Что делать, если вам продали квартиру с долгами ЖКХ

Что делать, если вам продали квартиру с долгами ЖКХ

Сделки по продаже жилья с неоплаченными коммунальными платежами не являются редкостью. Одна категория покупателей знает о долге заранее и договаривается с продавцом о скидке, либо авансе в счет погашения. Другая категория сталкивается с неприятной неожиданностью после заключения договора и перечисления денег. Что делать, когда продали квартиру с долгами, а на имя нового владельца начинают поступать квитанции с требованиями оплаты?

Комментарий эксперта
Довольно часто задолженность не настолько велика, чтобы стороны не могли урегулировать этот вопрос на этапе переговоров. Однако обременение на квартире в виде солидных долгов по коммуналке в нынешнем состоянии рынка, безусловно, является поводом для торга.

При обращении в агентство недвижимости сертифицированные специалисты информируют клиентов, что продажа жилья запрещена:

• Если оно государственное. Независимо от объема долгов, неприватизированные объекты не продаются.
• При наложении ареста за долги перед коммунальными службами.
• Когда за жильем числятся неоплаченные суммы, а сам объект находится в залоге у банка.
• Если жилье частично или полностью оплачено средствами материнского капитала, а органы опеки препятствуют продаже.

В указанных выше случаях сделка не состоится. Но если квартиру уже продали — что делать с долгами? По закону управляющие компании не имеют права предъявлять претензии новым владельцам жилья, однако на практике покупатель может столкнуться с давлением с их стороны. Письма, устные требования, звонки и прямой шантаж могут продолжаться длительное время, но никому не хочется начинать жизнь на новом месте со скандалов. Поэтому, как правило, люди поддаются на требования погасить задолженность. Самый лучший вариант — предотвратить подобную ситуацию и заранее озаботиться чистотой покупки.

Как не купить квартиру с долгами

Объявления о продаже жилья со скидкой зачастую относятся к проблемному сегменту. Наличие долгов перед системой ЖКХ и возможность торга могут быть связаны, поэтому всегда нужно уточнять, что скрывается под заманчивыми предложениями.

Опытные риэлторы компании «Чистые Пруды», как и другие сотрудники зарекомендовавших себя агентств, пользуются в своей работе следующими инструментами:

• Выявляют предложения о продажах квартир и совершенных сделках, находящихся в актуальной базе.
• Запускают процесс проверки правоустанавливающих документов.
• Получают в МФЦ Единый жилищный документ, включающий справку об отсутствии долгов перед коммунальщиками.

Выход есть всегда

Если покупатель не озаботился юридическими вопросами заранее и был обманут, предстоит этап оспаривания соглашения о купле-продаже. Когда коммунальные услуги не оплачивались в течение многих лет, но при этом владельцы скрыли данный факт и продали квартиру с долгами, что делать добропорядочному гражданину? Как купить квартиру, чтобы не обманули, читайте на страницах нашего блога. Также вам поможет развернутая консультация специалиста АН МИЭЛЬ.

Истории из жизни
Завершив оформление свидетельства о регистрации, мы стали получать сигналы от представителей Управляющей Компании. Оказалось, что по предыдущему договору с продавцом он должен вносить квартплату в определенные числа каждого месяца. Однако он этого не сделал, в результате чего образовалась большая задолженность. Мы обратились к представителям агентства на Чистопрудном бульваре. В результате совместной работы сделку оспорили и затем выкупили жилье в рамках нового договора об оказании услуг. Оплату долгов осуществил продавец после трехсторонних переговоров. Мы очень благодарны МИЭЛЬ и всем заинтересованным настоятельно рекомендуем эту фирму!

Многих покупателей волнует вопрос — что делать, когда продали квартиру с долгами ЖКХ, которые не являются существенными. Можно погасить их самостоятельно без претензий к прошлому владельцу. После внесения средств на счет перестанут приходить известия о задолженности.

Экспертное мнение
Опытный риэлтор всегда думает о конечном результате и удовлетворении интересов клиента. Его сложнее обмануть — этому препятствуют ежедневная работа с документацией и опыт переговоров. Сделки по приобретению недвижимого имущества желательно доверять проверенным посредникам. Если продавец скрывает долги по коммунальным услугам, нет 100%-ной гарантии, что продажа жилья не принесет новых сюрпризов.

