Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью

Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью

Довольно насущный вопрос для учредителей обществ с ограниченной ответственностью, желающих продать недвижимость и прочие активы своих ООО с тем, чтобы спокойно закрыть свой бизнес и отойти от дел.
Как продать здание принадлежащее ООО.*
Первый способ классический.
Общее собрание участников ООО принимает решение о продаже здания, оформляет все это протоколом (решением участника, если в ООО один участник). При необходимости подписи под протоколом (решением) заверяются у нотариуса. Затем заключается договор купли продажи здания и сделка купли – продажи регистрируется в Росреестре.
Для регистрации в Росреестре помимо самого договора продажи требуется еще и протокол (решение) общего собрания о продаже активов.
В этом случае государственная пошлина за регистрацию договора купли продажи составит 22 тысячи рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 налогового кодекса РФ).
После продажи и получения денег продавцу (ООО) останется только заплатить ** налог на прибыль в размере 20% от суммы сделки (ст. 284 Налогового кодекса РФ) при общей системе налогообложения или при упрощенной системе 6% от суммы сделки (при налогообложении доходов) или 15% (при использовании УСН доходы минус расходы).
Затем, если участники общества захотят поделить между собой средства, полученные от продажи здания принадлежащего ООО, то им необходимо будет принять решение о распределении прибыли и после ее распределения в пользу участников каждый из них должен будет заплатить 13% от полученной лично им части средств, вырученных от продажи здания общества )ст. 224 налогового кодекса РФ).
Есть еще один способ, который могут оценить те участники, которые хотят просто уйти из бизнеса, продав все заработанное непосильным трудом.
Для этого можно продавать не само принадлежащее ООО здание, а свои доли в уставном капитале.
В этом случае в регистрационной палате ничего регистрировать не надо, поскольку здание как принадлежало ООО, так и останется в его собственности. Менется только участники самого общества.
Возникает вопрос: за какую цену продавать долю в уставном капитале? Некоторые особо ушлые участники, дабы сильно не отягощять себя налоговым бременем договариваются продать долю в уставном капитале общества по номиналу. Для подавляющего большинства обществ с ограниченной ответственностью это 10 тысяч рублей. Соответственно и налоги от продажи доли в уставном капитале возникает только с 10 000 рублей. Очень явно прослеживается аналогия с «договорами» о продаже квартир и прочей недвижимости, когда в тексте договора проставляют одну сумма (маленькую), а фактически договариваются за большую. Если покупатель честный, то так и будет. Но было немало прецедентов, когда такой же хитросделанный покупатель, уплатив за долю в уставном капитале по номиналу дальше отказывается платить. И формально он прав. Доля оценена сторонами впо номиналу, скажем в 10 тысяч целковых, означенная сумма уплачена, так чего платить еще?. А устные договоренности к делу не подошьешь. В суд обращаться бывшему участнику бесполезно
Поэтому настоятельно рекомендуем не пытаться сэкономить на налогах, а продать долю в уставном капитале по ее действительной стоимости. Как она определяется можете посмотреть тут
Про сам процесс купли-продажи доли в уставном капителе третьему лицу мы же писали Как продается доля в уставном капитале смотрите здесь.
Успехов вам и обращайтесь если что. Реквизиты смотрите в контактах
* Мы описываем некий «усредненный» случай. Поэтому помните, что в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. В статье мы скорее даем не руководство к действию, а информацию к размышлению.
**Опять же помните, что 20% это общая усредненная сумма. Для некоторых обществ сумма будет меньше с учетом расходов на строительство здания или льгот по налогу, предусмотренных 25 главой Налогового кодекса. В любом случае конкретную сумму налога нужно рассчитывать индивидуально.

8 140 просмотра

  • ← Сколько зарабатывает судья в России
  • Что должно быть в долговой расписке →

ОКВЭД транспортных услуг

В РФ поменялся порядок расчета наличными для ИП и организаций

Ошибки и исправления в первичных документах

3 thoughts on “ Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью ”

Здравствуйте, если в ЗАО два акционера ,есть директор. Кто подписывает с агенством недвижимости договор и договор купли-продажи с покупателем?

