Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца

У процедуры покупки дома или квартиры с участием материнского капитала есть свои нюансы. Сделка имеет определенный порядок действий и сопровождается сбором дополнительной документации, в отличие от приобретения жилья за наличные средства. Каждый продавец и покупатель желает получить гарантии того, что сделка не сорвется. Изучим особенности продажи квартиры с использованием материнского капитала и пошаговую последовательность действий для продавца.

Особенности продажи

Материнский капитал – это сертификат, дающий право на денежные средства, получить наличными которые гражданин не может. Во время сделки деньги будут перечисляться безналичным способом. Существует две вариации этой процедуры:

Без получения кредитных средств от финансовых учреждений. В этом случае человек рассчитывается собственными сбережениями, а недостающая сумма погашается материнским капиталом. Продавец получает средства из Пенсионного фонда. Важный момент: сотрудники этого ведомства тщательно проверяют всю документацию, и процесс перевода денег может значительно затянуться.
Через ипотечное кредитование. В этом случае финансовое учреждение перечисляет всю стоимость недвижимости продавцу, а потом уже деньги из Пенсионного фонда отправляются банку. Это самый предпочтительный способ для продавца.

Использование материнского капитала имеет свои условия:

Жилье должно находиться на территории РФ и иметь статус жилого комплекса.
Можно приобрести долю в квартире или доме.
Приобрести недвижимость можно после исполнения ребенку, на которого получен сертификат, 3 лет (кроме случаев покупки в ипотеку).

Без участия кредитных учреждений договор между участниками процесса заключается самостоятельно.

Риски для продавца, связанные с перечислением материнского капитала

Не всегда сделка проходит гладко, поэтому продавец должен знать о неминуемых рисках и действиях, которые позволят обезопасить себя:

После того, как найден клиент, продавцу нужно проверить перечень документов, в том числе и сертификат. Зафиксировано немало случаев, когда документация предоставляется поддельная и продавец потом месяцами не может получить часть средств за проданную недвижимость.
Приходится подстраиваться под условия программы материнского капитала. Лучше продать недвижимость через ипотечный кредит. В этом случае деньги поступят сразу после его одобрения и в полном объеме.
Пенсионный фонд перечислит денежные средства только после того, как покупатель предоставит ему документ, подтверждающий, что он является собственником жилплощади. Деньги поступят на счет продавца через 40 дней. Месяц на принятие решения и 10 дней на зачисление.

Все это мелочи по сравнению с ситуацией, если Пенсионный фонд, изучив документы, примет решение, что в каком-то пункте нарушен закон. В этом случае перечисления не будет и придется требовать возмещения с покупателя через судебные инстанции.

ПФ РФ рассматривает законность сделки и соблюдены ли интересы ребенка. В частности, перечисления не будет, если имущество не оформляется в долевую собственность имеющихся на момент покупки детей. В предусмотренных законом случаях вместо такого оформления необходимо предоставить нотариальное обязательство сделать это в будущем. Также деньги не будут перечислены, если ребенку, на которого получен сертификат, еще не исполнилось 3 года. Данная информация является обязательным минимумом, с которым должен ознакомиться продавец.

Риски при ипотеке с мат. капиталом

Продать недвижимость через ипотечное кредитование выгоднее в том плане, что сделка проверяется банком и риски отказа Пенсионного фонда в выплате материнского капитала сведены к минимуму. В то же время есть и ряд неприятных нюансов. Рассмотрим подводные камни процедуры:

Всегда есть вероятность того, что покупателю откажут в предоставлении денежных средств. Непосредственно сделка заключается уже при одобренном кредите, а вот подбор недвижимости до него. Поэтому вполне вероятно, что после месяца сбора документов и ожидания придется искать нового покупателя.
Нет возможности занизить стоимость жилья, чтобы уменьшить налог на доход с его продажи.

Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

Выделение детских долей

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

«Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

«Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

«Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки. Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать. Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай. Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям. Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

Нюансы сделки

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Источник: realty.rbc.ru

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал и как это сделать

Материнский капитал является наиболее заметной и важной мерой государственной поддержки семьям, в которых воспитываются несовершеннолетние дети. Учитывая целевое расходование средств маткапитала, определено довольно точно, что подавляющее большинство владельцев сертификатов за счет них улучшает свои жилищные условия, то есть покупают квартиры и дома.

