Споры по договору строительного подряда

Споры по договору строительного подряда

Несмотря на то, что стороны в договоре пытаются предусмотреть все аспекты осуществления строительного подряда, такое удается не всегда. Разрешить возникшие проблемы можно в досудебном и судебном порядке. Настоящая статья ответит на вопросы как правильно составить и направить претензию, а также познакомит с обзором практики разрешения споров по договору в судебном порядке.

В случае, когда исполнитель или заказчик не выполняет своих обязательств по договору строительного подряда, то другой контрагент делает попытку решить возникшие проблемы в досудебном порядке. Для этого он оформляет претензию по договору строительного подряда.

Претензия по договору строительного подряда

Претензия по договору строительного подряда – это вид официального делового письма, в котором исполнителю или заказчику контрагент предъявляет требования об устранении нарушений исполнения договора строительного подряда.

Установление претензионного порядка разрешения споров

Претензионный порядок решения споров стороны могут прописать в самом договоре строительного подряда.

Законодательством не предусмотрено строгой формулировки положения о претензионном порядке с целью урегулирования споров. Однако, на практике юристами выработаны определенные условия, который должны содержаться в тексте договора:

1. Указание на то, что разрешение споров с помощью претензионного порядка является обязательным;
2. Перечень разногласий, которые можно разрешить в претензионном порядке;
3. Способ направления претензии;
4. Обозначение срока предъявления, а также рассмотрения претензии;
5. Перечисление документов, которые необходимо приложить к претензии.

Положения относительно претензионного порядка с целью урегулирования споров рекомендуется размещать в отдельном разделе или в приложении.

Оформление претензии

Претензия обязательно оформляется в письменном виде. В ней необходимо указать:

1. наименование компании или организации, которая составила претензию, адрес, банковские реквизиты, данные свидетельства о регистрации в ЕГРЮЛ;
2. дату составления письма;
3. адресата;
4. заголовок “Претензия”;
5. требования к получателю;
6. обстоятельства, на которых основано предъявление требований;
7. суть разногласий;
8. сумму убытков;
9. пути разрешения споров;
10. срок, в течение которого должен быть дан ответ на претензию;
11. список приложенных документов.

Прилагаемые к претензии документы могут быть как оригиналами, так и заверенными копиями.

Как направляется претензия?

Направить претензию можно следующими способами:

1. вручить самостоятельно. В этом случае в компании или организации должен остаться свой образец претензии. На нем работник, который получил претензию, обязан поставить дату получения, печать свою подпись с расшифровкой и занимаемую должность;
2. отослать заказным письмом. Направляя претензию для урегулирования споров таким способом, у отправителя остаются почтовая квитанция, а также уведомление о вручении письма;
3. отправить факсом или электронной почтой. После отправки необходимо распечатать образец электронного письма или факсимильного отчета. Этот способ отправки рекомендуется использовать при условии, что он прописан в договоре.

Главная задача отправителя претензии – это зафиксировать факт ее передачи и получения. Отметка будет служить доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования споров.

Ответ на претензию

После получения претензии, контрагент обязан ее рассмотреть и дать на нее ответ на протяжении срока, который указан в договоре. Если срок на рассмотрение нее указан, то получатель должен ответить на жалобу в течение 30 дней. Кроме того, за контрагентом сохраняется право на запрос документов, без которых нельзя рассмотреть претензию. В этом случае необходимо направить запрос, в котором указывается:

1. перечень нужных документов;
2. срок, который отведен на доставку документов.

Если запрашиваемые документы не были получены, получатель претензии обязан дать на нее ответ без данных документов.

Ответ на претензию может содержать решение:

1. о полном ее удовлетворении;
2. о частичном ее удовлетворении;
3. об отказе в удовлетворении.

Если контрагент согласен частично или полностью удовлетворить требования претензионного письма, то в своем ответе он указывает способ и срок удовлетворения требований, а также размер признанной суммы.

В случае отказа удовлетворить требования жалобы ответ должен содержать причины данного решения, а также дать ссылки на законодательные нормы, которые являются основаниями для отказа. Контрагент обязан вернуть оригиналы документов, которые прилагались к претензионному письму, и документы, которые подтверждают законность отказа удовлетворять требования.

Ответ на жалобу может быть передан лично, отправлен заказным письмом или другим способом, который оговорили участники договора.

Судебная практика разрешения споров по договору строительного подряда

Заказчику и подрядчику полезно ознакомиться с практикой урегулирования споров по договору строительного подряда, более подробно изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда».