МИЭЛЬ: забота о клиенте на первом месте

Представители агентства «Чистые Пруды» организуют процесс купли-продажи недвижимого имущества на любом этапе. Идеально, если сделку от начала и до конца контролирует одна и та же команда профессионалов. Штат нашей компании укомплектован сертифицированными специалистами рынка с солидным опытом. Мы предлагаем полноценный пакет сопровождения, начиная от предварительной консультации и оценки стоимости объекта и заканчивая подписанием договора. Долги в системе ЖКХ — досадная неприятность, которая может сдерживать покупателя. Однако на деле отказываться от подобных сделок не стоит. Достаточно найти грамотного риэлтора, довериться его жизненному и практическому опыту.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник: prodam-kuplyu-kvartiru.ru

Прощай, квартира: чем опасна покупка жилья у владельцев с долгами

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов. «Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру. При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ. Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург. При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года. Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги). Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом. Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов. Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе. «Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца. На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Источник: realty.rbc.ru

В полисе ОСАГО допущена ошибка в государственном номере

Сотрудник ГИБДД при обнаружении ошибки в страховом полисе не имеет права привлекать вас к административной ответственности, так как КФ об административных правонарушениях не предусматривает такого правонарушения, как наличие ошибки в страховом полисе.

Согласно положениям КоАП РФ сотрудник ГИБДД может привлечь вас к ответственности при установлении следующих правонарушений:

1) управление транспортным средством водителем, не имеющим при себе документов, предусмотренных Правилами дорожного движения, в том числе страхового полиса обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортного средства (ст. 12.3);

2) управление транспортным средством в период его использования, не предусмотренный страховым полисом обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортного средства, а равно управление транспортным средством с нарушением предусмотренного данным страховым полисом условия управления этим транспортным средством только указанными в данном страховом полисе водителями (ч. 1 ст. 12.37);

3) неисполнение владельцем транспортного средства установленной федеральным законом обязанности по страхованию своей гражданской ответственности, а равно управление транспортным средством, если такое обязательное страхование заведомо отсутствует (ч. 2 ст. 12.37).

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» (далее – Закон об обязательном страховании гражданской ответственности) при заключении договора обязательного страхования страховщик вручает страхователю страховой полис, являющийся документом, удостоверяющим осуществление обязательного страхования. Страховщик не позднее одного рабочего дня со дня заключения договора обязательного страхования вносит сведения, указанные в заявлении о заключении договора обязательного страхования и (или) представленные при заключении этого договора, в автоматизированную информационную систему обязательного страхования, созданную в соответствии со ст. 30 указанного закона. Бланк страхового полиса обязательного страхования является документом строгой отчетности.

В соответствии с п. 16 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г., страховой полис является доказательством, подтверждающим заключение договора ОСАГО, пока не доказано иное.

Согласно пп. “а” п. 2 ст. 6 Закона об обязательном страховании гражданской ответственности отказ в выплате страхового возмещения возможен в том числе в случае причинения вреда при использовании иного транспортного средства, чем то, которое указано в договоре обязательного страхования.

Учитывая, что вин-номер в вашем страховом полисе указан верный, вероятнее всего, проблем с выплатой страхового возмещения возникнуть не должно, так как вин-номер автомобиля – это уникальный код транспортного средства, который позволяет индивидуализировать автомобиль. Таким образом, страховая компания не сможет говорить, что вред причинен при использовании иного транспортного средства, чем то, которое указано в договоре обязательного страхования.

Вместе с тем страховой полис является документом строгой отчетности, ошибок в нем быть не должно, поэтому во избежание возможных споров со страховой компанией в случае наступления страхового случая необходимо добиться замены страхового полиса.

Если сотрудники страховой компании не осуществляют замену в добровольном порядке, вам необходимо обратиться в страховую компанию с претензией, составленной в произвольной форме.

Если и это не приведет к нужному вам результату, вы можете обратиться в следующие организации для защиты своих нарушенных прав, которые осуществляют контроль над деятельностью страховых организаций: Федеральную службу по финансовым рынкам и Российский Союз Автостраховщиков.

Источник: pravo.rg.ru

kbm-osago.ru › Блог › ТОП-5 ошибок при оформлении полиса ОСАГО

Бывают такие неприятные ситуации, когда вы (или сотрудник ГИБДД) обнаруживаете ошибку в своем полисе ОСАГО.
И если вы сами нашли ошибку и решили ее исправить — это одна ситуация. А вот если ваш полис не принимают при проверке документов на дороге — ситуация уже совсем другая. Начнем с последнего примера, так как он чуть сложнее — как в плане последствий, так и в плане исправления документов.

