Прописка сроки штрафы

Источник: realtymill.ru

Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения

Согласно законодательно утвержденному порядку любые отношения, связанные с арендой или наймом помещения, должны оформляться соответствующим договором.

Однако порой стороны сделки принимают решение ограничиться лишь устной договоренностью. Итак, можно ли сдавать квартиру без официального соглашения? Какие риски и последствия могут ожидать собственника недвижимости и квартирантов?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли не заключать сделку аренды помещения?

Для начала следует отметить, что основные условия заключения сделок, связанных со съемом жилья, регулируются положениями ГК РФ. При этом одним из обязательных требований является оформление подобных правоотношений на официальном уровне, то есть путем заключения и подписания обеими сторонами соответствующего соглашения.

Так, согласно п.1 ст.609 ГК РФ договор аренды, заключаемый на срок более 1 года или же, если одна из сторон является юридическим лицом (независимо от периода действия), в обязательном порядке должен быть составлен в письменном виде.

Кроме того, аналогичная норма прописана и в п.1 ст.674 ГК РФ, согласно которому договор найма должен иметь письменную форму.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, исходя из приведенных выше норм можно сделать вывод, что собственники и квартиранты по закону обязаны официально оформлять свои правоотношения. Исключением может быть лишь тот случай, когда речь идет об аренде жилья на срок менее 1 года. При условии, что обе стороны сделки являются физическими лицами.

В случае передачи объекта недвижимости во временное пользование на период, превышающий 1 год, обременение, возникшее в отношении права собственности владельца этого имущества должно пройти обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Что будет, если не оформить соглашение сторон?

В гражданском законодательстве не предусмотрено наказание за отсутствие договора при передаче недвижимости в аренду. Однако нарушителей ждут последствия иного характера, которые могут привести к возникновению проблем как у собственника, так и у квартирантов.

Собственнику

Так, владельца объекта недвижимости могут ожидать следующие неприятные последствия:

Проблемы с налоговыми органами – согласно пп.4 п.1 ст.208 НК РФ доходы, полученные физическим лицом от сдачи своего имущества в аренду, подлежат налогообложению. С них должен быть уплачен НДФЛ в размере 13%. Однако в случае отсутствия договора, собственник не сможет задекларировать свой доход, так как сумма, отраженная в 3-НДФЛ, обязательно должна быть подтверждена соответствующим документом.

Таким образом, отсутствие договора об аренде будет способствовать уклонению владельца квартиры от уплаты налогов. За такое деяние можно понести наказание в виде штрафа от 20 до 40% от неуплаченной суммы (ст.122 НК РФ). Кроме того, отдельные санкции применяются за неподачу декларации (3-НДФЛ). Нарушителю будет назначена пеня в виде 5% от суммы, которая не была уплачена в бюджет в установленный законом срок (п.1 ст.119 НК РФ).

На практике налоговые органы практически не отслеживают факт незаконной сдачи недвижимости в аренду. Более того, даже если данное обстоятельство вдруг обнаружится, сотрудникам ФНС придется доказывать, что физическое лицо действительно получило доход, что порой весьма затруднительно. Тем не менее рисковать не рекомендуется. Лучше сразу все оформить по правилам, не дожидаясь наказания.
Невозможность получения страховых выплат – иногда перед тем как пустить в квартиру постояльцев, некоторые собственники предварительно страхуют свое имущество.

Так, в договоре со страховой компанией может быть предусмотрена защита от рисков, связанных с ущербом, причиненным квартирантами. Однако при наступлении страхового случая страховщик не сможет получить причитающуюся ему выплату, так как без соглашения об аренде не будет официального доказательства того факта, что в помещении действительно проживали квартиросъемщики.
Невозможность сдачи в наем недвижимости, купленной в ипотеку – как известно, для того, чтобы сдать в аренду ипотечную квартиру, требуется письменное согласие банка. При этом обязательным условием является заключение официального договора аренды. В случае его отсутствия кредитор не разрешит передавать помещение во временное пользование иным лицам.