Однако в некоторых случаях у граждан возникает необходимость продать жилье, купленное с привлечением средств МК. Следует отметить, что сделать это не так просто, а о тонкостях данной процедуры и пойдет речь далее в статье.

Бесплатно по России

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал, несмотря на его устоявшееся название, принадлежит не только одной лишь матери, которая, в большинстве случаев, и является владельцем сертификата, но и всей семье, включая супруга и детей. Соответственно, законом установлено, что имущественные права несовершеннолетних должны быть в полной мере защищены.

Оптимальным механизмом обеспечения прав детей на господдержку при покупке жилья на средства маткапитала является обязанность по выделению им долей в праве собственности на приобретаемую квартиру или дом.

На практике выделение долей несовершеннолетним происходит следующим образом:

Путем прямого указания этого условия в договоре купли-продажи недвижимости. Такой вариант оптимален в тех случаях, когда при покупке жилья используются исключительно средства МК или добавляются собственные. В договоре в обязательном порядке указывается размер долей. Соответственно, право собственности у несовершеннолетних возникает сразу после регистрации сделки в Росреестре.
Путем составления обязательства. Суть данного способа заключается в том, что родители обращаются к нотариусу, где специалистом составляется и заверяется письменный документ, содержащий в себе обязательство о выделении долей своим несовершеннолетним детям. Исполнить его необходимо в течение 6 месяцев после совершения сделки или снятия обременения при наличии такового.

Данный механизм используется, как правило, при приобретении жилья в ипотеку, что предполагает привлечения заемных денежных средств.

В случае неисполнения обязательства родителей могут ожидать неблагоприятные последствия материального характера.Таким образом, при использовании МК для покупки жилья закон обязывает выделять соответствующую долю несовершеннолетним детям.

Продажа недвижимого имущества, где имеются детские доли, всегда сопровождается трудностями. Так, закон устанавливает, что для совершения сделки необходимо получение согласия органов опеки. Следует отметить, что оно требуется вне зависимости от размера долей несовершеннолетних.

Данное правило установлено с единственной целью – защита имущественных прав несовершеннолетних. В силу данного обстоятельства согласие на продажу жилья можно получить только в тех случаях, когда они в результате сделки не подлежат умалению.

Таким образом, детям должны быть предоставлены доли в праве в другом жилом помещении взамен отчуждаемых. Причем размер долей не может быть меньше ранее имеющихся, а быть равными им или даже превосходить по размеру. Соответственно, это обстоятельство должно быть гарантировано родителями органам опеки перед регистрацией сделки.

Как правило, таким подтверждением служит договор купли-продажи, где указываются доли детей, или нотариальное соглашение об их последующем распределении, если в договоре данный пункт прописать невозможно. В ряде случае допустимым доказательством обеспечения имущественных прав детей является договор дарения долей в ином жилом помещении.

Кроме этого, немаловажным требованием органов опеки является то, что вновь приобретаемое жилье помещение должно быть пригодным для проживания и соответствовать всем установленным для жилья требованиям.

Когда можно продать, купленное за счет МК жилье

Условия распоряжения средствами маткапитала предполагают, что приобрести жилье в рамках данной программы можно только после того, к ребенку исполнится три года. Однако это не касается случаев, когда МК погашается жилищный кредит, оформленный в банке или в специализированной организации.

Что касается возможностей продажи жилья уже приобретенного на маткапитал, то законодательство не устанавливает каких-либо конкретных сроков для этого. Сделку можно совершить в любой момент после получения от органов опеки соответствующего разрешения и при наличии законной возможности для регистрации ее в Росреестре.

При этом не следует забывать о том, что при продаже жилья, бывшего в собственности менее 5 лет без приобретения иного жилого помещения, прежним собственникам будет необходимо заплатить налог на доходы физлиц, который составляет 13% от вырученных средств.

Можно ли реализовать жилье до выделения долей и далее купить сразу другую

Данный вопрос беспокоит многих владельцев сертификатов.

Здесь следует отметить, что в тех случаях, когда дети указаны в договоре купли-продажи, получать разрешение в органах опеки все же придется, поскольку соответствующие права у несовершеннолетних возникнут одновременно с другими членами семьи.

Несколько иная ситуация может возникнуть в тех случаях, когда продаваемое жилье приобреталось за маткапитал, но при этом родители обязались выделить доли детям в последующем. В данном случае Росреестр может одобрить сделку по продаже такой квартиры, поскольку в некоторых случаях (при погашении ипотеки, например) информации о том, что использовались средства МК, в документах попросту нет. Однако данная сделка будет зарегистрирована с нарушением закона.

