Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица
Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица?
П окупка квартиры сопряжена с множеством опасных моментов. Но темой этой статьи будет проверка дееспособности продавца. Статья 29 ГК РФ дает разъяснение о том, какой гражданин признается недееспособным. Он должен страдать расстройством психики, сопровождающимся совершением действий, значение которых он не понимает, и которыми он не в состоянии руководить. Стоит отметить, что признать факт недееспособности может только суд, при этом, в принятии такого решения должна быть задействована судебно-психиатрическая экспертиза. (ст.ст. 281-286 ГПК РФ). Для получений сведений, касающихся недееспособности продавца, необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства продавца. Для исключения возможности оспаривания в будущем сделки, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психо-неврологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете.
Оспаривание в суде дееспособности, подтверждение которой было осуществлено в ходе нотариального заверения, практически невозможно. Чтобы обезопасить сделку, лучше не игнорировать поход к нотариусу, который может удостоверить личности, проверить дееспособность, а также разъяснит последствия совершения сделки и ее содержание. Помимо этого, нотариус должен провести проверку сделки на ее правомерность и бесспорность, а также предпринять меры, защищающие интересы сторон от злоупотреблений.
Какие последствия может иметь сделка, совершенная недееспособным лицом?
Ст. 171 ГПК РФ дает понять, что сделка будет считаться ничтожной в том случае, если она будет совершена гражданином, недееспособность которого была вызвана психическим расстройством, и является признанной. Подачу такого иска в суд может осуществить опекун либо прокурор, действуя в соответствии с интересами лица, которого суд признал недееспособным. Если суд решит признать лицо недееспособным, и если не истекли сроки исковой давности, то иск будет удовлетворен (ст. 181 ГПК РФ).
Стоит учесть, что сделку можно будет оспорить и без решения суда о подтверждении факта недееспособности продавца, но это только в том случае, если возникнут сомнения в том, что он осознает характер совершаемых им действий и он может руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Безусловно, в этом случае такую сделку могут признать недействительной, причем, как по иску самого гражданина, так и по иску его опекуна или прокурора, если его недееспособность будет признана впоследствии. Потребуется привести доводы и доказательства, что на момент совершения сделки гражданин не давал отчет своим действиям и был не в состоянии руководить ими. Все эти правила распространяются на ограничение дееспособности, вызванной наркоманией и алкоголизмом, которые способствовали возникновению в семье такого гражданина тяжелого материального положения (ст. 30 ГК РФ). Решение вопроса о дееспособности может произойти и посмертно, но для этого потребуется проведение психолого-психиатрической экспертизы.
Если сделка будет признана как недействительная, то применение последствий ее недействительности должно соответствовать ст. 171 ГК РФ. Стороны должны будут осуществить друг другу возврат полученного по сделке, или же возместить его стоимость. Важно также знать, что если одна сторона знала о том, что у другой стороны имеется недееспособный гражданин, то первый должен возместить реальный ущерб, который был причинен в результате совершения этой сделки.
Можно ли рассчитывать на компенсацию при истребовании имущества?
Если приобретение квартиры покупателем было совершено в результате серии сделок, дееспособность изначального продавца которой была ограничена, то в действие вступает механизм ст. 302 ГК РФ, который заключается в подаче иска об истребовании имущества из незаконного чужого владения. Суд признает имущество выбывшим из владения без учета воли гражданина, который не способен руководить своими действиями и понимать их значение. При этом, все последующие договоры будут признаны недействительными, поскольку основанием для их заключения являлась предшествующая ничтожная сделка. Покупатель, действуя на основании ст. 461 ГК РФ, имеет право требовать от продавца возврата денег.
Если возмещение реального ущерба, связанного с утратой имущества, по исполнительному листу не было осуществлено в течение года, то у лица, утратившего права собственности на жилое помещение, возникает право на получение компенсации. Говоря о добросовестном покупателе, то разовая компенсация для него будет осуществляться за счет казны РФ, а ее размер составляет до 1 млн. рублей (ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 31.1 от 21.07.1997 г.)
Актуальность статьи: 27.08.2015 19:18:35
Источник: pravoforyou.ru
Недееспособный собственник – особенности купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи квартиры при наличии недееспособного собственника будет значительно отличаться от стандартной схемы приобретения недвижимости. Ведь по закону купить-продать жилье может только совершеннолетний и дееспособный собственник. И именно недееспособность собственника может стать основанием для расторжения сделки и признанием ее недействительной.
Также эта причина может послужить лакомым кусочком для мошенников, которые оказывая на давление на такого человека, получают доверенность на заключение сделок купли-продажи. Чаще всего такая доверенность является сфальсифицированной, и при предъявлении новоявленным собственником будет считаться недействительной. В итоге последствием подобной сделки может стать потеря и объекта недвижимости, и крупной суммы денег.