Итак, ваш полис не принимает сотрудник ГИБДД, потому что:
— Это распечатанный вариант электронного полиса. Здесь все просто — согласно закону об обязательном страховании (ФЗ №40) распечатанный на бумажном носителе электронный договор имеет полную силу. Если все равно у сотрудника остаются вопросы, то он обязан проверить номер вашего полиса через систему РСА. Если данные на распечатанном электронном полисе в базе совпадают — он обязан вас отпустить, если нет других нарушений или вопросов.
— У вас не совпадают данные полиса ОСАГО и реальные данные. Напомним, что сотрудник ГИБДД не может привлечь вас к административной ответственности, потому что такого нарушения попросту нет в КоАП.

У вас ошибка в данных, и это обнаружил сотрудник ГИБДД. Что делать?

Во-первых, заключение страхового договора и получение полиса является доказательством, подтверждающим заключение договора ОСАГО, пока не доказано иное. Это утверждение зафиксировано в п. 16 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г. То есть, полис у вас есть.
Во-вторых, данный полис действителен (с определенными оговорками, о которых ниже) и по нему можно получить страховую выплату, если (и это очень важно!) в нем указан правильный ВИН-номер вашего автомобиля, на котором вы едите сейчас. ВИН-номер уникален и если в нем нет ошибок, то сотрудник ГИБДД должен вас отпустить.

Но вы должны понимать, что теперь, после обнаружения ошибки, вам необходимо ее исправить.

Что делать, если вин-номер в полисе ОСАГО не совпадает с вин-номером машины?

Сотрудник ГИБДД обязан выписать вам штраф, так как данный полис выписан на другую машину. И данный полис для данной машины является недействительным.

Вы сами обнаружили ошибку в полисе при его получении.

ТОП-5 ошибок при оформлении полиса ОСАГО:
1. Полис заполнен разными ручками (отличается цвет чернил). В таком случае требуйте заполнить новый полис. Да, цвет чернил может сыграть свою роль при проверке в ГИБДД. Так как мошенничество с полисами ОСАГО распространенная ситуация, то любой недочет вызовет подозрение.
2. Полис заполнен разными людьми. Только один сотрудник страховой компании должен заполнять ваш полис. Здесь такая же ситуация, как с цветом чернил. Вы же не хотите дополнительных проверок на каждом посту ДПС? Так что требуйте оформление нового полиса.
3. Сотрудник зачеркнул ошибку и продолжил заполнять полис. Полис — это официальный документ. Поэтому необходимо надлежащим образом заверить исправление ошибки. В разделе «особые отметки» делается запись: «Исправленному верить», ставится подпись представителя страховщика и печать. Но если вы сомневайтесь, что ошибка оформлена правильно — то требуйте оформить новый полис.
4. Ошибки в написании ФИО. При заполнении данных внимательно читайте, что в полис вписал сотрудник страховой. Досконально проверяйте свое имя, фамилию и отчество, данные паспорта и водительского удостоверения.
5. Ошибки в написании данных машины: марка, модель, идентификационный номер, государственный регистрационный номер. Необходимо внимательно читать, какие данные прописаны в полисе, так как именно ошибки в данных машины могут рассчитать как попытку мошенничества.

Помните, что если вы где-то обнаружили ошибку, то требуйте переоформление бланка полиса. До переоформления бланка вы, как водитель, не должны платить дополнительно, так как это не является переоформлением полиса, поскольку вы его еще не получили.

Как исправить ошибку после получения полиса

Электронный полис
Пункт 1.10 Положения ЦБ №431-П указывает, как внести изменения в электронный полис. Страховая компания по заявлению своего клиента может осуществить процедуру изменения данных как электронным способом, так и путем выдачи бумажного полиса ОСАГО на замену электронному. Во втором случае согласно пункту 1.11 Положения страховка, оформленная на бланке отчетности, выдается прямо во время обращения клиента.

В первом случае сотрудник страховой на основании заявления страхователя и предоставленных им документов вносит новые данные в полис и изменяет их в электронной базе РСА не позже 5 дней после выдачи полиса (электронного или переоформленного бумажного). Клиент может подать заявление как в офисе компании, так и электронным способом через сайт страховщика или РСА. Переоформленная страховка будет отправлена на указанную страхователем электронную почту не ранее 1 рабочего дня с момента обращения.

Бумажный полис
Если ваша ошибка не является большой (например, как ошибка в имени или фамилии), то некоторые данные можно внести, а в разделе «особые отметки» делается запись: «Исправленному верить», ставится подпись представителя страховщика и печать.
Но, если ошибка слишком серьезная, то придется переоформить полис.

Источник: www.drive2.ru