ООО (один участник, один учредитель) продает помещение физ.лицу. ККМ у ООО нет (не было наличного расчета, с физ.лицами не работал). Как правильно может оплатить физ.лицо, чтобы налоговая не наказала ООО?

Доброго дня.Все равно для этой купли – продажи нужна ККТ. Об этом уже писано – переписано на разных сайтах и форумах. Даже если покупатель оплатит не в кассу, а сразу в банк все равно ему нужно выписывать чек. Поэтому здесь отдельно повторяться не буду. Конечно, оформлять ККТ для одной сделки слишком расточительно, поэтому могу посоветовать только предложить вашему покупателю хотя бы на месяц зарегистрировать ИП, тогда расчеты за помещение будут идти как между двумя хозяйствующими субъектами без ККТ. А потом ИП можно закрыть. Всяко быстрее и дешевле будет чем заводить ККТ для одной сделки, пусть даже крупной как продажа недвижимости..

Читайте также:  Я стала учредителем компании с долгами, что мне делать?

Источник: www.kosopuzy-lawyer.ru

Продажа собственности ООО физическому лицу

Продажа собственности ООО (производственная база, административное здание) физическому лицу являющемуся единственным учредителем этого же ООО

Дата: 09.01.2019 10:25

  • Vk
  • Twitter
  • Facebook

В консультации принимал участие

Ответ эксперта

  • Консультация на сайте
  • По телефону
  • Whatsapp/Viber
  • В чате
  • Создать задачу

При продаже собственности ООО (производственная база, административное здание) физическому лицу необходимо соблюдать порядок заключения договора купли- продажи недвижимости.

Продажа недвижимости оформляется соответствующим письменным договором купли- продажи и актом приема- передачи ОС (основных средств).

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Факт передачи собственности ООО (производственная база, административное здание) физическому лицу следует оформить актом приемки- передачи. На дату подписания указанного документа в бухгалтерском учете ОС необходимо списать (см. п. 29 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от продажи ОС признаются на дату перехода права собственности покупателю. Такой датой считается момент государственной регистрации права собственности на ОС (см. п. п. 7, 12 и 16 ПБУ 9/99, п. п. 11 и 19 ПБУ 10/99).

Таким образом на дату подписания акта приемки- передачи здания остаточную стоимость ОС следует списать в дебет счета 45 «Товары отгруженные».

Дебет 01 «Выбытие» Кредит 01 (списана первоначальная стоимость базы, здания);

Дебет 02 Кредит 01 «Выбытие» (списана амортизация по выбывающему зданию и/или выбывшей производственной базы);

Дебет 45 Кредит 01 «Выбытие» (списана остаточная стоимость базы, здания).

После того как единственный учредитель этого же ООО зарегистрирует право собственности, нужно признать в прочих доходах выручку от продажи и списать в расходы остаточную стоимость (о начислении НДС см. п. 1 ст. 146 НК РФ, п. п. 1 и 3 ст. 167 НК РФ).

В учете данные операции отражают следующими проводками:

Дебет 76 Кредит 91–1 (отражен прочий доход от реализации базы, здания);

Дебет 91–2 Кредит 68 (начислен НДС с продажной стоимости базы, здания);

Дебет 91–2 Кредит 45 (остаточная стоимость базы, здания отражена в прочих расходах).

В случае передачи ОС до истечения 3- х лет (если срок их полезного использования не более 15- ти лет) с момента учета затрат на него, базу по “упрощенке” следует пересчитать, исключив его стоимость из расходов. При этом в затратах можно учесть сумму начисленной амортизации по указанным ОС.

Учредитель и ООО являются взаимозависимыми лицами (см. п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Поэтому при продаже производственной базы и/или административного здания применяйте рыночную цену.

В действующем налоговом законодательстве РФ определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Только если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (см. ст. 105.3 и ст. 105.14 НК РФ).

    2019-01-09 11:24:11

Ольга Гущина

Здравствуйте Ольга. Сумма сделки может регулированной или она как- то привязана к рыночной или кадастровой стоимости?

  • Консультация на сайте
  • По телефону
  • Whatsapp/Viber
  • В чате
  • Создать задачу

Если ООО применяется специальный налоговый режим в виде УСН – ограничений по сумме данной сделки нет. Поэтому не запрещено продавать по любой стоимости, которая установлена соглашением сторон в договоре купли – продажи недвижимости.