Давайте же детальнее рассмотрим все особенности купли-продажи квартиры, собственником которой является недееспособный гражданин. Таким образом, поймем, как уберечься от всех «подводных камней» подобной сделки и стать счастливым обладателем вожделенного объекта недвижимости.
Что делать, если собственник квартиры признан недееспособным
Согласно закону — продавать недвижимость могут только взрослые и дееспособные лица. А вот являться владельцами домов и квартир могут даже недееспособные категории граждан. Правда, представлять их интересы будут опекуны или попечители — людей, которые являются доверенными лицами недееспособного человека.
Опекун имеет право с разрешения владельца недвижимости проводить сделки купли-продажи. Но для этого опекуну придется соблюсти ряд условий.
Как продать квартиру опекуну
Как и в случае с продажей квартиры с несовершеннолетним владельцем, опекуну недееспособного человека придется получить разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Они гарантируют защиту интересов такого физического лица и помогают избежать ситуаций, связанных со случаями, когда опекун действует не в интересах опекаемого.
Если имеется разрешение от органов опеки и попечительства, опекуну можно заключать договор купли-продажи недвижимости. При этом он получает право действовать по полученной доверенности.
Согласно нормам закона отчуждение недвижимости подопечного опекуном не допускается. Продать квартиру недееспособного лица опекун может только в следующих случаях:
- Если недвижимость нужно продать, чтобы оплатить лечение недееспособного владельца.
- Если на имущество наложен арест или оно подлежит продаже для погашения финансовых обязательств.
- Если квартира передается по договору ренты или при обмене на другое жилье с лучшими характеристиками.
- Если квартира продается из-за переезда недееспособного человека.
Отметим, что для продажи квартиры опекуну придется собрать следующие документы:
- паспорт собственника недвижимости;
- свой паспорт и документ, который будет подтверждать полномочия опекуна;
- документы на продаваемую недвижимость;
- если квартира отчуждается за долги — постановление судебного пристава и исполнительный лист;
- если опекун продает квартиру для оплаты лечения — медицинские свидетельства и справки.
Только после выполнения всех указанных выше требований опекун может начать поиски покупателей недвижимости. Важно присутствие при оформлении сделки по купле-продаже квартиры нотариуса. При этом присутствие недееспособного владельца не является обязательным.
Как уберечься от мошенников
Чаще всего сделки по купле-продаже квартиры с недееспособным собственником осуществляются по доверенности. Поэтому мы советуем непременно встретиться с владельцем или проверить информацию о нем перед передачей средств. Это поможет уберечься от мошенников.
Если вы все-таки попались на уловку мошенников, в таком случае вам придется решать эту проблему через суд. Немедленно обратитесь в полицию, где на этих людей заведут уголовное дело по статье «Мошенничество». Главное — найти мошенников и тогда у вас появятся шансы вернуть ваши деньги.
Конечно, лучше всего — уберечь себя от ситуаций, связанных с мошенническими схемами. А потому стоит при продаже или покупке квартиры, связанной с недееспособным собственником, обращаться к профессионалам. Таким образом, вы будете защищены от мошенничества и других неприятных моментов.
Наша компания «МИЭЛЬ — ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» имеет большой опыт в работе с недвижимостью. Наши специалисты помогут вам в проведении сделки купли-продажи квартиры или частного дома. Они возьмут на себя все заботы по решению этой задачи. Вам останется только получить деньги за недвижимость или заселиться в приобретенное жилье. Никаких рисков и головной боли!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
Источник: prodam-kuplyu-kvartiru.ru
Квартира с собственником 1/3 недееспособным
Это скорее не вопрос, а крик души.
Вот объясните мне, в чем может быть страх при покупке 3х комнатной квартиры, где есть 2 взрослых собственника и 1 недееспособный, находящийся в интернате на попечение уже более 2х лет с инвалидностью стажем в 20 лет. При этом недееспособный НЕ прописан в квартире, т.к. проживает и прописан на территории интерната.
С чего вдруг боятся, что родственники при встречной покупке не купят долю на недееспособного? Какими вообще умозаключениями можно дойти до того, что женщина 60 лет и её замужняя 25 летняя дочь с годовалым ребенком, захотят не наделить при встречной покупке недееспособного долей при том, что эта доля в квартире не делает ни холодно, ни горячо им и после смерти недееспособного отходит им как ближайшим родственникам. При том что не наделение долей несет за собой ответственность по соответствующим статьям.
Более того какой смысл вообще этого боятся, если после гос регистрации покупатели становятся полноправными владельцами квартиры. На каком блин основании у них могут отобрать эту собственность даже если окажется, что продавцы тоже вдвоем оказались психически больными и не наделили недееспособного собственностью.