Дело в том, что текст обязательства содержит сведения о приобретаемом на маткапитал жилье. Таким образом, родители обязаны выделить доли в нем детям, а уже после предпринимать действия по дальнейшей продаже.

Следует отметить, что контролирующие органы тщательно следят за соблюдением законодательства в части распоряжения средствами маткапитала, поэтому за неисполнение обязательства родителей могут ждать серьезные правовые последствия.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с обременением

Покупка жилья на материнский капитал всегда приводит к тому, что недвижимость приобретается с обременением. Чаще всего речь идет об ипотеке в силу закона. На практике ее механизм заключается в том, что сразу после регистрации в ФРС квартира на некоторое время остается в залоге у предыдущего владельца.

Такая ситуация объясняется тем, что пенсионный фонд переводит деньги продавцу через 1,5-2 месяца после совершения сделки. После перевода средств основания для дальнейшего обременения отпадают, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН по факту наличия заявления от продавца.

В тех случаях, когда для приобретения жилья использовались заемные средства, оно может находиться в залоге у банка длительный срок. Однако возможность продажи такой недвижимости имеется.

Ниже представлена последовательность действий, как продать квартиру, которая находится в ипотеке:

Поиск покупателя. Ипотечное жилье не пользуется широкой популярностью на рынке недвижимости, однако покупателя найти возможно. С ним заключается предварительный договор купли-продажи.
Согласование с банком. Если квартира в залоге у банка, то условия продажи необходимо согласовать с финансовым учреждением. Как правило, они заключаются в том, что покупатель вносит на счет банка недостающую сумму по ипотеке, а разницу между ней и стоимостью жилья получает продавец. Однако возможны и иные варианты, в том числе и предполагающие перемену лицу в обязательстве.
Обеспечение гарантий соблюдения имущественных прав детей. В данном случае родители включают детей в число собственников во вновь приобретаемом жилье, что может отражаться как в договоре купли-продажи, так и в соответствующем соглашении. Если продажа осуществляется без последующей покупки недвижимости, то предоставляются иные доказательства обеспечения детей жильем.
Подача документов в органы опеки. Родители подают заявление о выдаче согласия на совершение сделки и подтверждающие соблюдение жилищных прав детей документы в органы опеки. Если не имеется каких-либо нарушений, то выдается разрешение.
Подача документов в Росреестр. После согласования сделки с банком и получения разрешения от опеки производится сама сделка, которая регистрируется в ФРС.

Особенности продажи без обременения

В тех случаях, когда обременение права собственности отсутствует, процедура продажи упрощается, поскольку нет необходимости в согласовании сделки с залогодержателем. Однако обращение в органы опеки все же является обязательным.

В принципе, сама процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, ничем не отличается от отчуждения любой недвижимости, в числе собственников которой имеются дети.

Продажа жилья, приобретенного на МК, имеет некоторые особенности в связи с тем, что закон обязывает предоставлять доли в праве на него детям. В этой связи для регистрации сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое можно получить только в том случае, если имущественные права несовершеннолетних в результате нее не будут умалены.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме статьи:

Источник: pfrp.ru

Наследство от отчима и мачехи

Статья 1145 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) допускает возможность наследования по закону лицами, не являющимися супругами или кровными родственниками. Согласно пункту 3 указанной статьи, мачеха и отчим наследодателя при его смерти могут наследовать ему имущество в качестве наследников седьмой очереди. Падчерица и пасынок будут призваны к наследованию в составе этой же очереди при смерти их отчима или мачехи. Наследники седьмой очереди призываются к наследованию при отсутствии прочих наследников по закону.

На основании ст. 1119 ГК РФ, у завещателя есть право распорядиться любым имуществом, указав в качестве наследника как родственников по крови, так и других лиц. Законодательством предусмотрены случаи, когда завещание не содержит указания о размере долей, которые должны получить наследники. В таких случаях наследуемое имущество со связанными с ним правами и обязанностями делится поровну.