Однако, если стороны взаимозависимы, то налоговый орган вправе начислить налог по сделке исходя из рыночных цен (см. ст. 105.3 НК РФ и ст. 105.14 НК РФ).

    2019-01-09 12:06:10

Ольга Гущина

Супруга будет тоже взаимозависимым лицом?

  • Консультация на сайте
  • По телефону
  • Whatsapp/Viber
  • В чате
  • Создать задачу

Смотрим Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146- ФЗ (последняя редакция):

Статья ст. 105.1. Взаимозависимые лица

2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются:
1) организации в случае, если одна организация прямо и (или) косвенно участвует в другой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов;
2) физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов;
3) организации в случае, если одно и то же лицо прямо и (или) косвенно участвует в этих организациях и доля такого участия в каждой организации составляет более 25 процентов;
4) организация и лицо (в том числе физическое лицо совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта), имеющее полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации;
5) организации, единоличные исполнительные органы которых либо не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) которых назначены или избраны по решению одного и того же лица (физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта);
6) организации, в которых более 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) составляют одни и те же физические лица совместно с взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта;
7) организация и лицо, осуществляющее полномочия ее единоличного исполнительного органа;
8) организации, в которых полномочия единоличного исполнительного органа осуществляет одно и то же лицо;
9) организации и (или) физические лица в случае, если доля прямого участия каждого предыдущего лица в каждой последующей организации составляет более 50 процентов;
10) физические лица в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
11) физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Таким образом супруга может быть взаимозависимым лицом.

Читайте также:  Помощь в открытии малого бизнеса

Источник: consjurist.ru

Как приватизировать нежилое помещение? Пошаговая процедура.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Возможность приватизировать то или иное жильё, находящееся во владении муниципалитета или государственных властей, закреплена законодательно уже в течение нескольких лет.

Но существует ли шанс получить в частную собственность нежилое помещение на тех же основаниях? Ответ на этот вопрос и варианты разрешения ситуации находятся в данной статье.

  1. Можно ли приватизировать нежилое помещение?
  2. Выкуп арендованной недвижимости
  3. Документация для приватизации арендованного объекта
  4. Оплата покупки помещения
  5. Участие в аукционе
  6. Необходимая документация

Можно ли приватизировать нежилое помещение?

Нежилым называется помещение, обособленное конструктивно для использования с определённой целью и не предназначенное для проживания в нём граждан. К таким строениям могут относится складские, торговые, образовательные и спортивные объекты, больницы, офисы и т. д.

Под приватизацией понимается передача определённого помещения из собственности муниципалитета или государства во владение гражданина или нескольких лиц. Приватизационная процедура может проводиться как на бесплатной основе, так и на платной.

На основании статьи 217 ГК РФ, норм ФЗ № 159 от 2008 года 22 июля и ФЗ № 178 от 2001 года 21 декабря, выделяют 3 способа приватизации государственных или муниципальных нежилых помещений:

  • выкуп недвижимости на правах арендатора;
  • участие в аукционе;
  • приватизация квартиры и части нежилого помещения (к примеру, чердака в многоквартирном доме).

Выкуп арендованной недвижимости

Данный вариант получения помещения во владение наиболее выгоден лицам, которые арендуют строение в течение трёх и более лет. В этом случае граждане имеют преимущественное право на выкуп перед прочими потенциальными покупателями.

При этом приобрести помещение возможно по кадастровой стоимости (обычно она несколько ниже рыночной).

Процедура приватизации нежилого помещения, которое является объектом аренды, представляет собой следующие этапы:

  1. сбор необходимых документов;
  2. оформление заявления в районную администрацию с указанием намерения о получении недвижимости в собственность;
  3. ожидание решения комиссии (обычно на рассмотрение документации уходит около месяца) и получение заключения в письменном виде;
  4. оплата оговорённой стоимости помещения (сумма может вноситься сразу либо частями, то есть с помощью рассрочки платежа до трёх лет максимально);
  5. предоставление чека, подтверждающего оплату, в администрацию;
  6. получение постановления о приватизации объекта недвижимости (оформляется в течение 60 дней с момента предъявления квитанции);
  7. обращение в ТО Росреестра либо МФЦ для регистрации права на владение помещением (новый хозяин должен предоставить сотруднику госслужбы определённый пакет бумаг для осуществления регистрационных действий, а также заплатить пошлину за выдачу правоподтверждающего свидетельства, оформление которого занимает до 30 дней).