Работа, которая выполнена на основании административного договора и не была принята заказчиком, не оплачивается.

Согласно ст. 740 ГК РФ только договор является основанием для возникновения правоотношений, поэтому подрядчику отказали в оплате законно.

Недействительность договора – это не причина не оплачивать работу.

Ст. 167 ГК РФ гласит, что в случае признания договора недействительным все стороны обязаны вернуть полученное по сделке. Заказчик не может вернуть исполнителю строительные материалы и выполненные работы, поэтому подрядчик может требовать взыскания их стоимости в виде компенсации.

Все расчеты по договору необходимо произвести, даже если договор заключило неуполномоченное лицо, а заказчик одобрил эти расчеты.

На всех этапах строительства осуществлялись промежуточные платежи. Их подписывал заказчик, который является уполномоченным лицом согласно ст. 183 ГК. Своей подписью он одобрял строительные работы. В связи с этим подрядчик имеет право на взыскание оплаты.

Если в договоре не оговорен срок выполнения работ, он признается не заключенным.

Срок выполнения работ – это существенное условие договора. Если такое условие отсутствует, то договор признается незаключенным (ст. 432 ГК). По этой причине подрядчик не имеет права предъявлять требование о взыскании пени заказчику.

Договор не признается не заключенным при отсутствии утвержденной технической документации.

Стороны договора обсудили объем работ, а также их стоимость. Исполнителю был предоставлен типовой образец здания. По окончанию строительства заказчик принял работу. Такие обстоятельства не позволяют заказчику признать договор не заключенным из-за отсутствия технической документации.

В договоре можно указать способ определения цены. Подрядчик подал иск на взыскание оплаты за выполненные работы на основании акта, подписанного с обеих сторон.

Согласно договору строительного подряда стоимость работ состоит из сметной и переменной суммы. Способ определения цены согласован таким образом, что расчет не требует дополнительных согласований. В договоре не предусмотрено внесение поправок после каждого изменения индекса переменной суммы. Иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком.

Прием работ осуществляется только при положительных предварительных испытаниях.

П.5 ст. 753 ГК РФ гласит, что в предусмотренных законодателем случаях или при особенном характере работ, прописанном в договоре, заказчик подписывает акт приемки работ, только когда предварительные испытания дают положительные результаты. Если первоначально испытания прошли отрицательно, то необходимо провести повторно. При отсутствии положительных результатов заказчик имеет право отказаться от подписания акта приема передачи.

После сдачи результата работ заказчик обязан оплатить их.

Ст. 753 ГК РФ предусматривает оформление одностороннего акта. Этот документ позволяет исполнителю защитить свои интересы, если возникнут проблемы с оформлением документов, подтверждающих приемку работ заказчиком. В данной ситуации подрядчик не сообщил заказчику завершении строительных работ, таким образом, заказчик не отказывался выполнять свои обязательства, а объект не передавался ему в установленном порядке.

Генподрядчик обязан расплатиться с субподрядчиками независимо от оплаты выполненных работ заказчиком генподрядчику.

Согласно п.4 ст.706 ГК заказчик может рассчитываться напрямую с субподрядчиком, если между ними подписан договор на выполнения работ. Если такого договора нет, субподрядчик имеет право требовать расчета от генподрядчика. Генподрядчик в этом случае обязан выплатить деньги в срок, несмотря на наличие проблемы с получением оплаты от заказчика.

Заказчик вправе потребовать пересмотра цен за выполненные работы, даже если есть акт приемки работ.

Апелляционная инстанция обратила внимание на предусмотренную в договоре обязанность заказчика ежемесячно оплачивать объем выполненных работ. Хотя в процессе рассмотрения дела в суде подтвердилась завышенную стоимость работ, однако, это не освобождает заказчика от оплаты фактически выполненных работ по ранее согласованным ценам. Требование о взыскании основного долга было удовлетворено частично и на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

Источник: advokat-malov.ru

Советы юриста: как правильно заключить договор на ремонт или строительство

Услуги строительства или ремонта требуются многим из нас. Даже если вы не нанимали когда-либо работников для строительства бани на своем дачном участке, наверняка вы заказывали установку пластиковых окон или дверей или приглашали работников для укладки кафеля в ванной. За работы приходится выкладывать немалые деньги, стройматериалы тоже обходятся недешево. Поэтому очень важно обдуманно подойти к выбору фирмы или предпринимателя, которым вы доверите свой ремонт или строительство дома. Вот небольшие советы наших юристов, которые могут быть вам полезны.