• Несвоевременное внесение платы за проживание в помещении или же вовсе ее отсутствие.
• неуплата коммунальных услуг в результате чего образуется большой долг по ЖКХ.
• Передача недвижимости, полученной во временное пользование, третьим лицам (без согласия хозяина). Такое явление носит название субаренда.
• Иные виды обмана.

При наличии договора аренды все эти вопросы собственник квартиры может решить в свою пользу через суд. Однако если официального соглашения между сторонами сделки нет, то и в ходе судебного разбирательства будет очень сложно что-либо доказать (без расписок, актов и т.д.). Более того, ответчик и вовсе может заявить, что первый раз видит истца и ничего ему не должен.

Квартиранту

Не меньшим рискам подвержены и сами квартиросъемщики. Как правило, оформленный по всем правилам договор выступает своего рода фактором, сдерживающим собственника от противоправных действий. Однако, если достигнутая договоренность не закреплена письменно, то тогда могут возникнуть следующие неприятные моменты:

• Регулярное необоснованное повышение ежемесячной платы.
• Предъявление квартирантам претензии по поводу ущерба, который они не причиняли имуществу арендодателя (для избегания такой ситуации очень важно дополнительно к договору прилагать акт приема-передачи, в котором одним списком должно быть перечислено все передаваемое имущество и его состояние).
• После получения аванса на несколько месяцев или лет вперед, хозяин может потребовать покинуть жилплощадь. Причем, если даже не была оформлена расписка, то квартиросъемщик в принципе не сможет ничего доказать.
• Внезапное предъявление прав третьих лиц (прибытие прописанного из мест лишения свободы, возвращение родственника из другой страны и т.д.) в отношении жилплощади, которая была взята в аренду на долгосрочный период времени.
• Предъявление собственником квартиры требования о возмещении ущерба (например, затопление), который был причинен соседям в результате неисправности или ветхости установленного в помещении оборудования, инженерно-коммуникационной системы и т.д. По закону именно арендодатель должен в данном случае нести ответственность. Однако без официальной бумаги что-либо доказать будет сложно .

Таким образом, несмотря на то, что штраф за незаключение договора аренды в законе не предусмотрен, пренебрегать этим условием все же не следует. Важно понимать, что заключение такого соглашения в первую очередь в интересах самих участников сделки. При наличии официального документа будет гораздо проще заявить о своих правах и при необходимости отстоять их в судебном порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

— Сдавала своё жильё после капитального ремонта. В объявлении строго указывала, что заселю без детей и только одного жильца. Квартиру снял у меня молодой человек. Впервые за год приехала туда по его просьбе, и что я увидела? В полу прожжённая дыра от кальяна. На белой стене — красные пятна. Дальше — больше. У него появилась женщина (ничего не имею против). Потом на выходные к папе стал приезжать ребёнок (вот об этом я уже ничего не знала), который прекрасно использовал обои как мольберт. На кухне также весь пол под замену. В какую сумму мне обойдётся ремонт с материалами и работой, не знаю. Надежды на то, что залога хватит исправить всё, откровенно говоря, нет, — пожаловалась в “Фейсбуке” хозяйка квартиры Наталья.

Впрочем, почти каждый арендодатель испытывает опасения при сдаче своей квартиры. По данным компании “ИНКОМ-Недвижимость”, не менее 17% желающих сдавать жильё не решались на это именно под воздействием разнообразных фобий: если клиент окажется неплатёжеспособным, дебоширом или вообще не тем, за кого себя выдаёт. И действительно, не раз съёмные квартиры становились местом преступлений, а хозяева с ужасом узнавали, что их жильцы — уголовники в прошлом.

Самая большая проблема рынка аренды жилья — отсутствие урегулированных отношений между собственником квартиры и арендатором, считает руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Зайцев. Очень важно перед сдачей жилья заключить продуманный договор с квартиросъёмщиком.