Независимо от того, какой ответ на заявление о проведении платной приватизации даст администрация – положительный либо отрицательный, решение муниципалитета должно быть оформлено в письменном виде.

Документация для приватизации арендованного объекта

Лицо, желающее получить во владение нежилое помещение, арендованное у государства или муниципалитета, должно предоставить в соответствующие структуры указанные ниже документы:

  • договор об аренде;
  • удостоверение личности арендатора;
  • заявление о проведении процедуры;
  • кадастровую документацию (например, выписку из единого кадастра).

Оплата покупки помещения

Как указывалось выше, лицо, приватизирующее объект аренды, может заплатить оговорённую стоимость помещения сразу или получить рассрочку до трёх лет включительно.

В первом случае гражданину предоставляется квитанция о внесении денежных средств. Во втором случае лицо может заключить соглашение о рассрочке либо взять кредит в банковском учреждении.

Участие в аукционе

Для любых заинтересованных лиц – юридических и физических – законодательством предоставляется возможность участия в торгах. Однако в этом случае необходимо учесть несколько нюансов:

  • потенциальный покупатель должен успеть подать все требующиеся бумаги в соответствующий орган;
  • лицо обязуется оплатить 10% от начальной суммы помещения, выставленного на аукционе.

В случае положительного исхода торгов внесённая гражданином сумма включается в аукционную стоимость объекта. Если же помещение достаётся другому лицу, деньги за участие в торгах возвращаются проигравшему участнику.

Следует отметить, что на аукционе объект недвижимости реализуется не по кадастровой, а по рыночной стоимости.

Читайте также:  Какие варианты возможны для предотвращения данных событий?

Необходимая документация

Для осуществления возмездной приватизации гражданин должен зарегистрироваться на торгах. Для этого им предоставляются следующие бумаги:

  • заявление на участие в аукционе в двух экземплярах;
  • справка из банковского учреждения о внесении задатка;
  • заявление на осуществление приватизационной процедуры (также в 2 экземплярах);
  • оригинал паспорта и его заверенная у нотариуса ксерокопия;
  • согласие супруга на покупку, оформленное письменно (для лица, находящегося в официальном браке);
  • копия идентификационного номера;
  • справка, подтверждающая оповещение администрации о намерении приватизировать объект.

Источник: urmozg.ru

Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества

Хотелось бы обратить внимание руководителей и участников субъектов малого и среднего предпринимательства на вступившие в силу с июля 2018 года изменения в закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Этим законом предусмотрено право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости — весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

За прошедшие десять лет закон неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался неидеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия

Основные изменения в законе, вступившие в силу с июля 2018 года:

1. Если раннее, срок действия закона составлял всего два года (в дальнейшем продлевался трижды), то с июля 2018 г. ограничение действия закона по времени было отменено. Закон № 159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. До июля 2018 года можно выкупить только те из арендуемых помещений, которые находились в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало из его названия.

Внесенные в июле 2018 г. изменения исключили из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ.

В настоящее время, малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

По новым правилам можно приватизировать помещение, которым непрерывно пользуешься как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе.

Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

После внесения изменений в закон арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если муниципалитет (область, РФ) решит приватизировать принадлежащее им имущество в общем порядке в период, когда предприниматель продолжает арендовать помещение, то арендатор снова получает право подать публичному собственнику заявление о выкупе.

5.При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности субъекта), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

6. В настоящее время закон № 159-ФЗ предусматривает два разных подхода приватизации:

а) по инициативе собственника

• Собственник имущества принимает решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

• Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.

• Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения — конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Существенный недостаток в том, что субъекты РФ и муниципалитеты не хотят продавать свое имущество предпринимателям.

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.

• Отсутствует задолженность по арендной плате.

• Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.

• На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

б) по инициативе арендатора

Условия приватизации:

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.

• Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

Вывод: фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ.

Источник: www.klerk.ru