Почему ваш дом могут снести
Почему ваш дом могут снести?
Буквальное прочтение некоторых статей (например, пункт 5 статьи 1) федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ наводит на мысль, что зарегистрированное право собственности защищает владельца жилья в любой ситуации. Так ли это на самом деле, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.
Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными. Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости. Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.
Несоблюдение норм и проблемы с документами: самовольная постройка
Судебные тяжбы относительно самовольных построек в основном затрагивают частный жилой сектор и загородную недвижимость, а не многоквартирные дома. Есть три типовых случая, когда дом может быть признан самовольной постройкой.
1. Во-первых, речь идет о ситуациях, когда сооружение возведено на земельном участке, который был получен в собственность не в установленном порядке, а, например, в результате совершения уголовного преступления или с помощью подделки правоустанавливающих документов (постановлений о предоставлении земельного участка и свидетельств о праве собственности). Подобные ситуации, к сожалению, встречаются часто, а текущие собственники могут не знать историю земельного участка и построек на нем, если они приобретали землю и дом у третьих лиц. Обезопасить себя в подобных ситуациях не всегда возможно. Разве что при выборе опасаться тех земельных участков, которые ранее не использовались по назначению. Если возникло ощущение, что участок появился внезапно либо в чистом поле, либо в той части деревни и поселка, которая ранее использовалась как рекреационная зона (то есть земля была свободна от застройки на протяжении всего времени существования деревни), лучше отказаться от сделки.
2. Во-вторых, самовольной постройкой может быть признано сооружение, возведенное на земельном участке с иным целевым назначением. Владельцы должны не только знать площадь и границы участка, но также понимать, что это за земельная категория у них в собственности и как ею можно распоряжаться (то есть понимать, какие есть ограничения и обременения). В случае, если дом возведен в природо- или водоохранных зонах или в зоне охраны газопровода, дом вполне могут снести по решению суда. Причем суды часто удовлетворяют иски о сносе строений даже в тех случаях, когда постройка была возведена 20-30 лет назад (требования были иными, или, например, газопровод еще не был проложен). Такие ситуации часто встречаются в СНТ.
3. И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.
Непригодно для проживания: аварийное и ветхое жилье
Многоквартирный дом может быть признан непригодным для проживания только на основании заключения специальной межведомственной жилищной комиссии. Жилищный кодекс РФ устанавливает правила предоставления жилья взамен сносимого. Следует учитывать, что основной посыл судебной практики и разъяснений Верховного суда РФ сводится к тому, что предоставление нового жилого помещения взамен изъятого носит компенсационный характер, а значит, улучшить жилищные условия, получив дополнительные метры (по нормам положено 18 кв. метров на человека) не получится. Это правило касается даже тех ситуаций, когда собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
Признать непригодным для проживания могут и частный жилой дом. Однако органы местного самоуправления не стремятся к этому, ведь после сноса у них возникает обязанность предоставить собственнику сносимого помещения вне очереди другую жилплощадь (положения пункта 1 части 2 статьи 57 ЖК РФ). При этом встречного обязательства у собственника ветхого дома по передаче этой собственности в пользу органа местного самоуправления не возникает.
Государственные нужды: изъятие земельного участка и построек на нем
Дом (в том числе и многоквартирный) могут изъять у собственника вместе с земельным участком, на котором расположено строение. Причиной могут быть государственные или муниципальные нужды — например, может быть необходимость в строительстве дорог, проведении газопровода, создании объектов для проведения спортивных мероприятий международного уровня и так далее. Все это предусмотрено в статье 32 Жилищного кодекса РФ.
Предугадать возникновение таких обстоятельств практически невозможно, также как и обжаловать такое решение, если оно принято на государственном уровне. Большая часть судебных споров в таких ситуациях связана с размером денежной компенсации, а не с обжалованием постановления.