Как правильно выбрать строителей или ремонтную бригаду?

• крайне осторожно пользуйтесь услугами «частников», которые дают объявления в газету или расклеивают их на заборах. Очень часто такие строители работают нелегально, не регистрируются как предприниматели, не платят налоги, не составляют письменный договор на работы. Хотя в большинстве случаев такие работы обойдутся вам дешевле, есть и много проблем. В случае, если работы будут выполнены плохо или частник заберет у вас деньги и ничего не сделает, будет достаточно сложно вернуть с него эти деньги;
• не ведитесь на яркую и многочисленную рекламу. Обязательно посетите лично офис строительной или ремонтной фирмы, попросите показать примеры работ, зайдите на сайт компании или посмотрите группу в контакте, поинтересуйтесь квалификацией работников, наведите справки о самой фирме, которая оказывает услуги по ремонту или строительству (как это сделать, мы рассказывали здесь);
• если работников вам рекомендуют знакомые или соседи, не поленитесь лично посмотреть результат работ, спросить о стоимости, тех проблемах, с которыми они столкнулись при работе с этой фирмой. Поинтересуйтесь, что понравилось вашим знакомым, что не понравилось;
• не имейте дела с той компанией, которая отказывается оформлять письменный договор подряда на работы или выдавать документы в подтверждение оплаты;
• наведите справки о среднерыночных ценах на нужные вам работы, чтобы не переплатить (обзвоните разные объявления и компании, поищите информацию в интернете);
• избегайте неквалифицированных работников: не заказывайте установку сантехники маляру, даже если он «мастер на все руки».

Какие подводные камни могут быть в договоре подряда на строительные или ремонтные работы?

Обязательно оформите со строителями письменный договор подряда в 2 одинаковых экземплярах. Прежде всего, это позволит защитить ваши интересы на случай возможных проблем, некачественно выполненных работ или нарушения сроков строительства. Договор может предоставлять сама строительная фирма или вы можете скачать в интернете типовой договор подряда и включить в него свои данные. В любом случае проверьте, чтобы в договоре было подробно прописано все необходимое.

Источник: paritet.guru

Проведение строительных работ без заключения договора подряда

Зачастую, взаимоотношения заказчика и подрядчика складываются таким образом, что договор строительного подряда признается арбитражным судом незаключенным или недействительным. Речь идет о несогласовании существенных условий договора: сроков начала и окончания работ, цены, предмета договора и др. В результате чего остро встает вопрос – подлежат ли фактически выполненные подрядчиком работы оплате?

Довольно распространена ситуация, когда заказчик ввиду различных обстоятельств отказывается оплачивать принятые им строительные работы (их результат). И, когда подрядчик обращается в арбитражный суд с исковым заявлением об оплате поведенных им по договору строительного подряда работ, заказчик подает встречный иск о признании договора недействительным, либо незаключенным, подразумевая при этом отсутствие своего обязательства по оплате проведенных работ.

При признании договора подряда незаключенным (при его отсутствии как такового) арбитражный суд может установить факт наличия между сторонами подрядных взаимоотношений. При этом, важным является наличие (отсутствие) подтверждения приемки заказчиком проведенных подрядчиком работ.

В большинстве случаев при наличии подписанных актов приемки строительных работ суды признают наличие подрядных отношений между сторонами и признают обязательство заказчика по оплате таковых. При этом суды указывают, что признание договора незаключенным не является безусловным основанием для освобождения заказчика от оплаты выполненных работ. Следовательно, между сторонами сложились обязательственные отношения по подряду и, соответственно, установив факт выполнения работ, их принятия заказчиком у подрядчика, возникло денежное обязательство по оплате принятых им подрядных работ согласно статьям 309, 310, 753 (п. 4), 711 (п. 1) ГК РФ.

Существует другая квалификация спорных взаимоотношений – арбитражный суд может признать возникновение неосновательного обогащения у заказчика, принявшего результат проведенных подрядчиком работ. Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Следовательно, данная позиция арбитражных судов основана на установлении обстоятельств проведения строительных работ, при отсутствии оснований для возникновения договорных отношений.

Оба вышеуказанных способа квалификации обязательств заказчика принципиально отличаются по основаниям, однако, не лишают подрядчика законного права на оплату фактически проведенных и принятых заказчиком работ. Безусловно, для разрешения строительного спора в пользу подрядчика арбитражный суд должен владеть надлежащим образом оформленными документами (актами КС-2 и КС-3) о приемке работ и Ваш юрист по строительным спорам должен понимать это в первую очередь.