С чего вдруг все риэлторы убеждают в этом своих клиентов? Покажите мне пожалуйста те юридические и логические обоснования по которым есть хоть какой-то риск этой сделки? При том что деньги получают только после гос регистрации, когда покупатели уже станут полноправными владельцами, а нынешние собственники квартиры готовы выписаться даже до регистрации, а недееспособный вообще не прописан в этой квартире.
Я понимаю риск когда продавец дееспособный психически больной, но тут то.
Просто уже крик души. Ходят на просмотры табунами, а толку 0.
Уважаемая Юлия! Мы, риэлторы, в большинстве своем верим, что Вы и эта семья(продавцы) глубокопорядочные люди. К сожалению существует практика, когда именно при таких обстоятельствах, другие непорядочные продавцы или их представители используют различные мошеннические схемы. Почитайте в интернете и вы найдете информацию о достаточно распространенных схемах, когда жулики используют ситуацию с недееспособными гражданами.
Риэлторы, а зачастую и сами юристы предостерегают своих клиентов от покупки квартир, где когда-то был прописан недееспособный гражданин.
Только представьте, вы наконец-то купили квартиру о которой мечтали, сделали хороший ремонт, а через полгода или год объявляется бывший недееспособный(ныне признанный дееспособным, или в прошлом, страдающий психическими расстройствами, с твердыми намерениями вернуть свою квартиру.
Статья 29 ГК РФ. Признание гражданина недееспособным
1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека.
2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.
3. Если основания, в силу которых гражданин был признан недееспособным, отпали, суд признает его дееспособным. На основании решения суда отменяется установленная над ним опека.
Только каким образом это относится к нашей сделке? На каком основании человека с 20 летней инвалидностью “шизофренией”, причем 1 группы вдруг признают дееспособным? Более того на каком основании кто-то может отменять сделку, если у нас не сделка мены или сделка с муниципальным имуществом, а продажа следствием чего является получение финансовых средств недееспособного, которые должны пойти на покупку равноценной доли, и если эта покупка не произойдет, то уже имеет факт хищения средств, недеспособного лица, и к этому хищению клиенты купившие квартиру будут иметь такое же отношение, как соседка проживающая тремя этажами выше, т.к. клиенты идут на сделку полностью одобряемую опекой, а опека САМА в свою очередь прописывает, что всю ответственность за сделку несет доверенное лицо, на которое выписывается доверенность на куплю-продажу. То что вы писали выше это ещё один пример некомпетентности, когда всё гребётся в одну кучу, либо из разряда “слышу звон” и не знаю где он, либо вы не внимательно прочитали моё сообщение. В любом случае только подтвердили риторический вопрос в нем.
более того не понятно на каком основании вдруг интернат в котором проживает и прописан недееспособный имеет право его оттуда выписать, без согласия родственников
Уважаемая Юлия!
Действительно, вы задали не вопрос, а крик души, и не читаете, что вам коллеги пишут!
Я Вас очень прошу успокоится и неразбрасываться ярлыками. Вам был приведен простой пример, который возможно и не относится к Вашей ситуации. Он лишь объясняет то, что и покупатели, и юристы, и риэлторы, как от ЧУМЫ, бегут от подобных вариантов. Ну не хотят люди связываться, по простой причине, что “.. а вдруг” и “зачем надо, если есть другие абсолютно простые варианты покупки. Спасибо Вам, за квалификацию некомпетентности :)) очень признателен и жалею, что вообще откликнулся ..
с уважением, Ежов А.В,
от волнения :)) не с глаголом вместе написал )) извините )) опечатка
Источник: www.cian.ru
Если ребенок родился за границей: документы, права, законы
© Unsplash.com
Если вы решились на роды за рубежом, нужно внимательно отнестись ко всяким справкам и бумажкам. О том, как “узаконить” малыша и получить необходимые документы для возвращения на родину, рассказывает юрист Мария Кадлец.
юрист, Магистр права University of London (LLM)
Получение документов на ребенка
Справка о рождении
После рождения ребенка в роддоме или больнице вам дадут справку о рождении (в разных странах она может быть разной формы), где будет вся информация о ребенке: когда и где он родился, кто его родители, как назвали и т.п. Обычно вместе со справкой о рождении дают и справку о ходе родов, возможных осложнениях и данных ребенка при рождении. Обязательно сохраните справку о рождении в оригинале – потом вы можете проставить на ней апостиль и подать в женскую консультацию, чтобы оформить «декрет» и получить положенные вам пособия в связи с рождением ребенка.
Свидетельство о рождении
Следующий шаг – получение свидетельства о рождении ребенка. Для этого вам надо обратиться в муниципальный орган, магистрат или другой орган местной власти (иными словами, в местный аналог нашего ЗАГСа). Имейте в виду, что теперь вам уже не нужно обращаться за получением свидетельства о рождении в органы ЗАГС в России. По закону, документы, выданные за границей, признаются действительными в Российской Федерации при наличии их “легализации”, если иное не установлено международным договором Российской Федерации.”
Легализация и апостиль
Что же такое легализация? Это процедура, удостоверяющая подлинность подписи и полномочия лица, подписавшего документ, подлинность печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию документ, и соответствия этого документа законодательству государства пребывания.
Однако Россия, как и большинство стран Европы и США, присоединилась к Конвенции, которая легализацию документов отменяет. Вместо легализации на свидетельство о рождении ребенка органом юстиции или исполнительной власти (например, мэрией) проставляется апостиль. Апостиль проставляется на самом документе или на отдельном листе, сшиваемом с документом. В некоторых странах в течение короткого времени после рождения ребенка апостиль можно проставить бесплатно.
Перевод документов на русский язык
Итак, вы проставили апостиль на нужные документы. Теперь вам надо обратиться в консульский отдел Посольства России той страны, где вы находитесь. Но перед этим нужно будет перевести свидетельство о рождении ребенка и текст апостиля у переводчика, аккредитованного при местном судебном органе, или у переводчика, указанного на странице консульского отдела в интернете. Ведь формально посольство России является консульским учреждением Российской Федерации за пределами территории Российской Федерации и официальный язык документов – русский.
Прием в гражданство РФ
Российское гражданство оформляется в консульстве РФ за границей в соответствии с законом.
Гражданство РФ по рождению
Если ваш ребенок родился за границей и оба его родителя – граждане РФ, то он имеет право на получение российского гражданства по рождению. В редких случаях – например, когда отец не указан в документах или если он является лицом без гражданства, или признан безвестно отсутствующим, или место его нахождения неизвестно – для получения гражданства по рождению достаточно, чтобы гражданином РФ был только один родитель.
Если один из родителей не гражданин РФ
Если один из родителей – гражданин той страны, где родился ребенок, то обычно орган муниципальной власти выдает вкладыш о гражданстве. Он выдается одновременно со свидетельством о рождении по вашему заявлению.
Если же отец ребенка – гражданин иного государства, вам надо будет решить, в какое консульское учреждение обратиться для оформления гражданства малыша.
Тщательно проверьте законы страны рождения ребенка на предмет возможности получения российского или другого гражданства. В некоторых странах, признающих гражданство по «праву крови» (в отличие от США, где гражданство признается по «праву почвы», то есть в силу рождения малыша на территории США), будет невозможно сохранить гражданство страны рождения при получении другого гражданства. То есть, в нашем случае, малыш автоматически теряет гражданство страны рождения при получении гражданства Российской Федерации.
Прием в гражданство происходит так – вы подаете заявление в консульство, его рассматривают, после чего на лицевой странице оригинала свидетельства о рождении малыша ставится штамп с указанием «гражданин Российской Федерации» и даты приема в гражданство. Имейте в виду, что прием в гражданство – это отдельное консульское действие и запись для получения гражданства делается независимо от записи для получения загранпаспорта. В большинстве стран запись для приема в гражданство и получения загранпаспорта осуществляется в сети интернет. Следовательно, обратите внимание, что это две раздельные процедуры, разведенные во времени. Учитывайте это при планировании времени пребывания в стране.
Теперь, когда ваш ребенок – гражданин РФ, он может получить загранпаспорт.
Для этого его законный представитель (это может быть любой из родителей, если он гражданин РФ) обращается все в то же консульство РФ для оформления паспорта гражданина РФ. Как правило, срок рассмотрения заявления для детей до 14 лет составляет не более 2 недель, так что можно рассчитывать на скорое возвращение домой. Теперь даже на новорожденного ребенка выдается отдельный паспорт, то есть в ваш загранпаспорт больше не вклеиваются фото детей.
Для получения паспорта малыша надо сфотографировать. Это можно сделать или в самом консульстве, или в любом фотоателье этой страны (уточните требования на сайте консульства), при этом формат фото должен соответствовать российским требованиям. Как правило, находящиеся неподалеку от консульства фотоателье знают эти правила и распечатают вам фото в нужном формате.
Итак, вы поставили апостиль на иностранные документы о рождении, оформили российское гражданство, получили загранпаспорт и наконец можете отправиться домой.
Обязательно уточните в стране рождения ребенка, нужно ли согласие супруга в случае, если малыш возвращается на родину только с мамой.
А уже дома обязательно сделайте две или более нотариально заверенных копии оригинала свидетельства о рождении. Ведь этот документ будет с ребенком всю жизнь, а копии свидетельства будут необходимы, к примеру, для получения единовременного пособия при рождении ребенка.
А теперь можно идти оформлять пособия и выплаты на ребенка.
Источник: chips-journal.ru