Программа реновации жилищного фонда в Москве
Еще одна причина, по которой многоквартирный дом может быть снесен, — это включение в программу реновации жилищного фонда. Стартовой площадкой для апробирования новой программы стала столица России. Порядок обновление жилищного фонда до конца не регламентирован, практика еще не наработана, но первые переселения в рамках программы запланированы на конец 2017 года.
В программу реновации попали в основном панельные пятиэтажные дома морально устаревших серий (так называемые «хрущевки») и те дома других типов, которые, по мнению составителей списка, устарели в силу своего возраста и расчетного износа.
Участие дома в программе реновации позиционируется как добровольное. То есть если дом попал в список, то выход из программы возможен. Для этого нужно решение общего собрания собственников многоквартирного дома, на котором за выход должно быть набрано не менее 1/3 общего числа голосов. Для включения в программу реновации также потребуется решение общего собрания собственников многоквартирного дома (более 2/3 голосов должно быть отдано за снос и расселение). Решение о включении в программу реновации принимается после подачи соответствующей заявки в управу района.
Источник: www.domofond.ru
Имеют ли власти право снести ваш дом без вашего согласия и как от этого защититься
Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU
Ситуация в Кунцево, где жители протестуют против возведения рядом с ними многоэтажного здания и последующего сноса их домов, ярко высветила проблемы взаимоотношений власти и владельцев помещений по поводу изъятия собственности, а также применения правил о развитии застроенных территорий. Вправе ли власти изымать недвижимость у добросовестных владельцев и можно ли вообще защитить свои дома от сноса, рассказывается в данной статье.
Может ли государство лишать собственников недвижимости, а в том числе и жилой?
Легко. Например, статья 35 Конституции РФ даёт государству право изымать любое имущество при его предшествующей и равнозначной компенсации. А часть 3 статьи 55 разрешает при определенных условиях ограничивать права и свободы субъекта. Эти нормы являются фундаментом для любого изъятия собственности.
Более подробно основания для экспроприации имущества (в том числе и государством) прописаны в Гражданском кодексе. Так, статья 235 ГК РФ гласит, что собственность можно отобрать в связи с конфискацией, реквизицией, в связи с изъятием земли и так далее. В свою очередь, статья 239 ГК РФ описывает правила отчуждения постройки в связи изъятием надела для государственных нужд.
И наконец, статья 49 Земельного кодекса определяет, что власть вправе отобрать землю и, соответственно, стоящие на ней постройки, для обеспечения обороны страны, космической деятельности и возведения транспортной инфраструктуры.
А вправе ли местные органы власти лишать владельцев имущества в ходе осуществления нового строительства?
Вправе. Пункт 2 статьи 132 Конституции РФ указывает, что местные власти могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями. В свою очередь, статься 8 ГрК РФ (Градостроительный кодекс) дает право муниципальным органам принимать решение о развитии уже застроенных площадей. А согласно статье 46.1 ГрК РФ[1] подобное «развитие» включат в себя не только строительство, но и уничтожение капитальных построек. И, наконец, в 2014 году Конституционный суд РФ пояснил, что «развитие застроенной территории не препятствует отчуждению квартир в многоэтажных жилых зданиях и других объектов…».[2] Так что все сомнения излишни. Федеральные и муниципальные органы вправе изымать любую собственность, в том числе и жилую. Все основания прописаны в вышеуказанных законах.
Некоторые интересные моменты трактовки части 2 и 3 статьи 46.1 ГрК РФ в порядке дискуссии
Позиция инициативной группы жителей Кунцево, протестующих против строительства многоэтажки и уничтожения своих помещений, опирается на постулаты вышеуказанной статьи. Все авторы и комментаторы дружно утверждают, что муниципальная власть издаёт решение о развитии территории, на которой уже находятся дома и нежилые постройки, при одновременном соблюдении нижеследующих условий: наличие регионального градостроительного кодекса (положения, регламента, закона); нормативов проектирования; зданий, считающихся аварийными, либо муниципальных программ, предполагающих снос и реконструкцию объектов. И если в районе нет аварийных домов, то решение о развитии территории принимать нельзя. Эта точка зрения является общепринятой. Её (по-моему, боюсь соврать) придерживались и жители Кунцево, обжаловавшие постановление правительства Москвы в судах всех инстанций.[3]
Но тогда возникает вопрос: почему законодатель распределил все эти основания между двумя частями статьи? Почему во вторую он включил обязательность наличия регламента и нормативов, а в третьей части указал на необходимость программы или существования аварийных домов? Почему не объединил все основания в одной части? Так нормы не пишутся. Обязательные основания всегда объединяются в одну часть или пункт. Это требования элементарной логики и теории права. И если исключить ошибку законодателя, то напрашивается вывод, что это было сделано умышленно.
Тогда, получается, что часть 3 говорит нам лишь о возможности принятия решения при наличии аварийных домов и программы. То есть решение может быть принято, а может быть и не принято. Короче, как лягут карты. И самое главное, данная норма вообще не увязывает принятие решения о развитии территорий с обязательным наличием аварийных домов или муниципальной программы. Прочитайте ее внимательно и вдумчиво и сами поймёте. Вот если бы там было написано, что решение принимается только при наличии муниципальной программы или аварийных домов — тогда другое дело. Но там данного слова нет.
А исходя из этого документ о развитии территории, в первую очередь, принимается на основе норм землепользования и застройки, местного градостроительного кодекса и положений о подготовке и принятия проектов планировки местности. То есть на основании части 2 приведенной статьи. В этом случае обоснование для изъятия собственности резко упрощается.
Логика действий правительства Москвы
И если моя догадка верна, то авторы постановления проекта планировки 47-го и 48-го районов Кунцево опирались исключительно на часть 2 статьи 46.1 ГрК РФ. Откройте это постановление и прочитайте преамбулу документа. Его составители обосновывают принятие постановления только Градостроительным кодексом Москвы, правилами землепользования и положением о подготовке проектов планировки. Ссылок на акты, регулирующие процесс признания домов ветхими и негодными для проживания, а также на муниципальную адресную программу и в помине нет. А учитывая тот факт, что инициативная группа жителей проиграла дело в Московском и Верховном судах, то и сами суды де-факто признали возможность подобной трактовки статьи.
Как защитится от сноса и уничтожения объектов?
Когда федеральные власти изымают жилье и сносят дома для обеспечения нужд обороны, космической отрасли, строительства объектов федерального значения, то отстоять дальнейшее существование недвижимости нереально. Можно лишь говорить о достойной компенсации и возмещении в натуре или в денежном эквиваленте. И если сумма возмещения или характеристики предоставляемого объекта не удовлетворяют собственника, то он вправе обратиться в суд за защитой своих интересов. В этом случае есть возможность добиться относительной справедливости. Таких случаев в России много.
Точно так же осуществляется защита прав и при изъятии недвижимости местными органами власти. Причем в противостоянии с муниципалитетом можно даже отстоять дома и коммерческую недвижимость от сноса и уничтожения. Но здесь есть одно «но». Если отчуждение осуществляется в рамках развития застроенных территорий, то эта возможность стремится к нулю. Судебная практика ярко доказывает данный факт. И дело здесь даже не в ситуации с Кунцево. В регионах уже давным-давно изымаются объекты при развитии застроенных территорий. А одно дело, как я указывал выше, даже доходило до Конституционного суда, который признал такую возможность правомерной.[4] Поэтому в подобных ситуациях, по крайней мере на данный момент, мы можем говорить лишь о достойной компенсации или возмещении.
Выводы
Итак, и федеральные, и местные власти по Конституции и законам РФ вправе изымать и сносить объекты добросовестных владельцев. Защититься от сноса крайне сложно или вообще невозможно. А вот добиться увеличения компенсации или улучшенных характеристик нового жилища вполне реально. В том числе и через суд.
Особняком стоит проблема применения статьи о принятии решения о развитии застроенной местности.[5] Взгляды высших судов на эту проблему не вызывают сомнений – снос возможен. Но это было и так понятно, если честно. События в Кунцево обозначили другую дилемму — а вправе ли региональные чиновники и депутаты принимать решение о развитии застроенной территории, когда нет ветхих домов или адресной муниципальной программы? И если да, то означает ли это, что часть 2 статьи 46.1 ГрК может применяться без учета части 3? Данный вопрос может быть разрешен только законодателем или Конституционным судом РФ.
Другой вопрос, неожиданно возникший из ситуации в Кунцево, состоит в том, что муниципальные акты зачастую не содержат порядка действий при развитии застроенной территории. Должен ли застройщик сначала построить дом и расселить в нем жителей близлежащих зданий или же сначала следует расселить жителей, а потом начинать стройку? В какие дома расселять жителей? На какой территории могут возводиться для них дома? Какой планировки? Все эти вопросы не должны отдаваться на откуп застройщику. Их обязан осветить муниципальный орган в своих документах.
[1] Градостроительный кодекс РФ. [2] Определение Конституционного суда РФ № 2026-О от 07.10.2014 года. [3] Постановление Правительства Москвы № 903-ПП от 21.11.2017 года. [4] Указанное выше Определение КС РФ № 2026-О от 21.11.2014 года.Источник: www.irn.ru
Крышу не снесло
Главная мысль, которую высказал Верховный суд, звучит так – отсутствие разрешения на строительство дома не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности.
Это дело началось с того, что местная администрация обратилась в районный суд с иском к некой гражданке. Дама была хозяйкой жилого дома, который, по мнению чиновников, был построен незаконно.
Во всяком случае, разрешения на строительство, как того требует Градостроительный кодекс, чиновники женщине не выдавали. А раз так, то дом не имеет права на существование.
Суд решил, что администрация права – строение незаконное и его надо снести за счет, естественно, самой хозяйки. Вышестоящая инстанция с мнением районного суда согласилась. Но хозяйку “приговоренного” дома это решение не устроило. Так дело дошло до Верховного суда РФ.
Он подтвердил, действительно, построенный женщиной дом – самовольная постройка. Но местный суд, разрешая спор, не учел, что такой самострой вполне можно сохранить. Ведь закон связывает признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами: принадлежность земельного участка под домом, наличие угрозы жизни и здоровью окружающих людей и возможность нарушения прав граждан, которые живут рядом. Верховный суд напомнил – по этому поводу был специальный объединенный пленум Верховного и Высшего арбитражного судов.
Пленум занимался именно вопросами, которые появлялись у судей, когда они рассматривают дела о защите прав собственности. На пленуме было подчеркнуто – когда суды рассматривают право собственности на самовольную постройку, надо установить главные моменты. Было ли нарушены градостроительные нормы и опасно ли здание. Для ответа на эти вопросы суд может назначить экспертизу.
А отсутствие разрешения на строительство – это вовсе не основания для отказа в иске о признании права собственности на такой дом. Но обязательно суд должен проверить – пытался ли гражданин легализовать строение, просил ли об этом чиновников. И главное – суд обязан выяснить, а законно ли местная власть отказала гражданину? Но если все требования соблюдены, то суд обязан признать за гражданином право собственности на его незаконную постройку.
“Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта о вводе в эксплуатацию, к получению которых гражданин принимал меры”, то суд не может отказать хозяину дома.
Вот важная мысль Верховного суда: законом, решение вопроса о сносе самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на стройку, а с установлением обстоятельств, которые могут помешать использовать дом по назначению. То есть строение опасно само по себе и нарушает права соседей. В нашем случае суд решил, что самовольную постройку надо снести только потому, что не было разрешения на строительство.
Но тот же суд установил, что участок земли принадлежит хозяйке дома, целевое назначение земли разрешает возведение постройки, ничьих интересов дом не нарушает и никому не угрожает. Поэтому, сказал Верховный суд, с решением о сносе дома согласиться нельзя. Тем более что право собственности на дом гражданка зарегистрировала в законном порядке.
Не согласен Верховный суд и с другим выводом суда, что хозяйка дома должна обратиться в суд со встречным иском к чиновникам и попросить сохранить незаконную постройку и признать за ней право собственности.
Верховный суд напомнил – граждане, участвующие в гражданском процессе, сами выбирают способ защиты своих интересов и сами распоряжаются правами и обязанностями, которые им предоставляет закон. Так что идти в суд со встречным иском или нет, это право гражданина, но не обязанность.
В нашем случае местный суд пришел к выводу, что женщина должна была сама предпринимать меры, чтобы сохранить незаконно построенный дом. Но подобный вопрос должен решать сам человек, вне зависимости от предписаний суда.
Особенно интересно то, что суд с самого начала знал – территориальный орган Росреестра право хозяйки на дом зарегистрировал.
В переводе на казенный язык это означает, что юридический факт признания и подтверждения государством дома состоялся. И право гражданки на жилье уже признано государством в установленном законом порядке и не нуждается в дополнительном признании еще и судом.
Источник: rg.ru
МГУ или МГИМО?
Стали известны итоги исследования востребованности вузов, в котором принимали участие 446 университетов, институтов и академий, в том числе негосударственных, из 82 регионов страны. Как составлялся рейтинг? По трем критериям: запросы предприятий на выпускников (не трудоустройство, а спрос на специалистов со стороны работодателей), удельный вес доходов от научно-исследовательской работы и образовательных программ, на которые предъявили спрос предприятия, и индекс цитирования ученых вуза.
Итак, вот пятерка самых востребованных классических университетов: МГУ, Национальный исследовательский Томский госуниверситет, Уральский федеральный университет, Новосибирский национальный исследовательский госуниверситет, Нижневартовский госуниверситет.
Самые востребованные инженерные вузы – МИФИ, Университет ИТМО, Самарский государственный технический университет, Бауманка, Пермский политех.
Среди лидеров Ставропольский, Кубанский, Донской, Уральский аграрные университеты. Самый востребованный медвуз – Первый мед им. Сеченова. Затем идут Нижегородская медакадемия, Сибирский государственный медицинский университет, РНИМУ им. Пирогова, Иркутский государственный медуниверситет.
Среди самых востребованных гуманитарных вузов Московский государственный психолого-педагогический университет, Московский городской педуниверситет, Православный Свято-Тихоновский гуманитарный университет (негосударственный вуз), Российский государственный педуниверситет им. Герцена, Государственный академический университет гуманитарных наук.
Если сравнивать наши вузы с иностранными, то самые востребованные – МГУ и МГИМО. Они вошли в топ-150 международного рейтинга QS по трудоустройству выпускников.
При этом МГУ стал третьим вузом в мире по показателю “Успешность выпускников”, набрав 99,9 балла из 100 по этому критерию. МГИМО оказался одним из ведущих мировых университетов по критерию “Трудоустройство в первые 12 месяцев после окончания вуза”, набрав по этому показателю максимально возможный бал (100 из 100). Также в топ-200 вошли Санкт-Петербургский государственный университет и Российский экономический университет им. Плеханова. Первое и второе места в рейтинге заняли Стэнфорд и Массачусетский технологический институт, а Китайский университет Цинхуа оказался на третьем месте.
В зоне комфорта
А вот комфортнее всего учиться, по мнению студентов, в небольших региональных вузах. Это показало исследование, которое провело минобрнауки. Студенты назвали комфортными 67 из 503 вузов.
Анализировались открытость и полнота сайта, доброжелательность педагогов, информация о них, возможность обратиться к администрации и получить ответы. Причем опрашивались не только студенты и преподаватели, но и их родители.
Среди самых открытых – Орловский госуниверситет экономики и торговли, Саратовская государственная юридическая академия, Калининградский педуниверситет, Приамурский государственный университет, Набережночелнинский государственный педагогический университет, Ивановская государственная медакадемия и другие.
Среди вузов, которые находятся в Москве, самые открытые – МГУ, ВШЭ, Московский государственный институт культуры, МИФИ, Московский госуниверситет геодезии и картографии, Финансовый университет при правительстве РФ.
Что больше всего ценят студенты в своих вузах? В медвузах это компетентность персонала, в педуниверситетах – дружелюбная обстановка, в классических – возможность выбора разных программ и дополнительных занятий.
Хорошие позиции у сельскохозяйственных университетов, которые в официальном мониторинге минобрнауки часто занимают не самые высокие строки. Но студенты свои вузы оценивают гораздо выше.
Среди самых комфортных университетов шесть – сельскохозяйственные. Замминистра сельского хозяйства Елена Астраханцева считает, что таких вузов может быть и больше. “Интересно, что в этом исследовании критерии идут от студентов. А им не всегда нравится, что их просят надеть резиновые сапоги и идти доить коров. Но невозможно стать хорошим руководителем молочно-товарного комплекса, если ты всего этого не знаешь”.
В 2017 году вузы будут набирать больше целевиков, чем раньше, а требования к ним станут строже. Законодательство будет доработано так, чтобы студенты, не выполнившие свои обязательства, несли за это ответственность. С ними обязательно будет заключаться трехсторонний договор при участии вуза и организации-заказчика, которая направила абитуриента учиться.
Если выпускник не выполнил свои обязательства по трудоустройству, он должен будет выплатить штраф – не менее той суммы, которая затрачена на его обучение. Эти деньги пойдут в региональный бюджет или на социально значимые цели.
Места для студентов, которых взяли по направлениям от регионов, теперь будут не во всех вузах. Специальности и направления подготовки, по которым можно вести целевой набор, утвердит правительство. Появится и новый механизм распределения квот регионам. В университеты будут зачислять не всех целевиков, а только тех, кто пройдет по конкурсу. Это непременное условие.
Все поправки в законодательство будут готовы уже к 1 февраля 2017 года.
В какие вузы надо принести самые высокие баллы ЕГЭ? От 85 до 90 баллов по каждому предмету потребуется, чтобы поступить на направления “Востоковедение и африканистика”, “Теория искусств”, “Международные отношения”, “Журналистика и литературное творчество”, “Лингвистика и иностранные языки”, “Политология”, “Юриспруденция”, “Экономика”.
Больше всего 100-балльников учатся в МГИМО, МФТИ, МИФИ, ВШЭ, СПбГУ, МГУ, Московском государственном лингвистическом университете, Университете ИТМО.
Ольга Шапорова, проректор по учебной работе Орловского государственного университета экономики и торговли:
– Студенты назвали наш вуз среди самых комфортных. Почему? У нас они могут прийти к любому проректору на прием без всякой записи и в тот же день решить свой вопрос. Самые конфликтные ситуации обычно бывают связаны с неуспеваемостью или пересдачей экзаменов. У нас по положению пересдать экзамен можно в течение года. Мы всегда идем навстречу студентам, а в других вузах этот срок может составлять месяц, или вуз вообще не информирует об этом студентов.
Владимир Зернов, председатель Ассоциации негосударственных вузов России:
– Если вуз обещает выучить вас за 30-40 тысяч рублей в год, не верьте. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Мы с этим столкнулись, когда стали закрывать негосударственные вузы. Студенты приходят в сильный вуз, а он не может их взять. Почему? Программы слишком сильно расходятся, студенты слабых вузов почти ничего не знают, поэтому многих переводили с потерей не одного, а двух и более курсов. Таких примеров много. На мой взгляд, цена не может быть меньше 120-150 тысяч рублей в год.
Источник: rg.ru