Источник: zakon.ru

Как защитить Агентский договор на торгах по банкротству?

Добрый день! Одним из направлений деятельности компании «Битряков и Партнеры» является участие в торгах по банкротству, где я выступаю в качестве профессионального участника торгов.

В начале 2020 года, я как Агент, представлял интересы Принципала и участвовал в торгах по приобретению земельного участка в Московской области Щелковский р-н, Медвежье-Озерский с/о, д. Большие Жеребцы площадью 270 кв.м. кад. номер 50:14:0040341:631 с начальной ценой 351 000. На торговой площадке meta-invest.ru. основным критерием было то, что необходимо зарегистрировать Принципала как участника торгов.

Хотелось бы отметить, что вся процедура регистрации по времени занимает от 3-х до 6-ти рабочих дней, т.е регистрация на самой торговой площадке 3 рабочих дня плюс получение аккредитации на торговой площадке еще 3 рабочих дня. А ведь основной задачей Агент является обеспечения реализации прав Принципала на быстрое, качественное приобретения имущества, выставляемого на торгах по Банкротству. Возникает вопрос, а зачем тогда агентский договор и сам Агент?

Я считаю, что данные условия, с точки зрения права и ст. 1005 ГК РФ, является очередным барьером придуманным владельцем торговой площадки, для того что бы непосредственно к ним обращались как к Агентам.

Было принято решение участвовать в торгах как Агент не регистрируя Принципала. В последствии меня признали победителем торгов и предлагали заключить договор купли-продажи с конкурсным управляющим. Аргументы о том, что я являюсь агентом и договор купли-продажи должен быть заключен с Принципалом на основании агентского договора, который так же был прикреплен к заявке, никого не волновал. Конкурсный управляющий ссылался на решение УФАС по Свердловской области по жалобе № 066/01/18.1-2648/2019 где говорилось: что статус участника торгов может быть присвоен лицу (заявителю), от имени которого другим лицом (представителем заявителя) была проведена процедура регистрации на электронной площадке.

Исходя из вышеизложенного, Комиссия делает вывод о том, что в случае заключения договора поручения поверенный должен обеспечивать регистрацию на электронной площадке доверителя, от имени и за счет которого действует поверенный, в том числе с использованием своей электронной подписи, что и обеспечило бы присвоение статуса участника торгов истинному заявителю, указание именно его в протоколах, а также, в случае признания победителем, заключение именно с ним договора. При этом, Комиссия Свердловского УФАС России решила не выдавать организатору торгов предписание, поскольку нарушение не повлияло на проведение и подведение итогов торгов, но тем не менее Организатора торгов в лице признала нарушившим:

-абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, что выразилось в указании в сообщении о проведении торгов недостоверных сведений относительно ИНН дебитора;

-абз. 5 п. 5.1 и абз. 1 п. 7.2 Порядка № 495, что выразилось в указании в протоколе об определении участников торгов и протоколе о результатах торгов, являющегося агентом, вместо, являющейся принципалом.

Регистрация Принципала на торговой площадке в качестве участника торгов в соответствии с законом является правом, а не обязанностью Агента. Единственным условием в данном случае выступает обязанность организатора торгов или конкурсного управляющего указывать данные Принципала в протоколе об определении участника торгов и протоколе о результате торгов.

Через некоторое время я смог убедить конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи с Принципалом на основании Агентского договора согласно ст.1005 ГКРФ и сложившейся судебной практики.

В марте 2020 года Принципал и конкурсный управляющий подали документы на регистрацию прав собственности земельного участка в МФЦ.

14 апреля 2020 года Принципал получил уведомление о приостановлении действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, где одной из причин приостановки регистрации прав указан тот факт, что в протоколе торгов победителем был Агент, а не Принципал. Из данной ситуации можно сделать вывод о том, что регистратор плохо знает ст. 1005 ГК РФ.

31 июля 2020 года по аналогичной ситуации мною получено определение Арбитражного суда Нижегородской области Дело № А 43-21098/2018 о том, что участник торгов-Агент действовал по агентскому договору №440 от «…» …… 2020 года, заключенному с Принципалом, и все действия Агента по участию в торгах и приобретению имущества полностью соответствует требованиям статьи 1005 ГКРФ.

Обращаю внимание на то, что если Ваши права были нарушены, наша юридическая компания «Битряков и Партнеры» готова оказать Вам любую правовую помощь, так как за нашими плечами положительная судебная практика и много побед в торгах по банкротству.

Источник: www.9111.ru