Понятие родства и свойства

Согласно Семейному кодексу Российской Федерации (СК РФ), родство — это связи между отдельными гражданами. Они могут быть как биологическими (кровными), так и правовыми (например, между мужем и женой). Помимо того, родство бывает еще двух видов:

Прямое родство — это связь между потомком и его предком. При этом их может отделять несколько поколений, как например, внука и деда. В этом случае линия родства может быть и нисходящей, и восходящей.
Боковое родство — это связь между гражданами, имеющих предков, от которых их отделяет одно или несколько поколений. Братья и сестры, при наличии у них разного отца или матери, являются неполнородными. Полнородные братья (сестры) имеют двух общих родителей.

Семейное право, а также Гражданский кодекс РФ не разделяют полнокровных и неполнокровных родственников, давая им одинаковые права и обязанности. Вместе с тем, имеет значение степень родства — количество поколений, которые отделяют граждан от их общего предка. Значимым считается степень родства, при которой граждан отделяет не более двух поколений.

Свойство — связь, возникающая у супругов с кровными родственниками друг друга. Несмотря на появление между ними прав и обязанностей, они не будут приравнены к кровным родственникам. Например, у жены не появляется возможности наследовать после брата своего мужа. Семейное и гражданское право предусматривают отношения между супругом и родственниками другого супруга (свойственниками) только в двух случаях:

при появлении у пасынка обязанности выплачивать алименты;
при смерти пасынка (отчима) и последующем принятии наследства по закону при отсутствии других наследников.

К отличительным чертам свойства относятся:

возникает при вступлении в брак;
отношения не основываются на кровном родстве;
не может возникнуть, если родственников супруга уже нет в живых на момент заключения брака.

Согласно ст. 1145 ГК РФ, пасынки (падчерицы) и отчим (мачеха) относятся к седьмой очереди наследования по закону, не являясь при этом кровным родственником наследодателя. Также возможно получение ими наследства по другим основаниям (в качестве иждивенцев или по завещанию).

Кого называют отчимом и мачехой

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании», отчим и мачеха — это супруг одного из родителей ребенка, не усыновивший его. При этом оба супруга состоят в законном браке, в который они вступили в соответствии с действующими законами. Падчерицей (пасынком) называют неусыновленного супругом ребенка, вне зависимости от того, является ли он совершеннолетним.

Отчим и мачеха, равно как падчерица или пасынок, будут призваны к наследованию и в случае, если брак был прекращен до момента открытия наследства (п. 3 ст. 1145 ГК РФ). Если брак признан недействительным, или его прекратили путем расторжения, то лица, указанные в п. 3 ст. 1145 настоящего Кодекса, не могут быть призваны к наследованию по закону.

Возникновение и прекращение статуса отчима и мачехи

Возможность получения доли в наследстве падчерицы или пасынка появляется после вступления в брак с его родителем. В свою очередь, у ребенка, за исключением случаев его усыновления, появляется право на получение доли в наследстве отчима (мачехи) в случае, предусмотренном п. 3 ст. 1145 ГК РФ.

Возможность наследования от отчима и мачехи сохраняется в случае прекращения брака в связи со смертью одного из законных супругов.

Гражданка Иванова не имела кровных родственников — в течение полугода с момента ее гибели нотариус, открывший наследственное дело, не получил от них заявлений о принятии наследства. В связи с этим к наследованию был призван пасынок Ивановой, к которому перешло ее имущество.

Возможность наследования от отчима и мачехи

Падчерица или пасынок могут наследовать долю в наследстве отчима или матери по закону. Согласно ст. 1141 ГК РФ, наследование представителей второй и последующих очередей возможно только при отсутствии наследников предыдущей очереди, их отказе от наследства или невозможности принять его. Наследование в рамках одной очереди происходит в равных долях.

Если доли не установлены, наследники по завещанию получают равные части наследственного имущества. Завещатель вправе лишить пасынка или падчерицу прав на наследство или поставить условия, которые должны быть выполнены для его получения.

Отчим и мачеха как наследники седьмой очереди

Согласно п. 3 ст. 1145 ГК РФ, отчим и мачеха могут получить долю в имуществе умершего пасынка или падчерицы. Единственным условием для этого является отсутствие других наследников. Мачеха и отчим входят в седьмую очередь наследования. Если отношения между родителями ребенка были официально прекращены (развод), отчим или мачеха лишаются права на наследство.

Наследование происходит путем фактического вступления в наследство или через подачу нотариусу заявления. Наследникам дается срок в шесть месяцев на подачу документов, по истечении которого они считаются отказавшимися от наследства.

Источник: po-nasledstvy.ru

Как продать квартиру за материнский капитал: инструкция для продавца