же сыну 14 лет, то он получил паспорт, то он может ставить свою подпись на договоре. Даритель не может выступать в качестве его представителя по закону, поэтому кроме него и сына подписать договор должен тот человек, который представляет взрослеющего сына, например, его мать.

Во сколько обойдется дарственная на сына?

Как уже отмечалось, при передаче в дар своей недвижимости сыну, платить налог не придется. А вот пошлину придется заплатить.

В случае дарения недвижимого имущества сыну она будет составлять 0,3% от оценочной стоимости объекта, но не меньше трехсот рублей. По закону пошлину должен платить получатель недвижимости, но когда им является несовершеннолетний сын, то, конечно, все расходы несет его родитель.

Источник: lawinfo24.ru

Press ESC to close

Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном